주택융자 이자율의 짧은 하락과 미국 주택 가격의 하락으로 2023년 2월의 기존 주택 판매는 증가하였다고 National Association of Realtors (NAR)는 발표하였습니다. Freddie Mac 에 따르면 30년 주택융자 이자율은 평균적으로 6.3% 이하 이었고, 2월의 주택 판매 중간 값은 2021년 2월이후 처음으로 하락하였습니다. 그리고 월간 판매 증가는 12개월 하락을 마감하였다고 National Association of Home Builder (NAHB)는 보고하였습니다. 단독주택, 타운 홈, 콘도미니엄, 협동조합을 포함한 기존주택 총판매는 2월에 14.5% 상승하여 계절적 요소를 조정한 연간율로 4.58 million 이었습니다. 연간 기준으로 판매는 작년보다 여전히 22.6% 낮습니다. 2월에 처음으로 주택을 구매한 구매자 비율은 지난 달 31%에서 27%로 하락하였습니다. 이런 처음 주택 구매 비율의 약세는 시장이 경험한 가격 책정을 상기시켜 주었습니다. 2월 재고 수준은 0.98 million units를 유지하였지만, 작년의 0.85 million보다는 높습니다. 현재 판매 속도기준으로, 2월의 판매되지 않은 재고는 2.6개월 공급량인데, 지난 달 2.9개월 공급보다는 낮아졌지만, 작년 같은 시기의 1.7개월보다는 높습니다. 재소 수준은 균형 잡힌 시장 상황 (4.5-6개월 공급)에 비하면 매우 낮은 수준입니다. 그래서 더 많은 주택 건축에 대한 장기적인 필요성을 설명하는 것 입니다.

시장에서 주택이 머무는 시간, 즉 판매까지의 시간은 2월에 평균적으로 34일인데, 참고적으로 1월에는 33일, 2022년 2월에는 18일 이었습니다. 2월에 판매된 주택의 57%는 시장에 등록된 이후에 1개월 이하로 판매되었습니다. 2월에 전액 현금 판매 비율은 28%이었는데, 1월에는 29%, 작년 같은 시기에는 25% 이었습니다. 전액 현금 판매는 이자율 변화에 덜 영향을 받습니다. 2월의 기존 주택 판매 중간 값은 전년 대비 0.2% 하락하여 $363,000으로 131개월 연속 전년 대비 상승을 마감하였지만, 가장 장기 상승 기록을 경신하였습니다. 2월의 콘도미니엄과 협동 조합의 중간 값은 전년 대비 2.5% 상승하여 $321,000이었습니다. 지역적으로 2월에 기존 주택 판매는 모든 4개의 지역에서 상승하였습니다. 동북부는 4.0%, 서부는 19.4%, 중서부는 18.7%, 서부는 28.3% 상승하였습니다.

잠정주택판매지수 (Pending Home Sales Index : PHSI)는 서명된 계약에 기초한 미래 전망 지표 입니다. PHSI는2월에 전월(76.3) 대비 8.1% 상승하여 82.5이었습니다. 연간 기준으로 잠정 판매는 전년 대비 24.1% 낮았다고 NAR 자료가 보여 주었습니다.

전국적으로 추운 겨울 날씨가 여전히 심각한 문제인데, 건설용 침엽수 제재목의 2타 공급업체들은 아무리 작은 양이라도 판매에 맹렬히 경쟁하였습니다. 생산업체인 제재소는 구매자들의 저항에 맞서 가격만 고수하였습니다. 가격이 하락하면서 1월 한가운데의 낮은 수준으로 급작스럽게 떨어졌습니다. 제재목 제조업체와 판매업체는 호전되는 날씨와 올해 재개되는 건설 시즌 복귀만을 기다리고 있었습니다. 좋은 소식은 벌목에 장애가 없다는 것이고, 이는 기후가 좋아져서 수요가 증가될 것으로 예상되는 상황에서 캐나다와 미국 제재소에 원목 공급이 원활할 것이라는 의미입니다.

계속되는 겨울 날씨로 봄철을 위한 구매가 다시 한번 정지되면서, 북미의 제재목 수요는 목적, 두서 없이 진행되었습니다. 미국의 Western S-P-F 제재목과 studs 생산업체는 3월 중순을 문의와 판매가 허접한 주라고 표현하였습니다. 오퍼 가격은 소수 기본 아이템만 조정되었습니다. 2차 공급업체는 제한된 비지니스를 맹렬히 경쟁하면서 바닥치기 경쟁에 바빴습니다. 구매자들은 거래에 여전히 신중하였고, 가격은 좀 더 자유롭게 흥정할 수 있는 2차 공급업체를 전형적으로 고집하였습니다.

