미국 부동산 협회(National Association of Realtors : NAR)에 따르면 2024년 12월 미국의 기존 주택 판매량은 계절적으로 조정된 연간 비율로 2.2% 증가한 4.24 million 이어서 2024년 2월 이후 최고 수준을 기록하였습니다. 이러한 증가에도 불구하고 2024년 총 판매량은 4.06 million으로 감소하여 1995년 이후 가장 낮은 연간 수준을 기록하였으며, 중위 주택 가격이 가상 낮은 연간 수준인 $407,500이었다고 미국 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders : NAHB)가 보고하였습니다.

시장은 높은 주택 융자 이자율과 주택 가격 상승의 어려움을 계속해서 직면하고 있습니다. 연방 준비 제도 이사회(Federal Reserve)가 점진적으로 금리를 인하하고 있지만, 2025년 주택 융자 이자율은 6% 이상을 유지할 것으로 예상되어 주택 소유자들이 기존 주택 융자 이자율을 새로운 더 높은 주택 융자 이자율로 거래하는 것을 어렵게 하고 있습니다. 이러한 상황으로 인해 주택 공급이 더 제한되고 가격이 상승하여 향후 판매 성장에 제약이 있을 수 있습니다.

2024년 12월 재고 수준은 전년대비 16.2% 증가하여 1.15 million 주택이었지만, 11월의 1.33 million보다는 감소하였습니다. 현재 판매 속도 시준으로 미분양 재고가 3.3개월 공급수준으로 1년 전 3.1개월 공급 수준보다는 증가하였지만11월의 3.8개월 공급 수준보다는 감소하였습니다. 시장은 4.5-6개월의 재고가 필요한 균형 조건에 비하여 공급이 여전히 부족한 상태입니다. 12월에는 평균 35일 동안 주택이 판매되기 까지 시장에 머물렀으며, 이는 11월 의32일, 2023년 12월의 29일보다 긴 기간입니다.

2024년 12월 최초 주택 구매자의 비율은 31%로 11월의 30%, 2023년 12월의 29%에서 증가하였습니다. 현금 구매자는 2024년 12월에 28%로 11월의 25%에서 증가하였지만 2023년 12월의 29%보다는 약간 감소하였습니다.

지역적으로 살펴보면12월 미국 4개 주요 지역 중에서 3개 지역에서 기존 주택 판매가 증가하였으며, 서부 지역은 2.6%, 동북부 지역은 3.9% 증가하였습니다. 중서부 지역의 판매는 1% 감소하였습니다. 전년 대비로는 모든 지역이 상승세를 보여 주었으며, 서부 지역이 12.9%로 선두를 기록하였습니다.

체결된 계약의 미래예측 지표인 보류 중인 주택 판매 지수(Pending Home Sales Index : PHSI)는 11월에 79.0으로 상승하여 2023년 2월 이후 최고치를 기록하였으며, 이는 1년 전보다 6.9% 증가한 수치를 반영한 것입니다.

일본 정부는 친환경 건축을 선호하고 국내산 목재 사용을 촉진하는 정책을 추진해 왔습니다. 건설 추세가 변화함에 따라 침엽수 제재목용 원목의 수입은 수십 년 동안 계속 감소하고 있지만, 물량이 감소하고 있지만 북미의 시장 점유율은 증가하고 있습니다.

1987년 일본의 연간 침엽수 원목 소프트 수입량은 거의 18 million m³으로 정점을 찍었고, 1986년부터 1990년까지 일본은 연간 16 million m³ 이상을 수입하였습니다. 2017년 말까지 연간 침엽수 원목 수입량은 겨우 3 million m³를 넘어섰습니다.

일본의 침엽수 원목 수입은 거의 전적으로 제재목용 원목 입니다. 수입 감소의 한 요인은 인구 변화로 인해 일본 전통 건축, 특히 단독주택의 감소로 제재목과 합판에 대한 수요가 감소하였기 때문입니다. 일본은 세계에서 가장 빠른 고령화 인구를 보유하고 있으며, 125 million의 인구 중 29% 이상이 65세 이상입니다. 2003년부터 2023년까지 일본의 총 주택 착공 건수는 거의 30% 감소하였으며, 같은 기간 목조 주택 신축은 13% 감소하였습니다.

