주택 건설은 복잡한 사업입니다. 미국내의 주택 부족에도 불구하고, 시장 수요를 마추는 생산량 증가를 빠르게 실행하는 것은 어려운 일 입니다. 이런 어려움에는 다양한 요인이 때문입니다. 제재목 관세의 처리, 노동력 부족, 주택 융자 이자율 상승, 인플레이션으로 인한 건축 자재 상승. 주택 시공업자 정서의 급락, 잠잠한 구매자 등의 이유들이 있습니다. National Association of Home Builders의 수석 경제학자인 Robert Dietz는 주택 시공업체에 영향을 주는 5개 요인인 “5 L’s”을 발표하였습니다.
노동력
건설 노동자를 찾는 것은 현재 어려운 일입니다. 이런 부족을 채우기 위하여, 좀 더 많은 여성 인력이 건설 분야에 참여하여야 한다고 주장하였습니다. 그리고 이민법을 개편하여 좀 더 많은 이민자들이 건설 직업에 유입되어야 한다고 주장합니다. Associated Builders and Contractors의 분석에 따르면 2022년 수요에 부응하기 위하여는 650,000 이상의 노동력이 필요합니다. 건설이 부진할 거라는 가정이라도, 2023년 수요를 만족시키기 위해서는 산업은 590,000이상의 노동력이 필요합니다. 현재 노동 공급은 대학살의 수준입니다. 시간당 $30의 임금을 오퍼하여도 노동력 확보가 어려운 상황입니다.
제재목 (다른 건축 자재들)
제재목 가격은 상승을 유지하였습니다. 지난 해 제재목 가격은 거친 움직임을 보여 주었습니다. 새로운 최고 기록을 경신하다가, 급격하게 하락하였지만, 전체적으로 침엽수 제재목 가격은 팬더믹 이전보다는 높은 수준이었습니다. 침엽수 제재목 가격 상승으로 평균적인 단독 주택 건설 비용이 $14,345, 평균적인 새로운 아파트 건설 비용이 $5,511 상승하였다고 NAHB는 추산하였습니다. 만약에 당신이 아파트를 렌트한다면, 제재목 때문에 한달 렌트 비용을 $51더 지불 해야 합니다.
대출
이자율은 주택 건설 업자와 개발 업자들의 차입관련 재무 비용에 영향을 줍니다. 3월 이후 연방 준비제도 이사회 (Federal Reserve)는 4차례 이자율을 상승시켰습니다. 이로 인하여 주택 시공 업자와 주택 구매자의 비용은 상승하였습니다. 높아지는 이자율은 공급과 수요에 영향을 준다고 Dietz는 주장하였습니다. 높아지는 주택 융자 이자율로 구매 구매가 지연되거나 기다리게 되고, 이는 수요에 영향을 주며, 주택 건설 사업을 부진케 한다고 그는 언급하였습니다. 7월 28일로 마감한 주의 30년 고정 주택 융자 이자율은 5.3%라고 Freddie Mac은 발표하였습니다. Dietz에 따르면 이자율 상승은 건설 업자와 개발 업자 융자 비용 상승을 의미하고, 이는 토지 개발과 주택 건설 비용 상승으로 연결 됩니다.
법규
지역 설정에서 노동력 요구 조건 비용까지의 관련 법규는 건설 업자 비용에 추가되게 됩니다. NAHB 발표에 따르면 5월에 정부가 부과하는 법규 비용은 신축된 단독 주택 판매를 위한 가격에 거의 $94,000을 추가하게 됩니다. 또한 님비주의 문제가 발생합니다. 즉 새로운 건설로 인한 교통량 증가, 공해, 다른 걱정거리 등에 대하여 지역에서 거부감을 느끼고, 새로운 건설 시작에 제약이 됩니다. 현재 주택이 부족한 상황이지만, 이런 상황이 계속 될 것 이라고는 대부분의 미국인들이 생각하지 않습니다. Harvard의 주택 연구를 위한 연합 센터의 책임자인 Christopher Herbert에 따르면 2006년 MarketWatch와 인터뷰에서 주택 시공 업체들은 수요 이상의 주택을 건설한다는 것을 기억하였습니다. 하지만 Great Recession이후에, 규제와 법규 환경은 변화하였습니다. 관할권은 좀 더 엄격해 졌고, 금융적인 측면에서 좀 더 신중해 졌습니다.
부지/토지
최근에 건설 업자는 건설을 위한 부지가 필요하지만, 부지 부족을 경험하고 있습니다. 지난 10월 NAHB의 설문에 의하면, 건설 업체 67%가 개발 부지 전체 공급의 하락을 보고하였고, 이는 역사상 가장 낮은 수준입니다. 7월 설문 조사에 따르면 건설 업체 13%는 판매를 개선하거나 취소 흐름을 막기 위하여 6월에 주택 가격을 하락 시켰습니다.
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