캐나다에서 Western S-P-F 제재목 판매는 구매자들이 방관자 위치를 강력히 고수하면서 두서 없이 진행되었습니다. 비지니스는 계속해서 소량의 적기 공급 판매로 국한되었습니다. 운송은 지연 문제가 더 느려져, 관계자들은 봄 구매가 시작될 때 인도 기간이 심각하게 악화될 것이라고 근심하였습니다.

2023년 3월 10일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$365 mfbm으로 전주 가격인 $400보다 $35, 9% 하락하였고, 전월 가격인 $456와 비교하면 $91, 20% 하락하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 US$1,400 mfbm와 비교하면 $1,035, 74% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $1,040보다는 $675, 65% 낮았습니다.

2023년 북미의 제재목 수요는 7% 하락할 것으로 예상하고 있지만, 가격도 따라서 하락할 것이라고는 의미 하지 않습니다. Forest Economic Advisors의 제재목 분석가인 Paul Jannke에 따르면 제재목 가격은 2020-2021년의 최고 수준에서 하락하요 있지만, 역사적인 평균과 비교해보면 여전히 높은 수준입니다. 그리고 그는 2023년에 북미 제재목 수요는 7% 하락을 예상하는데. 하락한 양은 약 4 billion board feet 입니다. 소비가 하락하는 바닥 수준을 예상하지만, 급격하게 하락하지않을 것이라고 예상합니다. 제재목 가격이 더 하락하는 것을 방지하는 몇몇 요인들이 있습니다. 캐나다 British Columbia와 미국 서부 연안의 제재목 생산업체들은 제재목 공급을 제한하고 있습니다. 감산 혹은 폐쇄를 이용하여 공급을 제한하고, 계획되고 있는 새로운 공장들은 시작과 운영의 어려움에 직면하고 있습니다. 그리고 제재목의 중요 최종 사용처는 주택입니다. 인플레이션이 하락하고 있지만, 주택 융자 이자율과 주택 가격은 높고, 그 결과로 주택 시공업자 신뢰는 하락하고 있습니다. Jannke s이 예상하는 2023년 말 혹은 내년 초의 약한 경기 침체가 수요를 더 잠식할 수 있습니다. 어떤 경우에도 주택 리모델링은 팬더믹 초기때의 정점에서 5-8% 하락할 것이라고 예상합니다. Jannke에 따르면 대부분이 급격한 하락을 경험하였지만, 급격한 상승도 경험하였습니다. 그는 내년에 제재목 소비가 반등할 것으로 예상합니다. 수요 측면에서 또 다른 이슈는 딜러 수준에서의 제재목 재고 수준 입니다. 2022년에 재고는 정말로 낮았고, 이런 상황은 2022년 말까지 발생하였고, 2023년에도 이런 경향이 계속되고 있습니다. 동시에 제재목 가격도 급격하게 하락하였습니다. 높은 재고 수준은 목재 구매가 급할 필요가 없다는 것이라고 Jannke는 주장 합니다. 동시에 북미 제재목 수출은 여전히 약세 입니다. 중국 수요는 하락하였고, 중국 경제가 천천히 성장하면서 단기간에 이런 상황이 개선될 것 같지 않습니다. 북미 일부의 제재목 생산이 하락하면서 유럽 수입이 쇄도하였고, 이는 해외로부터 더 많은 경쟁을 의미합니다. 미국으로의 운송량은 현재 매우 높고, 단기간 동안 이런 상황이 계속될 것이라고 Jannke은 예상합니다.

동부구가 가장 큰 시장인 pulpwood의 경우 가격은 높고, 급격하게 상승하였다고 Jannke은 언급하였습니다. 가격 상승의 원인은 벌목 하락으로 wood chips 가용성이 제한되고, 주택 난방에 사용하는 활엽수의 수요는 상승하고 있습니다. Jannke은 여전히 pulpwood 가격 폭발을 예상하지는 않지만, 현재 활엽수 가격은 $70/ton 이고, 침엽수 가격은 $50/ton 이하인데 이런 수준이 계속될 것이라고 예상합니다.