원목 수입에 영향을 미친 또 다른 추세는 엔지니어링 목재 제품(Engineered Wood Products : EWP)의 사용이 증가하고 있다는 점입니다. Laminated veneer lumber (LVL)와 glued laminated timber (글루람)는 주거와 상업용 건축에서 점점 더 인기가 증가하고 있으며, 일본에서는 EWP의 국내 생산이 이루어지고 있습니다. 고층 대형 목재 건물에 대한 관심이 높아지고 있으며, 건축에서 목재 사용을 지원하는 최근 법안이 제정되면서 EWP 시장이 강화될 가능성이 높습니다.

일본 정부는 또한 일본 자체 산림의 사용을 장려하고 있습니다. 2023년 Japan Lumber Journal은 Daito Trust Construction Co. Ltd.가 이와테현(Iwate Prefecture)에서 모든 국내 제재목으로 만드는 아파트 건설을 시작했다고 보도하였습니다. Daito Group이 공급하는 건물의 약 80%는 2×4 골조와 CLT(cross-laminated timber) 건설 기법을 사용하여 지어진 목재 구조물입니다.

WMP 데이터에 따르면 2023년 일본의 연간 침엽수 제재목용 원목 수입량은 2017년 3.1 million m³에서 1.9 million m³를 조금 넘는 수준으로 감소하였습니다. 2024년 1월부터 11월까지 일본의 수입량은 전년 대비 14% 감소하였습니다.

미국과 캐나다와 같은 지배적인 공급 국가의 경우 침엽수 원목 수출량이 감소하는 경향에도 불구하고 일본 내 시장 점유율이 상승했습니다. 2017년 일본 침엽수 제재목용 원목 수입의 52%를 미국이 차지하였고, 캐나다는 약 31%를 차지하였습니다. 2024년부터 11월까지 미국과 캐나다의 대일 수출을 합치면 일본 수입의 86%를 차지하였습니다.

관세와 미국 전역의 강추위와 관세에 관한 지속적인 불확실성속에서 다수의 제재목 시장의 추세는 변하지 않았습니다.

월요일 대통령 취임식과 마틴 루터 킹 주니어(Martin Luther King Jr.) 휴일은 추가적인 방해 요소로 작용하였습니다. 서부 캐나다 생산자들은 잠재적인 관세에 대한 명확성을 기다리면서 신중하게 매도하였습니다. 구매자들은 즉각적인 필요가 거의 없었고 변동성의 위협에도 불구하고 부족한 재고 운영을 만족하고 있었습니다. 전반적으로 부진한 거래속에서 가격은 거의 변동이 없었습니다.

목재 선물도 관심도 측면에서 비슷한 경로를 따라갔지만, 전월의 큰 프리미엄이 약화되면서 하락세가 분명해졌습니다. 현재까지 매주 오늘까지 하락세를 보였습니다.

한편, 남부 전역의 영하의 기온과 걸프 연안(Gulf Coast)의 역사적인 눈보라로 인해 Southern Pine 거래는 거의 중단되었습니다. 교역자들은 트럼프 대통령이 이르면 2월 1일부터 캐나다산 수입품에 최대 25%의 관세를 부과하겠다고 위협한 것이 실제로 현실화될지 여부에 대해 매우 다양한 견해를 가지고 활동하였습니다. 추운 환경으로 인해 공장과 빙부 공장은 폐쇄하거나 급격히 줄어든 비율로 운영하였습니다. 잠재적인 관세 부과 이전에 보험에 가입하는 경우는 거의 없었습니다.

금리와 주택 수요에 대한 잠재적 영향에 대한 우려는 시장에 신중한 접근을 유도하는 근본적인 주제였습니다. 내륙 시장에서는 대부분의 교역자가 조용한 한 주를 보냈습니다. 특정 품목을 판매하는 공장은 카운터에 더 개방적이었습니다. 2×12는 여전히 가장 낮은 가격 압력을 받고 있었습니다.

산업용 제재목의 경우 Mldg&Btr은 여전히 세 자릿수에 달하는 할인 혜택이 가능하게 유지하였습니다. P.99는 더 높은 가격에 판매되었습니다. 매장의 상위 등급은 제한된 판매에도 불구하고 안정적으로 유지되었습니다.

