전국적으로 주택 융자를 보유한 미국 주택 소유주들의 85.7%는 주택 융자 이자율이 6% 이하이어서, 2023년의 90.6%, 2022년 중반의 최고 수준이었던 92.8%와 비교하여 감소하였다고 Redfin이 보고하였습니다. 이것이 의미하는 것은 주택 융자를 보유한 주택 소유주들의 85.7% 이상은 현재 주간 평균인 6.46%보다 낮은 이자율을 가지고 있다는 것 입니다. 그래서 주택을 판매하고 높은 이자율로 또 다른 주택을 구매하기 보다는 그대로 가만히 있는 잠금 효과(lock-in effect)로 불리는 현상이 발생하였습니다.  

Redfin은 2024년 1사분기 기분으로 미국 연방 주택 금융청 (Federal Housing Finance Agency)의 전국적인 주택 융자 이자율 데이터 베이스 (National Mortgage Database) 데이터를 분석하였습니다. 현재 주택 소유주들의 주택 융자 이자율 스펙트럼 전체 분석 내역은 아래와 같습니다.

• 6% 이하 : 주택 융자를 지닌 미국 주택 소유주 중에서 85.7%, 2022년 2사분기 92.8% 보다 감소
• 5% 이하 : 주택 융자를 지닌 미국 주택 소유주 중에서 76.1%, 2022년 1사분기 85.6%보다 감소
• 4% 이하 : 주택 융자를 지닌 미국 주택 소유주 중에서 57.4%, 2022년 1사분기 65.3%보다 감소
• 3% 이하 : 주택 융자를 지닌 미국 주택 소유주 중에서 22%, 2022년 1사분기 24.7%보다 감소

잠금 효과(lock-in effect)로 판매될 주택 부족을 가속화 시켜, 새로운 리스트는 지난 달에 올해 최저 수준을 기록하였습니다. 대부분의 사람들이 영원히 기다리는 것은 실질적이지 않기 때문에 이자율이 6% 이하로 지닌 주택 소유주들의 비율이 6%로 약간 하락한 이유 입니다. 일부 주택 소유주들은 이사하기 위해서 낮은 이자율을 포기하지 않고, 이를 악물고 참고 있고 있습니다. 주택을 판매한 중요한 이유는 직장 이직 혹은 이혼과 같은 다른 선택이 없는 주요 인생 사건 때문입니다. 잠금 효과의 주택 소유주들의 비율이 하락한 또 다른 이유는 작년에 주택을 구매한 대부분은 평균 주택 융자 이자율이 6% 이상일 때 입니다. 일부 주택 소유주들은 주택 가치가 팬더믹으로 급상하면서 단지 판매하고 높은 이자율을 감수하기에 특히 주택 크기를 축소하거나 좀 더 가용성이 있는 지역으로 이사하기에 충분하였다는 것을 주목할 가치가 있습니다. 다수의 주택 소유주들이 낮은 주택 융자 이자율을 유지하면서 주택 융자가 없는 미국인의 상승하는 비율도 주목할 만 가치가 있습니다.

최근 몇 주 동안 주택 융자 이자율은 하락하면서 2020년 이래 처음으로 월 주택 융자 납부금이 하락하는 이유가 되었습니다. 현재 주간 주택 융자 이자율 평균은 6.46%로 지난 15개월동안 가장 낮은 수준이었지만, 팬더믹 동안 기록적으로 낮은 2.65%에 비하여 여전히 심각하게 높은 수준입니다.

인플레이션이 하락하면서 미국 연방 준비 제도(Federal Reserve)가 9월 18일의 다음 정책 모임에서 이자율 하락을 시작할 것이라고 지금 예상하였습니다. 하지만 하락 폭과 속도는 다가오는 경제 데이터, 특히 노동 시장 데이터에 좌우 될 것 입니다. 시장은 Fed의 이자율이 얼마나 빠르게 할지에 대한 공격적인 예상에 현재 비중을 주고 있습니다. 만약에 Fed가 시장이 예상하는 것보다 늦은 속도로 하락을 하게 되면, 주택 융자 이자율은 아마도 약간 상승할 것 입니다.