도널드 트럼프 후보는 선거 운동을 하는 동안 관세를 미국 제조업을 늘리기 위한 수단으로 사용하는 것에 대해 이야기했습니다. 이 아이디어는 미국 기반 일자리를 되살리는 데 도움을 주기 위한 것이었습니다. 차기 대통령은 최근 NBC의 Kristen Welker와의 인터뷰에서 반복했듯이 이러한 관세가 중국산 수입품에 대해 최대 60%에 달할 수 있으며 다른 국가의 수입품에 대해서는 10%에서 20%에 달할 수 있다고 제안했습니다. 이러한 관세를 둘러싼 중요한 경제적 측면 중 하나는 2025년 주택 시장에 미칠 수 있는 잠재적 영향에 초점을 맞추고 있습니다. 이러한 잠재적 관세의 구체적인 세부 사항은 아직 결정되지 않았다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 어떤 유형의 상품이 면제될지, 어떤 국가가 면제 대상이 될지에 대한 질문은 많습니다. 다가오는 주택 전망에 대한 좋은 소식은 이러한 공급원 건축 자재의 압도적인 다수가 수입되지 않는다는 것입니다. 대신에 주택 시장 전문가들은 금리와 기존 공급망의 병목 현상이 시장에서 지켜볼 가치가 있는 실질적인 위협이라고 제안합니다.

대부분의 건축 자재가 해외에서 수입된다고 가정하는 것은 주택 건축 시장에 대한 중대한 오해입니다. Realtor.com 이 보도한 전미 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders : NAHB)에 따르면 주거용 건축 자재의 10%도 수입되지 않습니다. 상대적으로 적은 수입품의 대부분은 목재의 형태로 캐나다에서 수입됩니다. 마감재와 고정 장치는 다른 여러 국가에서 공급됩니다. 주택 건설업자에게 영향을 미치는 가장 큰 잠재적 관세 비용은 캐나다 목재에 대한 이러한 비용을 법으로 제정하는 데서 발생할 것입니다. 시장 관측통들은 대통령 당선인이 가까운 동맹국인 캐나다 원자재에 대한 관세를 실제로 제정할지에 대해 회의적인 시각을 유지하고 있습니다. 캐나다 Justin Trudeau총리는 이 문제를 해결하기 위한 좌담회에 참석하기 위해 이미 트럼프 대통령에게 날아갔습니다. 캐나다 총리는 선거 이후 트럼프를 방문한 최초의 G7 국가 지도자가 되었습니다. Newsweek Magazine에 따르면 두 정상이 Palm Beach의 Mar-a-lago 클럽에서 만찬을 즐긴 후 Trudeau 총리는 토요일 차기 대통령과 “훌륭한 대화”를 나눴다고 선언했습니다. 트럼프 당선인은 이번 회담이 “생산적”이었다고 언급하였습니다.

이러한 위협적인 관세가 이러한 원자재에도 지속적인 영향을 미칠 것이라는 것에 주택 시장 전문가들은 회의적입니다. 전미 부동산업자 협회(National Association of Realtors)의 수석 경제학자인 Lawrence Yun은 잠재적인 제재목 관세조차도 단계적으로 부과되어 미국 목재 공장이 생산 공백을 메우도록 유도할 수 있다고 인정하였습니다. 그리고 인플레이션 전망이 진정되는 것에도 도움이 됩니다. Realtor.com 의 기사에 따르면 2025년 주택 시장에 대한 진정한 위협은 잠재적인 관세가 아니라 고금리와 공급망의 병목 현상이 지속되고 있기 때문이라고 Artisan Built Communities의 회장인 Stephen Haines이 주장하였습니다. Haines는 금리 변화가 이중적인 위협으로 작용한다고 설명합니다. 이는 주택 구매자의 월간 주택 융자 비용을 증가시키는 동시에 건설업체의 자금 조달 비용을 상승시킵니다. 그는 건축 공급 자재 비용 증가의 가장 큰 연료는 공급 병목 관문과 완제품 배송의 정체로 인한 결과라고 주장하였습니다. Artisan Built Communities와 같은 건축업자가 사용하는 문, 창문, 캐비닛은 일반적으로 미국 내에서 생산된다는 점을 기억하는 것도 중요합니다. 따라서 그와 같은 건축업자는 잠재적인 관세의 영향을 크게 받지 않습니다. Haines는 “훨씬 더 큰 문제가 있다”는 그의 발언으로 이러한 정서를 반영했습니다. 많은 사람들에게 이러한 문제에는 주택 융자금 상환이 포함될 수도 있습니다.

