2024년 6월 단독 주택 신축은 계절적으로 조정된 연비율(seasonally adjusted annual rate)로 980,000으로 5월의 개정된 수치인 1,002,000보다 2.2% 하락하였습니다. 6월 한달동안 전체 주택 신축이 상승하였음에도 불구하고 단독 주택 신축 하락은 주택 시장에 광범위한 영향을 주었다고 U.S. Department of Housing and Urban Development와 U.S. Census Bureau 보고서에 발표되었습니다. 전체적으로 2024년 6월 사유 주택 신축은 1,353,000으로 5월의 개정된 수치인 1,314,000보다 3.0% 상승하였지만, 2023년 6월의 1,415,000보다는 4.4% 낮았습니다.

National Association of Home Builders (NAHB)의 최근 산업 설문조사에 의하여 단독 주택 신축 하락을 확인하였고, 시공업체는 현재 높은 이자율 환경에 대하여 염려하고 있습니다. 향상된 인플레이션 데이터때문에 미국 연방 준비 위원회(Federal Reserve)가 올해 말에 이자율 하락을 시작할 것으로 예상되고 있습니다. 향상된 이자율 환경이 엄격한 대출 조건과 높은 이자율로 어려움을 겪고 있는 구매자, 시공업체, 개발업체에게 도움이 될 것 입니다. 새주택과 기존 주택을 포함하는 전체 주택 재고는 비교적 낮은 4.4개월 공급량이고, 시공업체들은 앞으로 몇달 내에 생산을 증가시킬 준비를 하고 있습니다. 미래를 계획하는 시공업체 판매 예상에 대한 NAHB 설문 데이터에 따르면 7월 상승을 보여 주고 있습니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2024년 6월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2024년 6월 사유 주택 건축 허가는 1,446,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2024년 5월 (1,399,000) 보다 3.4% 상승하였고, 2023년 6월 (1,493,000)과 비교하여 3.1% 하락하였습니다. 2024년 6월 단독 주택 건축 허가는 934,000 (SAAR)로 2024년 5월 (956,000)과 비교하여 2.3% 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 6월 허가는 460,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2024년 6월 사유 주택 신축은 1,353,000 (SAAR)으로, 2024년 5월 (1,314,000) 보다 3.0% (±10.5%) 상승하였고, 2023년 6월 (1,415,000) 보다는 4.4% (±12.7%) 낮았습니다. 6월의 단독 주택 신축은 980,000 (SAAR)으로 2024년 5월 (1,002,000)과 비교하여 2.2% (±12.1%) 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 6월 신축은 360,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2024년 6월 사유 주택 완공은 1,710,000 (SAAR)으로 2024년 5월 (1,553,000)과 비교하면 10.1%(±10.6%) 상승하였고, 2023년 6월 (1,480,000) 보다 15.5% (±12.6%) 상승하였습니다. 2024년 6월 단독 주택 완공은 1,037,000 (SAAR) 으로 2024년 5월 (1,019,000)에 비하여 1.8% (±10.3%) 상승하였습니다. 6월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 656,000 (SAAR) 이었습니다.

2021년과 2022년 쌍생 정점 거품 동안에 제재목 가격의 극적인 상승은 현재는 먼 추억이어서, 제재목 가격은 팬더믹 이전 수준으로 폭락하였습니다. 한때 치솟는 주택 건설 비용과 인플레이션의 동력을 받은 제재목 시장은 지금 극심한 하락을 경험하고 있습니다. 제재목 현물 가격은 $1,514/thousand board feet의 역사적 최고 고점인 2021년 5월보다 75% 하락하여 Random Lengths’ Framing Lumber Composite Price Index에 따르면 이번 주에 단지 $366 이었습니다.  

제재목 가격 하락의 주된 원인은 미국 주택 가용성의 기록적인 하락과 주택 보수 부진 때문입니다. 상승하는 주택 가격과 높은 주택 융자 이자율때문에 주택 가용성이 역사적인 하락을 보여 주었습니다. 애틀랜타 연방 준비 위원회(Atlanta Federal Reserve)의 주택 소유 가용성 모니터(Home Ownership Affordability Monitor : HOAM) 지수는 현재 2008년 세계 금융 위기이전 이후 가장 낮은 수준입니다. 가용성의 이런 하락은 새집에 대한 수요를 억누르고, 그래서 건설에 사용되는 제재목 수요가 감소하였다고 Fortune은 발표하였습니다.