미국 목재 연합(U.S. Lumber Coalition)은 “부당하게 거래되는” 캐나다 제재목 수입을 겨냥한 트럼프 대통령의 무역법 시행에 강력한 지지를 표명하였습니다. Stimson Lumber의 CEO이기도 한 Andrew Miller회장은 트럼프 대통령이 2017년에 부과한 관세로 인해 국내 산업이 1970년대 이후 볼 수 없었던 수준에 도달하여 미국 시장 점유율을 회복할 수 있었다고 언급하였습니다.

2016년이래 미국 공장들은 생산량을 8 billion board feet 늘리고 새로운 공장을 도입하고 기존 공장들을 확장하였습니다. 이러한 급증으로 인해 30 billion board feet의 침엽수 제재목이 추가로 생산되었으며, 이는 연평균 3.7 billion board feet에 해당합니다. 이 추가 생산량은 단독 주택 2 million를 건설하기에 충분합니다. 연합은 이러한 조치가 캐나다 수입 감소를 상쇄하는 것 이상의 효과가 있다고 주장합니다.

Miller는 캐나다가 목재에 대한 보조금과 덤핑을 계속하는 한 무역 사례를 유지하는 것이 중요하다고 강조하며, 미국 무역법 집행이 미국 노동자들에 의한 제재목 생산을 최대화하는 데 매우 중요하다고 주장하였습니다. 그는 또한 국내 이익보다 캐나다 수입을 선호할 것이라고 주장하는 “캐나다 우선” 무역 접근 방식에 대한 요구를 거부하였습니다. 미국 목재 연합(U.S. Lumber Coalition)의 전무 이사인 Zoltan van Heyningen은 특히 시장 침체기에 관세가 캐나다 생산을 감소시켜 미국 공장과 근로자에게 미치는 충격을 줄였다고 강조하였습니다. 그는 미국 제재목 제조를 더욱 확대하고 미국 전역으로 주택 건설을 지원하기 위하여 무역법의 엄격한 집행이 여전히 필수적이라고 결론지었습니다.

중국 부동산 분야는 2024년 완공된 부동산의 용적률이 2023년에 비해 23% 감소한 총 737 million m²이어서 심각한 침체에 직면해 있습니다. 한편, 국가 통계국(National Bureau of Statistics)에 따르면 판매된 상업 건물의 용적률은 13% 감소한 974 million m² 이었습니다. 이는 대규모 주택 과잉과 인구 감소로 인하여 이 분야가 지속적으로 위축되고 있음을 강조하고 있습니다.

중국의 인구는 2024년에 1.39 million 감소하여 1,408 million으로 감소하였습니다. 현재 중국은 가구당 3명이라고 가정할 때 브라질 전체 인구를 수용할 수 있는 최대 90 million 가구의 빈집을 보유하고 있는 과잉에 직면하고 있습니다. 이러한 공급 과잉은 특히 경제 침체와 인구 감소로 인해 빈 부동산을 채우는 데 어려움을 겪고 있는 소규모 도시에 집중되어 있습니다.

Real estate sales in China, 2000-2024 / National Bureau of Statistics

Beijing, Shanghai, Shenzhen과 같은 주요 도시는 견고한 경제와 이민자 유입이 활발하여 과잉 주택을 흡수하기에 더 유리한 위치에 있습니다. 그러나 3, 4, 5등급으로 분류되는 소규모 도시는 더 가파른 장애물에 직면해 있습니다. 전국 주택 재고의 60% 이상을 보유하고 있는 이들 도시들은 경제 전망 약화와 인구 감소로 어려움을 겪는 경우가 많으며, 2020년부터 2023년까지 60% 이상의 도시가 인구 감소를 겪고 있습니다.

수익을 위해 토지 판매와 건설에 크게 의존하는 지방 정부는 수요 감소에도 불구하고 과잉 건설을 장려했습니다. 향후 30년 동안 인구가 204 million이 더 감소할 것으로 예상되는 상황에서 중국 부동산 시장은 여전히 수요와 공급 불균형으로 인한 부담을 여전히 안고 있습니다.

건설 위기가 중국의 침엽수 제재목 수입에 영향을 미치며 2012년 이후 최저 수준으로 떨어졌습니다. 중국의 침엽수 제재목 수입량은 2024년 전년대비 7.3% 감소한 16.6 million m³로 2012년 이후 최저치를 기록하였습니다.