새로 발표된 데이터에 따르면 2024년 3사분기에 Freddie Mac의 다가구 아파트 투자 시장 지수(Multifamily Apartment Investment Market : AIMI)는 전분기 대비 5.3%, 전년대비 9.2% 증가하였습니다. 이전 분기의 혼합된 실적에 비하여 3사분기동안 미국 전역의 모든 시장에서 AIMI가 상승하는 지속적인 상승 추세를 나타냅니다. Freddie Mac에 따르면 이 데이터는 주택 융자 이자율 하락과 부동산 가격 조정으로 인한 상당한 기여를 강조합니다.

주택 융자 이자율은 전분기 대비 35 basis points (bps) 하락하여 5년만에 두 번째로 큰 분기별 하락율을 기록하였습니다. 올해 들어 금리는 12 basis points 하락하여 2021년 이후 처음으로 연간 하락율을 기록하였습니다. 한편, 부동산 가격은 전국적으로 하락했지만 전 분기보다는 덜 심각하였으며, 5개 시장이 -10%를 초과하는 하락을 경험하였습니다.

서부 연안과 마운틴 웨스트(Mountain West)는 연간 성장을 주도하면서 오클랜드 (Oakland)가 17.3%, 샌프란시스코(San Francisco)가 15.7%, 덴버(Denver)가 16.1% 증가하였습니다. 전국 순 영업 이익(Nationwide net operating income : NOI)은 18개 대도시 지역에서 증가하고 6개 도시에서 감소하였으며 라스베이거스(Las Vegas)에서는 보합세를 보였습니다. 한해 동안 NOI는 11개 시장에서 상승했지만 14개 시장에서는 하락하였습니다.

Freddie Mac의 다가구 연구(Multifamily Research) 수석 책임자인 Sara Hoffmann은 금융 비용 감소, 연간 NOI 성장률, 부동산 가격 하락이 아파트 분야의 투자 여건을 강화했기 때문이라고 설명하였습니다.

Redfin의 보고서에 따르면 미국 전역의 주택 매물은 12월 15일로 끝나는 4주 동안 전년대비 8% 증가하여 2024년 중반 이후 두 번째로 큰 연간 상승률을 기록하였습니다. 이러한 급등은 주택 판매 중위 가격이 연간 6% 상승하여 $383,302에 달했으며, 주택 융자 이자율이 하락하는 가운데 구매자 수요가 증가한 것과 관련이 있습니다. 보류 중인 주택 판매도 같은 기간 동안 4% 증가하였습니다.

Freddie Mac의 가장 최근 설문(Freddie Mac’s Primary Mortgage Market Survey : PMMS)에 따르면 2024년 12월 19일로 마감한 주의 30년 주택 융자 고정 이자율(30-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 6.72%이었고, 이는 전주 30-year FRM 6.60%보다는 상승하였고, 1년전 같은 시기의 이자율인 6.67%보다는 약간 높았습니다. 유사하게 15년 주택 융자 고정 이자율(15-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 현재 5.92%로서 전주의 5.84%보다는 상승하였지만, 작년 같은 시기의 5.95%보다는 약간 낮았습니다.

주택 구매자들은 이런 금리에 적응하기 시작하면서 주택 구매 경기가 점진적 증가에 기여하였다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater는 설명하였습니다.