Fastmarkets의 수석 경제학자인 Dustin Jalbert는 보고서에 심각성을 강조하였습니다. 즉, 현재가 지난 10년동안 주택 구매를 위한 최소의 가용 시기중에 하나이고, 자격을 갖춘 구매자들의 풀이 줄어들기 시작하였습니다. 이런 정서는 주택 신축의 전년대비 19% 하락, 다세대 주택 신축의 52% 급격한 하락, 단독 주택 신축의 2% 하락을 반영하고 있습니다.

한때 호황이었던 주택 보수 시장도 약세 신호를 보여 주고 있습니다. HomeDepot의 보고에 따르면 2024년 1사분기 미국 비교 매장 매출은 3.2% 하락하였는데, 하락의 원인은 부엌과 욕실 리모델링과 같은 대형 재량 프로젝트의 계약 감소 때문입니다. Sitka Forest Products USA의 제재목과 위기 관리 책임자인 Ashley Boeckholt에 따르면 트레이더들은 주요 소매업체를 위하여 프리미엄 제재목을 전형적으로 예약하여 받고 있는데, 소매 구매자들이 연기하는 반발을 받고 있습니다.

수요가 힘겨움을 겪으면서 제재목 시장의 공급 측면은 그들 자신의 어려움에 직면하고 있습니다. 2021년과 2022년의 가격 폭등에 대응하기 위하여 제재목 산업은 생산을 증대하였고, 주택 부족과 이자율 하락 가능성에 의한 높은 수요의 지속을 예상하였습니다. 하지만 새로운 제재소 건설에 필요한 시간이란 것이 이런 증가된 공급이 수요가 약해지는 현재 시장을 강타하는 것이라고 의미하게 되었습니다. 이런 과거 수요에 대한 공급 측면의 반응, 즉 새로운 공급이 가능할 때 시장 조건이 부정적으로 전환된 현재의 상황을 Jalbert는 고전적인 채찍 효과라고 묘사하였습니다. 미국 남부 공장들은 수요가 하락하면서 완성되었는데, 이는 산업이 팬더믹 시기의 유물을 경험하고 있는 거라고  Boeckholt는 동의하였습니다.

예견해보면 산업 전문가들은 2024말까지 제재목 가격이 현재 수준으로 유지될 것이라고 예상하고 있습니다. Boeckholt의 예상은 4사분기에 약 $50의 약간의 가격 상승되겠지만, 시장은 과도한 공급과 안정성을 찾기 이전의 부적절한 낙관에 대한 해결이 필요하다고 강조하였습니다. Jalbert는 장기적으로는 좀 더 낙관적 이었습니다. 즉 2025년에 제재목 가격이 회복될 수 있다고 주장하였습니다. 침체된 가격으로 인한 일부 제재소들의 부진 혹은 생산 중단으로 공급이 감소할 것이라고 Jalbert는 예견하였습니다. 잠재적인 이자율 하락과 수요 부흥이 합쳐지면서 제재목 선물 가격은 팬더믹 이전 수준보다 약간 높은 $500-$600 범위로 상승할 것 입니다.

2024년 7월 5일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western S-P-F 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$346 mfbm으로 전주 가격인 $346과 변화가 없었고, 전월 가격인 US$368 mfbm보다는 $22, 6% 하락하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 $458와 비교하면 $126, 28% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $650보다는 $318, 49% 낮았습니다.

2024년 7월 5일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Southern Yellow Pine East Side 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$340 mfbm으로 전주 가격인 US$345 mfbm과 비교하여 $5, 1% 하락하였고, 전월 가격인 US$358 mfbm보다는 $18, 5% 하락하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 $418과 비교하면 $78, 19% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $700보다는 $360, 51% 낮았습니다.

2024년 2사분기에 중국 경제는 급격하게 부진하여 성장을 부양하기 위하여 좀 더 공격적인 조치에 대한 압력을 지도급에게 주었습니다. 국내 총생산 (GDP)은 작년에 비하여 4.7% 성장하였지만, 2024년 1사분기와 비교하면 5.3% 하락하였고, 경제학자들이 예상한 5% 이하 이었습니다. 분기별 성장 비교 1.5%에서 0.7%러 하락하였습니다. 세계 두번째 경제 국가가 부동산의 부진, 허약한 소비자 소비, 상승하는 무역 긴장으로 인하여 모멘텀을 상실하고 있습니다. 2사분기에 제조 투자와 수출이 성장을 이끌었지만, 소비자 소비와 부동산 분야 압력이 이를 상쇄하였습니다. 2024년 상반기 6개월동안 산업 생산은 6% 상승하였지만, 소매 매출은 단지 4% 증가하였고, 부동산 투자는 10% 하락하였습니다. 새집 판매는 27% 하락하였습니다.