2024년 중국의 합판 수출량은 지난 2년동안의 수출량 감소이후 2021년과 상승하는 수준으로 반등하였습니다. 2024년 중국의 합판 수출량은 전년대비 16% 증가하여 12.1 million m³이었고, 수출액도 9% 증가하여 $5.3 billion이었습니다. 2024년 중국 합판 수출 평균 가격은 5.9% 하락하여 $434/m³이었습니다. 2024년 한해 동안 월간 가격은 꾸준히 하락하여 1월에 $458/m³로 시작하여 12월에는 $413/m³으로 마감하였습니다. 중국 합판의 중요 수출국은 전체 수출량의 8.3%를 차지한 필리핀으로 2024년 수출량이 7.4% 증가하여 1 million m3이었고, 수출액은 0.3%로 약간 증가하여 $350 million 이었고, 평균 가격은 6.6% 하락하여 $346/m3이었습니다. 2024년 중국 합판의 영국 수출량은 16% 증가하여 784 thousand m3, 수출액은 7.2% 증가하여 $320 million, 평균 가격은 7.8% 감소하여 $408/m3이었습니다. UAE와 사우디 아라비아 수출은 크게 성장하여 수출량은 각각 31%, 36% 증가하여 739 thousand m3, 613 thousand m3 이었고, 수출액도 크게 증가하여 각각 $239 million (+25.5%), $194 million (+29.3%) 이었습니다. 베트남 수출량은 58%로 가장 크게 증가하여 515 thousand m3이었고, 수출액도 47% 증가하여 $198 million이었습니다. 하지만 일본 수출량은 6% 감소하고, 수출액은 10.7% 감소하여 $237 million이었습니다.

China’s exports of plywood by destinations in 2024

2024년 중국 합판 수출을 수종별로 살펴보면 활엽수 합판이 지배적이어서 수출량이10 million m3이었고, 침엽수 합판은 1.2 million m3, 열대재 합판은 865 thousand m3 이었습니다.

연간 소득이 $63,680인 임차인은 $1,700로 정점을 찍은 2022년 8월보다 6% 하락한 임대료가 월 $1,592인 미국 중위 아파트를 이제는 구할 수 있습니다. Redfin의 2025년 1월 보고서에 따르면 이는 2022년 3월 이후 가장 낮은 경제성 기준치입니다.

임대료 부담에 필요한 소득은 2024년 중간 임차인 소득이 2023년보다 5% 증가하고 2019년 이후 35% 증가하면서 $54,752이지만, 전년대비 0.4% 감소했습니다. 임차인 소득과 경제성 요건 사이의 격차는 5년 만에 가장 작은 $8,928입니다. Redfin은 아파트 건설 급증에 따른 임대료 정체와 임금 상승을 개선의 원인으로 분석하였습니다.

Austin은 임대인이 임대료로 필요한 $55,760보다 25% 높은 $69,781의 소득을 기록한 가장 가용적인 대도시입니다. Houston과 Dallas가 그 뒤를 이었으며, 임대인 소득은 임대 요구 요건보다 각각 18%와 10%를 초과하였습니다. 반면 Providence는 임대료 가용성을 위해 가장 높은 소득을 요구하여 연간 소득이 $85,800이어야 가능하여, 지역 임대인 소득은 41% 부족한 상황이었습니다. 다른 비가용적인 대도시로는 Miami, New York, Los Angeles가 있으며, 소득 격차는 34%에서 40%에 이릅니다.

오스틴은 2023년부터 임대에 필요한 소득이 16% 감소하여 가용성이 가장 크게 개선되었습니다. 반면 Providence는 임대 비용에 필요한 소득이 13% 증가하여 가장 큰 폭으로 증가하였습니다.

2025년 1월 2일 Freddie Mac이 보고한 30년 고정 주택 융자 이자율(30-year Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균은 6.96%로 지난 주 7.04%과 비교하여 하락하였고, 작년 같은 시기의 6.69%보가는 높았습니다. 15년 고정 주택 융자 이자율(15-year Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균도 이번주에 6.16%로 지난주의 6.27%보다 하락하였고, 지난해 같은 시기의 5.96%보다 높았습니다.