결론적으로 제재목 시장은 예상되는 완만한 경기침체, 상승하는 비용, 수출 약세, 계속되는 수입 강세때문에 올해 약간 하락할 것으로 Jannke은 예상합니다. 제재목 가격은 하락할 것이지만, 캐나다 British Columbia와 미국 서부 연안에서의 제재목 공급 제한이 가격 하락을 방지하거나 상승 시킬 것이라고 Jannke은 주장합니다.

벌목 생산품(VAT 제외)에 대한 독일의 생산자 가격 지수는 2023년 1월에 113.7 (2015 = 100)오 전월 대비 0.5%, 작년 같은 시기보다 20.7% 상승하였다고 독일 연방 통계청 (Statistisches Bundesamt)은 발표하였습니다. 2022년 12월부터 2023년 1월까지 원목의 생산자 가격은 평균 0.4% 하락하였습니다. (oak logs -0.4%, beech logs -0.4%, spruce -0.5%, Douglas fir -0.6% ; pine +0.4%) 산업용 나무의 생산자 가격은 평균 2.3% 상승하였습니다. (softwood +5.8%; hardwood -2.4%) 화목 가격도 전월 대비 0.8% 상승하였습니다. (hardwood +0.6%, softwood +3.8%) 에너지 나무 가격도 전월 대비 10.6% 올랐습니다. (hardwood +1.5%, softwood +15.2%).

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2023년 2월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2023년 2월 사유 주택 건축 허가는 1,524,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2023년 1월 (1,339,000) 보다 13.8% 상승하였고, 2022년 2월 (1,857,000)과 비교하여 17.9% 하락하였습니다. 2023년 2월 단독 주택 건축 허가는 777,000 (SAAR)로 2023년 1월 (722,000)과 비교하여 7.6% 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 2월 허가는 700,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2023년 2월 사유 주택 신축은 1,450,000 (SAAR)으로, 2023년 1월 (1,321,000) 보다 9.8% (±15.5%) 상승하였고, 2022년 2월 (1,777,000) 보다는 18.4% (±8.9%) 낮았습니다. 2월의 단독 주택 신축은 830,000 (SAAR)으로 1월 (821,000)과 비교하여 1.1% (±13.9%) 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 2월 신축은 608,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2023년 2월 사유 주택 완공은 1,557,000 (SAAR)으로 2023년 1월 (1,388,000)과 비교하면 12.2%(±15.0%) 상승하였고, 2022년 2월 (1,380,000) 보다 12.8% (±16.2%) 상승하였습니다. 2023년 2월 단독 주택 완공은 1,037,000 (SAAR) 으로 2023년 1월 (1,027,000)에 비하여 1.0% (±15.0%) 상승하였습니다. 2월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 509,000 (SAAR) 이었습니다.

2023년 2월 중국의 침엽수 제재목 수입량은 전년 대비 19% 증가하여 1,346.3 thousand m³이었습니다. 중국의 침엽수 제재목 수입 평균 가격은 전월 대비 1.5% 상승하여 $206/m³이었는데, 전년 같은 시기의 가격이 $235와 비교하여 12% 낮았습니다.

2023년 2월 중국의 침엽수 원목 수입 평균 가격은 전월 대비 1.5% 하락하여 $145/m³ 이었는데, 작년 같은 시기의 가격인 $153보다 5% 낮았습니다. 그리고 2월 중국의 침엽수 원목 수입량은 전년 대비 9% 성장하여 1,898.2 thousand m³이었습니다.

높은 건설 비용과 상승하는 이자율이 미국내 주택 가용성을 계속해서 방해하지만, 기조 재고의 부족이 새집 시장으로 수요로 전환되면서 시공업체들은 3월의 낙관을 조심스럽게 표현하고 있습니다. 3월 새로 건설된 단독 주택 시장에 대한 시공업자 신뢰는 2 포인트 상승하여 44이었다고 National Association of Home Builders (NAHB)/ Wells Fargo Housing Market Index (HMI)는 발표하였습니다. 이는 시공업자 정서 수준에서 3개월 연속 상승 입니다.