중국 지도자들은 성장을 활성화 하기 위하여 이자율 하락과 저렴한 대출 제공과 같은 소규모 정책을 시행하였습니다. 하지만 중요 활성화 노력은 다시 부동산 거품과 약한 위안화를 부풀리는 염려로 제한 되었습니다. 정부는 강력한 정책보다는 경제의 점진적인 양성을 계획하고 있다고 리창(Li Qiang) 총리가 언급하였습니다. 3차 전원회의로 알려진 북경에서의 계속되는 미팅에서 소비와 지방 정부 재정을 지원하는 세금 시스템의 개혁을 이끌 수 있습니다. 이번 달 말의 중앙 위원회 미팅에서 올해 경제 성장 목표인 5%를 이끌기 위하여 추가의 단기 원조를 결정할 수도 있습니다.

2024년 5월 인도의 원목 수입량은 4월보다 89% 증가하여 476 thousand m3이었고, 증가의 가장 큰 이유는 우루과이에서의 수입량이 크게 증가하였기 때문 입니다. 5월 인도의 원목 수입 평균 가격은 16% 하락한 $160/m³이었지만, 원목 수입액은 60% 증가하여 $76 million이었습니다. 우루과이에서의 원목 공급은 기록적인 강우량으로 인한 홍수로 인하여 공급량이 감소한 이후에 회복되었습니다. 인도의 원목 최대 공급 국가인 우루과이는 인도 원목 수입량 전체의 21로 % 101 thousand m³로 74% 상승하였습니다. 우루과이 원목의 인도 수출액도 73% 증가하여 $15 million이었지만, 평균 수출 가격 0.6% 하락하여 $145/m³이었습니다.

두번째 국가는 호주로서 인도의 호주 원목 수입량과 수입액은 모두 상승하여 수출량은 141% 증가하여 73 thousand m³ 이었고, 수입액도 168% 상승하여 $10 million이었습니다. 인도의 호주 원목 수입 평균 가격도 11% 상승하여 $136/m³이었습니다.

에콰도르 원목의 수입량도 534% 증가하여 71 thousand m³이었지만, 수입 평균 가격이 87% 하락하여 $37/m³하면서 수입액도 20% 감소하여 $3 million이었습니다. 아르헨티나 원목 수입은 6% 상승하여 60 thousand m³이었고, 수입 평균 가격도 꾸준히 $141/m³이어서 수입액은 $9 million이었습니다. 인도의 뉴질랜드 원목 수입량은 44 thousand m³이었고, 수입액도 $6 million이었습니다. 하지만 뉴질랜드 원목 수입 평균 가격은 19% 하락하여 $143/m³이었습니다. 인도의 미국 원목 수입량은 전년대비 20% 증가하여 30 thousand m³이었고, 수입액은 $4 million이었습니다. 하지만 미국 원목 수입 평균 가격은 7% 하락하여 $128/m³이었습니다.

말레이시아, 파나마, 가나 원목의 인도 수출은 실질적으로 증가하였습니다. 말레이시아 원목의 인도 수출은 115% 증가하여 22 thousand m³이었고, 수입액은 $6 million 이었습니다. 그리고 평균 가격도 6% 상승하여 $293/m³이었습니다. 파나마 원목의 인도 수출량은 646% 상승하여 15 thousand m³이었고, 수입액은 $6 million이었습니다. 그리고 파나마 원목 수출 평균 가격은 6% 하락하여 $382/m³이었습니다. 가나 원목의 인도 수출량은 108% 증가하여 14 thousand m³이었고, 수입액은 $4 million 이었습니다. 그리고 평균 가격은 5% 하락하여 $281/m³ 이었습니다. 반대로 브라질 원목의 인도 수출량은 29% 감소하여 8 thousand m³이었고, 수입액도 $4 million으로 하락하였습니다. 평균 가격은 꾸준하게 $430/m³이었습니다.

2024년 7월 12일로 마감한 주의 Madison 제재목 가격 지수는 US$369 mfbm으로 전주 US$380과 비교하여 $11, 3% 하락하였습니다.

Madison 제재목 가격 지수는 선물(WSPF, ESPF, Douglas fir, Hem-Fir)로의 동일 수종을 이용하여 구성되어 있습니다. 그리고 지난 몇 년 동안의 북미 생산량 비율에 기초한 가중 평균을 사용하고 있습니다.

