아마도 당신이 다음 주택을 구매할 때는 당신이 원하는 것이 완벽하게 구비된 주택을 원하지만 기존 주택으로는 이를 만족하기가 어렵고, 주택을 건설하거나 새로이 건축되는 주택을 구입하는 것이 최선의 옵션입니다. 하지만 당신 자신에게 물어봐야만 하는 다음 질문은 새로운 주택 건축을 할 여건 혹은 여력이 되느냐는 것 입니다.

2023년 새집 건축 비용은?

2023년에 주택 시장은 주택 구매자들에게 좀 더 우호적일 것이라고 예상하고 있습니다. 하지만 새 주택 건설 비용은 어쩔 수 없이 더 감당할 만하지는 않을 것 입니다. 부동산 교육 플랫폼인 Clever 의 협력업체인 Real Estate Witch는 2023년 토지 가격을 포함하지 않고, 맨처음부터 주택을 건설하는 비용의 중간 가격이 $446,000로 추산하였습니다. 하지만 새로운 주택 건설 혹은 새로운 건축된 주택 구입을 2023년에 좀 더 비싸게, 혹은 찾기 힘들게 할 수 있는 몇몇 요인들이 있습니다.

다수의 구매자를 예상하지 않는 건설업자

2023년 주택 건설의 가장 큰 장애물은 건설업자 자신들로부터 표출되는 좀 더 비관적인 전망과 견해 입니다. 주택 건설업체 정서는 2022년에 매월 하락하였다고 Zillow 의 수석 경제학자 Orphe Divounguy이 발표하였습니다. National Association of Home Builders and Wells Fargo National의 주택 시장 지수의 2022년 12월 예비 결과는 31(/100)로 2020뇬 4월이후 가장 낮은 수준입니다. 2021년 12월 NAHB/Wells Fargo 지수는 84이었고, 그 이후 월별로 하락하였습니다. 지수는 세가지 주요 요소에 관한 등급으로 구성되어 있습니다. 세가지 주요 요소는 현재 단독 주택 판매, 향후 6개월동안의 단독 주택 판매, 구매를 할 듯한 구매자의 움직임 입니다. 2022년 12월 동안 현재와 단기 미래내 단독 주택 판매는 30중반을 기록하였고, 잠정 구매자들의 움직임은 단지 20로 평가되었습니다.

높은 이자율과 여전히 싸우고 있는 구매자

잠정 구매자들의 염려는 주택 구입을 감당할 수 있는 비용이 한해 동안 힘든 것에 기인하였습니다. 2022년 내내 주택 융자 이자율은 급속히 상승하여 10월에 7% 이상을 기록하였다고 Freddie Mac은 보여 주었습니다. 상승하는 이자율에 이미 높아진 주택 가격이 합쳐지면서 다수의 구매자들이 주택 쇼핑을 연기하기로 선택하였습니다. 구매자들의 구매력은 25% 하락하여 30%가 되었습니다. 결과적으로 주택 신축 부진이 시작되는 것을 볼 수 있다고 Bipartisan Policy Center의 수석 정책 분석가인 Owen Minott는 언급하였습니다. 하지만 주택 건설 업자들은 주택 부족이 충분히 빠른 답변이라고 생각하지 않는다는 반응을 보여주고 있습니다. 미국의 문제점은 개발업체들이 현재 시장 조건에 반응하여, 사람들이 높은 가격의 주택을 구입하려고 하면 주택 건설만을 희망한다고 Minott은 주장 하였습니다.

가격 상승을 유발시키는 주택 부족

주택 가격을 지불하는 구매자 없이 하는 주택 건설에 대한 건설 업자의 공포는 일부 역사적 배경이 있습니다. 2008년과 2009년의 주택 붕괴 때 특히 새집 건설로 유발된 바닥이 있었습니다. 계획 도시 공동체가 공실 혹은 수년동안 완공을 못하였습니다. 그리고 개발업체에서 건설 현장의 노동자들까지 다수의 사람들이 이 산업에서 완전히 떠났습니다. Minott에 따르면 2010년대가 주택 공급이라는 측면에서 최악이었고, 건설은 거대한 부진이 장기간동안 지속되었습니다. 높은 주택 수요가 부합되면서 주택 건설에 일부 다시 새로운 모멘텀이 최근 몇 년 동안 제공되었지만, 건설업자 신뢰는 계속적으로 하락하였습니다. 계절적 요인이 조정된 주택 허가 연간 비율은 2022년 11월에 22.4%라고 U.S. Census Bureau가 발표하였습니다.