금융 시스템 스트레스는 다가오는 주에 주택 수요에 도움이 되는 장기 이자율을 최근에 하락 시켰지만, 주택 재고의 비용과 가용성이 잠재 주택 구매자들에게 결정적인 제약으로 남아 있습니다. 예를 들어서 For example, 40% of builders in 3월 HMI 설문에서 40%의 시공업자들은 부지 가용성이 “좋지 못하다 (poor)”라고 현재 의견을 나타냈습니다. 계속되는 Fed 긴축에 더불어 지역 은행의 후속 효과 압력으로 전국적으로 시공업체를 위한 인수, 개발, 건설(acquisition, development and construction : AD&C) 대출에 추가 제약이 될 것 입니다. AD&C 대출 조건이 빠듯할 때, 부지 재고를 위축시키고 주택 가용성에 추가 장애를 더 합니다. 그러는 동안 HMI 설문은 인센티브와 가격 하락을 계속 사용하기 때문에 지난 2개월 동안의 새집 판매 예상보다 호전될 것이라고 보여 주었습니다. 31% 시공업자는 2월의 동일한 수준으로 3월 주택 가격 하락을 언급하였지만, 지난 11월에 보고된 36%보다는 낮았습니다. 58%가 3월에 어떤 종류의 인센티브를 제공하였고, 2월에는 57% 이었습니다. 하지만 이는 12월에 인센티브를 제공한 62% 시공업자보다는 낮습니다. 현재 판매 조건을 측정하는 HMI 지수는 3월에 2 포인트 상승하여 49이었고, 잠재 구매자들의 혼잡도 측정도 3 포인트 상승하여 31 이었습니다. 이런 혼잡도 상승은 지난해 9월이후 가장 높았습니다. 향후 6개월 판매 예상은 1 포인트 하락하여 47 이었습니다. 지역적 HMI에 대한 3개월 이동 평균을 살펴보면 동북부는 5포인트 상승하여 42, 중서부는 1 포인트 올라가서 34, 남부는 5 포인트 상승하여 45, 서부는 4 포인트 상승하여 34 이었습니다

2023년 2월 캐나다 전역에서 모든 주택 신축은 월간 계절 조정 연간 비율 (seasonally adjusted annual rate : SAAR)은 1월의 216,514 units과 비교하여 13% 상승하여 243,959 units이었다고 Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)는 발표하였습니다.

모든 도시(인구10,000 이상) 신축의 월간 SAAR은 2월에 16% 상승하여 222,663 units을 기록하였습니다. 도시의 공동 주택 신축은 18% 증가하여 173,745 units이었고, 도시의 단독 주택 신축은 8% 증가하여 48,918 units이었습니다. 시골 신축의 월간 SAAR은 21,296 units로 추산되었습니다. 2023년 2월에 주택 신축 경향은 255,735 units로 1월의 259,830 units보다 2% 하락하였습니다. 경향은 캐나다 모든 지역의 월간 SAAR의 6개월 이동 평균을 측정합니다. 지난 2020년 9월이후 가장 낮은 수준을 기록한 이후에, 2월 주택 신축 월간 SAAR은 상승하였지만, 6개월 경향은 약간 하락하였습니다. Toronto, Montreal, Vancouver중에 단지 Toronto만 2월 주택 신축의 총 SAAR만 상승하였는데, 상승율은 55%이었습니다. Montreal은 31% 그리고 Vancouver는 43% 하락하였습니다. 2월 주택 신축은 전국적인 새집 공급을 제공합니다. 하지만 주택 가용성을 개선하기 위해서는 더 많은 공급 인도와 건설 속도 향상을 유지하기 위한 혁신적인 방법을 찾아낼 필요가 있습니다.

2023년 2월 최종 수요에 대한 미국 생산자 가격 지수 (Producer Price Index : PPI)는 계절적으로 조정되어 0.1% 하락하였습니다. 최종 수요 가격은 1월에 0.3% 상승하였고, 2022년 12월에는 0.2% 하락하였습니다. 조정되지 않은 기준으로 최종 수요 지수는 2월에 12월 개월 마감으로 4.6% 상승하였다고 미국 노동 통계청(Bureau of Labor Statistics)이 보고하였습니다. 2월에 최종 수요 지수 하락은 최종 수요 상품 가격이 0.2% 하락에 기인하고 있습니다. 최종 수요 서비스 지수는 0.1% 상승하였습니다. 식품, 에너지 외의 최종 수요 지수와 교역 서비스는 1월 0.5% 상승이후에 2월에도 0.2% 올랐습니다. 2월에 12개월 마감으로 식품과 에너지 외의 최종 수요 가격과은 무역 서비스는 4.4% 상승하였습니다.