2024년 6월 일본 cypress (Hinoki)와 일본 북부 hemlock 제재목 가격이 하락하였습니다. 일본 농림 수산성 (Ministry of Agriculture, Forestry and Fisheries of Japan)의 최신 데이터에 따르면, 일본 cypress (Grade 2, 10.5 cm x 10.5 cm x 3.0 m)의 6월 가격은 5월에 비하여 $1, 0.1%로 약간 하락하여 $481/m³이었고, 이는 2023년 6월과 비교하여 $3, 0.1% 하락하였습니다. 인공 건조(KD) 일본 cypress (Grade 2, 10.5 cm x 10.5 cm x 3.0 m)의 6월 $653/m³으로 5월 가격보다 $4, 1% 하락하였고, 전년대비 $45, 6% 하락하였습니다. 인공 건조(KD) 일본 cypress (Grade 2, 12.0 cm x 12.0 cm x 3.0 m)의 6월 가격은 5월보다 $5, 1% 하락하여 $661/m³이었고, 전년대비 $32, 5% 하락하였습니다. 인공 건조(KD) 일본 cypress (Grade 2, 10.5 cm x 10.5 cm x 3.65~4.0 m)의 6월 가격은 $618/m³으로 5월 가격보다 $4,1% 하락하였고, 2023년 6월 가격보다는 $40, 6% 하락하였습니다.

한편 일본 북부 hemlock 제재목 (Treated, Grade 2, 10.5 cm x 10.5 cm x 4.0 m)의 6월 가격은 꾸준히 $752/m³을 유지하였지만, 이는 작년 같은 시기의 가격보다 $55, 7% 하락하였습니다.

인공 건조 방부(KD & Treated)된 일본 북부 hemlock 제재목 (Grade 2, 10.5 cm x 10.5 cm x 4.0 m)의 6월 가격은 5월 가격과 변화 없이 $908/m³이었지만, 2023년 6월 가격과 비교하면 $3, 0.3% 하락하였습니다. 특별 등급 Togashi 제재목(KD, 3.0 cm x 10.5 cm x 3.0 m)의 6월 가격은 5월보다 $6, 1% 하락하여 $533/m³이었고, 2023년 6월과 비교하여 $43, 8% 하락하였습니다. 특별 등급 Spruce 제재목 (KD, 3.0 cm x 10.5 cm x 3.0 m) 의 6월 가격은 $592/m3으로 5월보다 $1, 0.2% 하락하였고, 전년대비 $5, 1% 하락하였습니다. USD 가격은 미국 세인트 루이스 연방 준비 은행(Federal Reserve Bank of St. Louis)의 직물 환율 미국 달러에 대한 일본 엔(Yen )으로 계산됩니다.

캐나다 은행(Bank of Canada)가 6월초에 이자율을 하락하면서 캐나다 주택 시장은 2024년 6월에 회복의 조기 신호를 보여 주었습니다. Canadian MLS Systems에 기록된 주택 판매는 2024년 5월부터 6월까지 3.7% 증가하였다고 캐나다 부동산 연합회 (Canadian Real Estate Association : CREA)가 보고하였습니다. 2024년 6월말에 180,000 부동산이 판매를 위하여 등록되어 전년대비 26% 증가하였지만, 6월의 역사적인 평균인 약 200,000보다는 여전히 낮은 수준이었습니다. 재고 축적은 5월말부터 공급이 단지 0.5% 증가하여 부진하였습니다. 새로운 리스트는 전월대비 1.5% 증가하였는데, 증가의 가장 큰 원인은Greater Toronto Area와 British Columbia’s Lower Mainland의 증가 때문 입니다.

CREA의 선임 경제학자인 Shaun Cathcart에 따르면 6월 캐나다 주택수는 캐나다 은행 (Bank of Canada)이 처음으로 이자율을 하락 시킨 이후에  전월대비 약간 상승하였습니다. 그리고 5월부터 6월까지 주택 판매는 상승하고, 시장 조건은 올해 처음으로 긴축되었고, 가격은 전국적으로 지난 11개월동안 처음으로 조금 높았습니다.

새로운 리스트에 대한 판매 전국적 비율은 5월 52.8%에서 6월에는 53.9% 이었고, 장기 평균인 55%로 접근하고 있습니다. CREA 회장인 James Mabey는 2024년 하반기에 부진의 시작과 구매자들이 주택 시장으로 점진적으로 복귀할 것이라고 광범위하게 예상된다고 주목하였습니다. 수매자들은 지역에 따라 다른 쇼핑 경험에 직면할 것 입니다. 즉 Calgary에서의 다수의 오퍼부터 Toronto에서의 풍부한 재고를 경험하게 될 것 입니다.

