미국 주택 시장은 지난 10년동안 가장 낮은 교체율을 보여주면서, 2024년 8개월동안 1,000 주택당 단지 25주택만 소유주가 바뀌었습니다. Redfin에 따르면 이런 2.5% 교체율은 적어도 30년동안 가장 최저 수준입니다. 시장 부진은 상승한 주택 융자 이자율, 높아진 주택 가격, 계속되는 경제 불확실성에 크게 영향을 받고 있습니다.

2024년과 역사적이 데이터에 대한 Redfin의 비교 분석에 따르면 현재의 교체율은 2021년 팬더믹으로 인하여 1,000 주택당 40주택만 판매된 최고조에 비하여 37.5% 낮은 수준이었습니다. 이는 또한 1,000 주택당 36주택만 판매된 2019년보다 31% 하락한 수준입니다.

이런 기록적으로 낮은 교체율의 중요 원인은 높은 주택 융자 이자율 때문인데 2024년 4월에는 7.52%까지 이르러 몇년동안 가장 높은 수준이었습니다. 미국 주택 소유주들의 ¾이상은 주택 융자 이자율을 5% 이하로 보유하고 있어서, 새로운 융자에 대한 더 높아진 이자율 전망에 직면하기보다는 자신들의 재산을 보유하는 게 더 유리하여 “잠금 효과”라고 알려진 현상이 발생하였습니다. 8월에 이자율이 6%범위로 하락하였음에도 불구하고, 판매 경기는 의미 있게 반등하지 않고 있습니다.

상승하는 주택 가격도 교체를 감소시키는 중요한 원인입니다. 미국 주택 가격은 제한된 공급과 꾸준한 구매자 수요때문에 올해 계속적으로 새로운 최고 수준을 기록하였습니다. 시장에 나온 주택 수는 2023년과 비교하여 약간 증가하였지만, 팬더믹 이전 수준보다는 여전히 낮은 상황입니다.

잠재적인 경기 침체와 다가오는 미국 대통령 선거에 대한 염려를 포함한 경제적 그리고 정치적인 불확실성이 구매자와 판매자 모두 에게 관망하는 접근법 채택을 유발시키고 있습니다. 부동산 에이전트 수수료에 대한 새로운 법규를 평가하면서 일부도 거래를 연기하고 있습니다.

새로운 주택 목록도 감소하여서, 2024년 8개월동안 판매를 위하여 목록에 포함된 주택은 1,000주택당 단지 32주택 수준이었습니다. 이는 2019년 수준보다는 30%, 2021년 수준보다는 29% 하락한 수준이었습니다. 그래서는 현재 수준은 Redfin이 데이터를 추적하기 시작한 2012년이후 주택 목록이 가장 낮은 수준입니다. 주택 시장이 이런 어려움과 씨름하고 있기때문에, 이자율의 추가적인 하락 혹은 경제 조건의 전환이 보여야 주택 판매가 회복될 것이라고 예상하고 있습니다.