상품 최종 수요 : 상품 최종 수요 지수는 1월에 1.2% 상승하였지만, 2월에는 0.2% 하락하였습니다. 식품 최종 수요 가격은 2.2% 하락하여 2월 하락에 중요한 요인이 되었습니다. 에너지 최종 수요 지수는 0.2% 하락하였지만, 식품과 에너지 외의 상품 최종 가격은 0.3% 상승하였습니다.

생산품 내역 : 상품 최종 수요는 2월에 80% 넘는 하락은 계란 가격의 36.1% 하락에 기인하였습니다. 주거용 천연 가스, 신선과 건조 채소, 디젤 연료, 주택 난방 원유, 주요한 기본 유기 화학물의 지수도 하락하였습니다. 반대로 철과 강철의 스크랩 가격은 10.6% 상승하였고, 가솔린, 설탕과 제과 용품 지수도 상승하였습니다.

서비스의 최종 수요 : 서비스 최종 수요 지수는 1월과 마찬가지로 2월에도 0.1%로 약간 상승하였습니다. 가장 중요한 2월 하락은 교역 서비스 최종 수요에 대한 마진이 0.8% 하락하였습니다. (교역 지수는 도매상과 소매상에게 받은 마진 변화를 측정합니다.) 교통과 창고 서비스 최종 수요 가격은 1.1% 하락하였지만, 교역, 교통, 창고 이외의 서비스 최종 수요 지수는 0.3% 상승하였습니다. 생산품 내역 : 서비스 최종 수요 가격의 2월 하락 중요 요인은 기계와 차량 도매 마진의 3.9% 하락 입니다. 화학 약품과 관련 제품 도매, 자동차와 자동차 부품 소매, 객실 대여, 항공 여객 서비스도 하락하였습니다. 반대로 외래 환자 치료 (부분적으로)는 0.5% 상승하였고, 식품과 주류 소매, 유가증권 중개업, 매매, 투자자문과 관련 서비스, 대출 서비스 (부분적으로) 지수도 상승하였습니다.

북미 전역으로 더 많은 눈과 추위가 다시 내려오면서, 건설 활동은 여전히 지연되면서, 제재목 판매도 유사하게 부진하였습니다. 구매는 일반적으로 적기공급의 구매 혹은 즉각적인 필요 때문이었고, 다가오는 봄의 건설 시즌을 위하여 여전히 재고를 비축하고 있는 사람은 거의 없습니다. 제재소는 계속되는 잠잠한 수요에 따라 공급을 유지하기 위하여 생산량을 증가를 지연시키는 것만 할 수 있습니다. 재고를 비축한 도매업체는 재고의 유리한 게임을 하려고 노력 중이어서 단지 소량만 현재의 대체 비용 이하로 판매만 하게 되었습니다. 모든 관심은 기후에 집중되고, 기후가 좋아지면서 건축 한바탕이 다가올 것이라는 예상입니다.

제재소 수준에서 지난 주 가격인 깊게 하락한 이후에 미국의 Western S-P-F 판매는 3월초에 약간 상승하였습니다. 전체적으로 시장은 더 건전하다고 느끼고 있지만, 여전히 더 성공적이지는 않습니다. 3월 2주 혹은 3주에 주문 파일 인도가 가능하고, 9’ studs의 경우 계속되는 제한된 공급으로 인도 시기가 더 연장될 수 있습니다. 소비자들은 여러가지 이유때문에 봄철 구매 시작을 여전히 꺼려하고 있습니다. 여러가지 이유 중에 가장 주된 이유는 지속되는 겨울 기후와 부정적인 경제 전망 입니다.

캐나다 서부의 Western S-P-F 제재목 거래업체들은 일정치 않은 비지니스 속도를 보고하였습니다. 일부 구매자들은 만족할 만한 가격의 오퍼를 찾아내면서 단기 재고를 확보하였습니다. 하지만 다른 구매자들은 더 많은 가격 하락을 기대하면서 구매 연기를 계속하고 있습니다. 거의 모든 아이템이 두자리수 가격 조정이 형성되었고, 고등급과 하등급의 가격 조정은 더 컸습니다. 많은 지역에서의 계속되는 겨울 날씨로 구매자들은 방관하고 있습니다.

2023년 3월 3일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$400 mfbm으로 전주 가격인  US$417 mfbm 보다 $17, 4% 하락하였습니다. 그리고 전월 가격인 $456과 비교하면 $56, 12% 하락하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 US$1,330 mfbm과 비교하면 $930, 70% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $1,040과 비교하면 $640, 63% 낮았습니다.