최저 가격에 충격을 주는 자재 가격

2022년에 제재목 가격은 2021년보다 상당히 저렴하였습니다. 2022년 12월 제재목 가격은 2021년 12월과 비교하면 1/3이하의 수준이었습니다. 하지만 노동 통계국 (Bureau of Labor Statistics)에 따르면 제재목을 제외한 다른 건축 자재, 콘크리트부터 세라믹 타일과 아스팔트 지붕 등 모든 자재 가격이 2021년 이래 완만하게 상승하였습니다. 주택 건설 위치가 자재 가격에 영향을 주고, 계절적인 변동이 작용하고, 공급망의 중단이 주택 건설 비용을 상승시키거나 완공을 연기 시킵니다.2023의 새로운 주택 건설을 202년에 계획하였다면, 이미 구매한 것만 여전히 보유하게 될 것 입니다. 건설업체는 건설된 재고를 보유하고 있다고 Breakstone는 설명하였습니다. 몇 개월 전에 계획되고, 허가되고, 판매된 부동산은 여전히 완공된 주택으로 산출합니다. 2022년 말의 비율은 2021년 말과 비교하면 성장을 보여주었습니다. 2021년이 자재 활용과 공급망 문제가 더 악화되어 있었습니다. U.S. Census Bureau가 발표한 2022년 11월 주택 완공은 1.49 million으로 2021년 11월보다 6% 높았습니다. 더해서 새집 허가 하락이 개발업체와 시공업체들이 2023년 내내 교착상태에 빠진다는 것을 반드시 의미하지는 않습니다. 시장이 다양한 경제 스트레스 요인들에 어떻게 반응할지는 분명하지 않다고 Breakstone은 설명하였습니다. 고용, 이자율, 자재 공급등의 주변에 불확실성이 충분하고 2023년 초반의 두 분기는 개발업체와 시공업체들이 다음은 무엇일까를 보고 기다리는 “발견의 시기”가 될 것으로 생각 됩니다.

2023년에 주택 건설 전환?

관망의 시기이후에 새로운 건설이 회복될 지의 관건은 의문입니다. 개발 지연이 대공황때와 유사하지는 않을 것이라고 Divounguy는 예상하였습니다. 건설업체들이 확신을 하지는 않지만, 대공황때의 부진이 이번 시기에 발생하지는 않을 것이라고 그는 주장하였습니다. 한가지 긍정적인 신호는 2022년이 마감되어 가면서 주택 융자 이자율이 완만히 하락하였습니다. 2022년 12월 22일 기준으로 30년 주택 융자 고정 이자율 평균은 6.27%로 2022년 9월이후 최저 수준이었다고 Freddie Mac이 발표하였습니다. 주택 융자 이자율이 하락하면서 주택 융자 신청이 증가하였고, 그로 인해서 시공 업체들은 재고 일부를 처리 할 수 있을 것이라고 Divounguy은 언급하였습니다. 건설 업체는 주택 가용성 문제에 대한 더 나은 답변으로 방침을 변경할 것 입니다. 예를 들어 전형적인 새로운 건축 구매의 경우에서 처음 주택을 구입하는 구매자들에게 좀 더 관심을 끌기 위하여 더 작은 주택 면적 디자인 혹은 약간 작은 대지에 건축 하는 것 입니다. 현재 대부분의 개발업체와 건설업체들은 다음에 무엇이 발생할지를 살피면서 작업을 축소하고 있습니다. 만약에 당신이 자신의 주택을 건설하려고 하면, 당신은 여유 있는 이용 가능한 계약자의 혜택을 보던지 아니면 계약자가 다른 직종으로 이미 이직한 것을 발견할 수도 있습니다.