2023년 캐나다 벌목 산업의 총 수익은 2022년 대비 4.9% 감소하여 C$11.7 billion이었고, 계약 부문과 비계약 부문에서 동일한 기여를 하였습니다. 캐나다 통계청(Statistics Canada)에 따르면 원목과 관련 제품의 평균 가격이 16.2% 하락하여 핵심 벌목 활동 수익만 4.4% 감소한 C$10.9 billion를 기록하였습니다. 총 비용은 5.3% 감소하여 매출 감소를 초과하여 C$11.1 billion 혹은 달러당 95 cents를 기록 하였습니다. 산업의 자재비는 1.1% 감소한 C$5.5 billion, 에너지와 연료비는 1.0% 감소 하였습니다. 급여와 임금은 2.9% 감소하여 C$1.7 billion이었고, 계약 벌목 노동자 비용이 70.1%를 차지하였으며, 계약직 벌목 노동자가 달러당 9 센트에서 22센트를 지출하였습니다.

Revenue from logging activities, 2012 to 2023 / Statistics Canada

2023년 British Columbia에서 벌목 수익이 가장 급격히 감소하여 C$714 million에서 C$4.7 billion로 감소하면서 지역 격차가 발생하였습니다. New Brunswick이 C$26 million 감소하여 C$682 million를 기록하였습니다. 반면 Alberta, Quebec, Ontario는 각각 C$111 million, C$96 million, C$39 million증가하여 전국적인 감소를 부분적으로 상쇄하였습니다.

2024년 11월 기존 주택 판매량은 전년대비 4.5% 증가하여 2021년 7월 이후 가장 큰 연간 증가율을 기록하였습니다. Redfin의 보고서에 따르면 계절 조정 연간 비율로 주택 수는 4.27 million 가구로 전월대비 0.7% 증가하였으며, 이는 2023년 3월 이후 가장 높은 수준입니다.

선거 불확실성이 해소되고 구매자들이 지속적으로 높은 주택 융자 이자율에 적응하면서 주택 시장은 탄력을 받았습니다. 보류 중인 판매는 전년대비 5.7% 증가하여 495,299건 이었고, 신규 주택과 기존 주택을 포함한 전체 주택 판매는 연간 7% 증가하여 2021년 6월 이후 가장 큰 폭으로 증가하였습니다. 그러나 주택 융자 이자율 평균은 6.81%로 2023년 11월 최고치인 7.44%보다는 낮지만 여전히 가용성 문제가 계속되고 있습니다.

유효한 주택 목록은 전년대비 12.1% 증가하였지만, 신규 매물은 공급 부족을 반영하여 4.8% 감소하였습니다. 이러한 공급 부족과 꾸준한 수요로 인하여 주택 판매 중위 가격은 5.4% 상승한 $430,107로 7개월 만에 가장 큰 폭으로 상승하였습니다. 지역별로 살펴보면 필라델피아(Philadelphia)는 19.2% 가격 상승이었고, 탬파(Tampa)와 댈러스 (Dallas)는 각각 -1.3%와 -0.6% 로 유일하게 하락한 대도시 이었습니다.

영국의 전력 생산업체 Drax는 미국 남부에 탄소 포집 및 저장(BECCS) 공장으로 바이오 에너지를 건설할 계획입니다. 이 시설은 빠르게 성장하는 소나무(pine) 농장에서 공급된 목재 칩(chip)을 태워 전기를 생산하는 동시에 탄소 배출을 포집하고 지하에 저장할 것입니다. WSJ 보도에 따르면 이 이중 목적 접근 방식은 청정 전력을 생산하고 귀중한 탄소 배출권을 생성하기 위해 설계되었으며, Drax는 이미 구매자를 확보한 상태입니다.

미국 공장은 압축 톱밥 펠릿(pellet)을 태워 전력의 약 5%를 생산하는 영국의 Drax의 주력 시설보다 규모가 작을 것입니다. 이 새로운 공장은 특히 인공지능(AI) 데이터 센터와 같은 에너지 집약적인 부문에서 증가하는 24시간 1주 7일동안 재생 에너지에 대한 전세계 수요를 충족하기 위한 Drax의 광범위한 전략의 일환입니다. 휴스턴에 본사를 둔 Drax의 자회사 Elimini는 미국 남부 전역의 20개 잠재적 위치를 연구하고 있으며, 2025년까지 첫 번째 부지를 확정하고 2030년까지 운영을 시작할 계획입니다. 각 시설을 건설하는 데 $1 billion 이상의 비용이 들 것으로 예상됩니다.