6월말에 재고 수준은 전국적으로 4.2개월로 5월 4.3개월에서 하락하여 2024년에 처음으로 하락하였습니다. 장기적인 평균은 약 5개월 입니다. National Composite MLS Home Price Index (HPI)은 5월에서 6월에 0.1%로 약간 상승하여 지난 11새월동안 처음으로 상승하였습니다.

전국적으로 대부분의 지역에서 가격이 안정적으로 유지되면서, 지역적으로 Calgary, Edmonton, Saskatoon, Montreal, Quebec City에서의 가격은 꾸준한 가격 상승을 보여 주었습니다. Ontario cottage country, Mississauga, Hamilton-Burlington, Kitchener-Waterloo, Cambridge, London-St. Thomas, Halifax-Dartmouth를 포함한 다른 시장도 최근에 가격 상승을 보여 주었습니다. 계절에 상관없이 조정된 National Composite MLS HPI은 2024년 6월에 전년대비 3.4% 감소하여 지난 봄에 보여준 심각한 가격 상승을 반영하고 있습니다. 전국적인 실재 주택 평균 가격은 2024년 6월에 $696,179으로 2023년 6월보다 1.6% 하락하였습니다.

또 다른 잠잠한 봄과 증가한 공급 수준이후에 CREA은 2024년과 2025년 주택 시장 전망을 축소하였습니다. 4월이후에 올해 이자율 하락 예상은 감소하였습니다. 구매자들은 여전히 망설이고 있지만, 판매자의 예상수보다 많은 부동산이 올해 봄에 시장에 나왔습니다.

하락하는 이자율이 구매자들은 시장으로 점진적으로 복귀하게 할 것이라고 여전히 예상하고 있습니다. 하지만 부진한 봄 시장과 성장하는 공급 수준으로 판매와 평균 주택 가격 모두에 대한 예상을 하향 개정으로 이끌고 있습니다. 472,395 주거용 부동산이 2024년에 Canadian MLS Systems을 통하여 거래될 것이고, 2023년부터 6.1% 증가할 것이라고 CREA는 예상합니다. 전국적인 주택 평균 가격은 2024년에 2.5% 상승하여 $694,393을 예상합니다. 이자율이 계속 하락하고 수요가 회복되면서 2025년에는 전국적인 주택 판매는 6.2% 증가하여 501,902을 예상합니다. 그리고 2024년부터 2025년까지 전국적인 주택 평균 가격은 5% 상승하여 $729,319으로 전망하고 있습니다.

미국 노동 통계청(U.S. Bureau of Labor Statistics)이 발표한 생산자 가격 지수 (Producer Price Index) 데이터를 분석한 Associated Builders and Contractors에 따르면 2024년 6월 미국 건설 투입 가격은 5월에 비하여 0.3% 하락하였습니다. 그리고 6월 비거주용 건설 투입 가격도 0.4% 하락하였습니다. 전체적인 건설 투입 가격은 작년보다 1.1% 상승하였고, 비거주용 건설 투입 가격은 0.7% 상승하였습니다. 3개의 에너지 하위 범주중에서 2개의 가격이 6월에 상승하였습니다. 천연 가스 가격은 36.3% 상승하였고, 가공되지 않은 에너지 재료의 축적 가격도 4.7% 상승하였습니다. 원유 가격만 6월에 0.2% 하락하였습니다.

건설 자재 가격은 6월에 하락하였는데, 아마도 건설 분야 다수에서 프로젝트 시작의 하락과 수요 하락을 반영하고 있다고 ABC 수석 경제학자이 Anirban Basu는 언급하였습니다. 예를 들어서 다세대 주택 분야에서 투입 가격이 하락하였고, 다수의 계약업자들은 자신들 서비스에 대한 수요의 실질적인 완화를 시사하였습니다. 상업용 건설 분야에서의 투입 가격도 같은 상황이었습니다. 반면 ABC 구성원들은 건설 잔고 지수(Construction Backlog Indicator)로 측정된 건설 잔고가 안정적이고, 건설 신뢰 지수(Construction Confidence Index)로 측정된 신뢰의 꾸준함을 보고하였다고Basu는 언급하였습니다. 건설 투입 가격은 6월에 하락하였지만, 생산자 가격 지수(Producer Price Index)로 측정된 전체적인 인플레이션은 예상보다 더 뜨거운 상황입니다. 미국 연방 준비 위원회( Federal Reserve)은 2% 인플레이션이 곧 회복될 것이라는 것을 시사하는 데이터를 여전히 기대하고 있습니다. 많이 기대하고 희망하는 이자율 하락을 앞지르는 데이터가 필요합니다. 더 장기간 동안의 더 높아지는 이자율은 건설 산업 전망을 위협하는 것이라고 해석됩니다.