이 회사는 미국 최대 산림지 관리업체인 Molpus Woodlands Group과 Manulife Investment Management와 파트너십을 맺고 지속 가능하게 관리되는 소나무(pine) 농장에서 목재를 안정적으로 공급받고 있습니다. 이러한 파트너십을 통해 펄프 (pulp) 공장 폐쇄와 소경 원목에 대한 수요 감소로 인해 이전에는 시장 판로가 제한적이었던 목재 조림업체에 새로운 시장을 제공할 수 있게 되었습니다.

Drax의 BECCS 공장은 수확량보다 연간 약 40% 더 많은 목재가 자라는 남부의 잉여 목재 공급을 완화하는 것을 목표로 합니다. 이 공장은 더 작은 직경의 원목, 나무 꼭대기, 그리고 구부러진 목재를 가공하여 목재 재배자들에게 새로운 시장을 창출할 뿐만 아니라 산림 건강을 유지하는 데도 도움이 됩니다. 벌목되지 않고 과도하게 자란 산림은 성장을 저해하고 고부가가치 용도로 사용할 수 있는 목재의 품질을 저하시킬 수 있습니다.

바이오매스 발전을 둘러싼 환경 문제는 여전히 논쟁의 여지가 있습니다. 비평가들은 목재 화력 발전소가 석탄만큼의 탄소를 배출할 수 있다고 주장하는 반면, 지지자들은 인공 조림한 목재를 사용하고 재조림을 하는 지속 가능한 관행을 강조합니다. 이러한 우려를 해결하기 위해 Drax는 목재는 전적으로 관리되는 삼림지에서 공급되며 미국 공장의 배출량은 지하에 포집과 격리되어 대기 중 방출을 방지할 것이라고 강조합니다.

도널드 트럼프 대통령 당선인이 제안한 관세 인상은 목재 제품 분야에 큰 영향을 미쳐 중요한 무역 품목에 대한 수입 관세를 인상할 수 있습니다. 피터슨 국제 경제 연구소 (Peterson Institute for International Economics : PIIE)의 분석에 따르면 중국산 수입품에 최대 60%, 캐나다, 멕시코와 같은 USMCA 파트너에 최대 25%, 기타 국가에 10%의 관세가 2023년 $50 billion 규모의 무역을 위협할 수 있다고 합니다.

중국은 미국 목재 제품 수입의 13%를 공급하고 있으며, 캐나다와 멕시코를 포함한 자유 무역 협정(FTA) 파트너는 50%를 차지합니다. 비FTA 파트너는 36%를 공급합니다. 트럼프의 계획에 따르면 중국산 목재 제품에 대한 관세는 현재 평균 16.2%에서 43.8% 포인트 인상될 예정입니다. 멕시코와 캐나다로부터의 수입은 거의 제로에 가까운 관세에서 25%포인트 인상되며, 비FTA 국가에서는 최대 10포인트의 관세 인상이 가능합니다.

비용 증가는 공급망과 건설, 가구, 제조를 위해 수입 목재에 의존하는 미국 기업 모두를 위협합니다. 가격 상승은 소비자에게 직접적으로 흘러 들어가 주택, 사회 기반 시설, 목재 기반 상품의 비용을 증가시킬 수 있습니다.

경제적 충격은 광범위할 수 있습니다. 목재를 중간재로 생산하는 미국 기업은 비용 증가에 직면하여 국내 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 예를 들어, 미국에 목재 제품을 가장 많이 공급하는 캐나다는 무역 흐름이 붕괴되어 이미 가격 변동에 민감한 시장이 더욱 긴축될 수 있습니다.

관세 인상은 경쟁을 약화시키고 미국 제조업체와 가계의 비용을 증가시킬 위험이 있다고 분석을 강조합니다. 현행 협정에 따라 가볍게 과세되는 목재 제품 수입은 상당한 가격 인상의 위험이 가장 높은 부문 중 하나이며, 저소득층 소비자는 그 영향을 가장 많이 받고 있습니다.

목재와 같은 필수 무역 상품에 대한 관세 상승으로 인한 비용 상승이 미국 경제 전반에 파급되어 주택 비용이 증가하고 미국 제조업체의 경쟁력이 저하될 수 있습니다.

2024년 1월부터 10월까지 리투아니아 제재목 수출량은 전년대비 24% 상승하여 967 thousand m³이었고, 수출액도 15% 증가하여 $281 million이었습니다. 하지만 리투아니아 제재목 수출 평균 가격은 7% 하락하여 $291/m³이었습니다. 리투아니아 제재목 수출량 전체에서 침엽수 제재목은 78%를 차지하여 757 thousand m³이었고, 활엽수 제재목 수출량은 207 thousand m³이었습니다.

리투아니아 제재목의 최대 수출국은 독일로서 전체의 14%를 차지하였고, 수출량은 41% 상승하여 131 thousand m³, 수출액은 45% 증가하여 $32 million이었습니다. 독일 수출 평균 가격도 3% 상승하여 $244/m³.이었습니다. 스페인 수출량도 크게 증가하여 전체의 5% 포인트 상승하였고, 수출 평균 가격은 14% 하락한 $215/m³에도 불구하고 수출량은 102% 증가하여 114 thousand m³, 수출액은 $24 million 이었습니다. 호주 수출량은 7% 증가한 78 thousand m³이었고, 수출액은 $30 million이었지만 평균 수출 가격은 4%로 약간 하락하여 $386/m³이었습니다. 프랑스 수출량은 8% 감소하여 70 thousand m³ 이었고, 수출액도 10% 하락하여 $27 million, 평균 가격도 약간 하락하여 $382/m³ 이었습니다.

Lithuania’s exports of softwood lumber by destinations in January – October 2024

네덜란드, 한국, 벨기에도 리투아니아의 중요 시장으로 포함되어 제재목이 상당량 수출되고 있습니다. 네덜란드 수출량은 28% 증가하여 62 thousand m³이었고, 한국 수출량은 23% 상승하여 61 thousand m³, 벨기에 수출량은 13% 증가하여 54 thousand m³이었습니다.

리투아니아 침엽수 제재목 수출을 수종별로 살펴보면 pine이 지배적이어서 전체 침엽수 제재목 수출량의 58%를 차지하여 439 thousand m³이었고, 일반 침엽수 제재목 수출량은 228 thousand m³, spruce와 fir 제재목 수출량은 81 thousand m³이었습니다. Spruce, Pine, & Fir (SPF)를 포함한 혼합된 침엽수 제재목 수출량은 8 thousand m³ 이었습니다.

Distribution of Lithuania’s exports of softwood lumber by wood species in January – October 2024

리투아니아 활엽수 제재목 수출량은 9월과 10월에 각각 24 thousand m³, 25 thousand m³로 증가 하면서 전체 수출량은 207 thousand m³이었습니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2024년 11월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2024년 11월 사유 주택 건축 허가는 1,505,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2024년 10월 (1,419,000) 보다 6.1% 상승하였고, 2023년 11월 (1,508,000)과 비교하여 0.2% 하락하였습니다. 2024년 11월 단독 주택 건축 허가는 972,000 (SAAR)로 2024년 10월 (971,000)과 비교하여 0.1% 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 11월 허가는 481,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2024년 11월 사유 주택 신축은 1,289,000 (SAAR)으로, 2024년 10월 (1,312,000) 보다 1.8% (±10.6%) 하락하였고, 2023년 11월 (1,510,000) 보다는 14.6% (±11.7%) 낮았습니다. 11월의 단독 주택 신축은 1,011,000 (SAAR)으로 2024년 10월 (950,000)과 비교하여 6.4% (±10.8%) 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 11월 신축은 264,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2024년 11월 사유 주택 완공은 1,601,000 (SAAR)으로 2024년 10월 (1,632,000)과 비교하면 1.9%(±9.2%) 하락하였고, 2023년 11월 (1,466,000) 보다 9.2% (±12.9%) 상승하였습니다. 2024년 11월 단독 주택 완공은 1,038,000 (SAAR) 으로 2024년 10월 (1,005,000)에 비하여 3.3% (±8.7%) 상승하였습니다. 11월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 544,000 (SAAR) 이었습니다.