지난주 7%를 돌파한 30년 고정 주택 융자 이자율(30-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)는 6주 만에 처음으로 하락세를 보였다고 Freddie Mac 수석 경제학자인 Sam Khater는 언급하였습니다. 가용성 문제는 여전히 남아 있지만, 이는 잠재적 주택 구매자에게는 반가운 소식이며, 이에 따른 구매 신청 증가에도 반영되어 있습니다.

Redfin의 주택 가격 지수(Home Price Index)에 따르면 미국 주택 가격은 2024년 12월에 0.4% 상승하여 11월의 0.3% 상승률보다 약간 빠릅니다. 연간 기준으로 주택 가격은 5.4% 상승하여 2015년 이후 가장 작은 전년대비 상승률을 기록하였으며, 주택 시장의 완만한 성장세를 반영하여 2013년 이후 두 번째로 작은 상승률을 기록 하였습니다. Redfin의 수석 경제학자인 Sheharyar Bokhari에 따르면, Redfin은 재고 부족과 구매자 수요 증가로 인해 2025년까지 가격이 꾸준히 상승할 것으로 예상하고 있습니다.

그러나 가용성 문제는 여전히 남아 있습니다. Raleigh Realty의 연구에 따르면 미국인 4명 중 3명은 주당 40시간 이상 일하는 것이 주택 소유권을 확보하는 데 필수적이라고 생각하며, 77%는 저렴한 주택으로 이주할 의향이 있는 것으로 나타났습니다. 또한 37%는 저렴한 주택을 $100,000 미만의 비용으로 정의하여 주거 비용에 대한 불만이 커지고 있음을 강조합니다. 응답자의 3% 미만이 1년 이내에 계약금을 충분히 저축할 수 있다고 생각하며, 거의 70%는 저축하는 데 4년 이상 걸릴 것으로 예상합니다. 2024년에 주거용 소비자 물가지수(Consumer Price Index for shelter)를 5.1% 인상한 인플레이션과 임금 상승률 정체는 이러한 문제를 더욱 악화시킵니다.

이에 대응하기 위하여 트럼프 대통령은 2025년 1월 20일 주거비 절감, 정책 간소화, 주택 공급 확대를 위한 즉각적인 조치를 의무화하는 긴급 각서에 서명하였습니다. 이 지침은 신축 주택 건설 비용에 25%를 추가하는 불필요한 규제 요건을 제거하여 건설 비용을 낮추는 것을 강조합니다. 또한 구역 유연성을 확대하고 개발자가 수요가 많은 지역에 저렴한 주택을 건설할 수 있도록 인센티브를 도입하여 전체 주택 공급을 늘리는 것을 목표로 하고 있습니다.

이 각서는 건설 일정을 가속화하고 관련 비용을 줄이기를 가속화 하기 위하여 승인 절차를 간소화하고 불필요한 요식을 줄이는 데 우선순위를 둡니다. 또한 주택 경제성에 간접적으로 영향을 미치는 에너지와 가전제품 비용을 인상하는 규제를 폐지하여 인플레이션 압력에 대응하고자 합니다. 소득 관련 문제를 해결하기 위해 이 지침에는 가계 소득을 높이고 잠재적 주택 구매자를 지원하기 위하여 낙담한 근로자를 노동 시장으로 다시 끌어들이게 설계된 계획이 포함되어 있습니다.

대통령의 계획은 또한 식량과 연료 가격을 인상하는 강압적인 기후 정책을 제거하여 미국 가정에 대한 광범위한 생활비 압박을 완화하는 것을 목표로 합니다. 책임성을 보장하기 위해 대통령 경제 정책 보좌관(Assistant to the President for Economic Policy)은 30일 이내에 진행 상황 보고서를 제공하고 그 이후에도 이러한 조치의 시행과 영향을 측정하기 위해 매월 업데이트를 계속하도록 지시 받았습니다.

2024년 미국의 원목 중국 수출량은 전년대비 11% 증가하여 2,243 thousand m³ 이었고, 수출액도 22% 증가하여 $850 million이었습니다. 그리고 미국 원목의 중국 수출 평균 가격은 10% 상승하여 $379/m³이었습니다.

2023년 미국의 중국 원목 수출은 주로 침엽수 이었고, 전체 물량의 59%를 차지하여 수출량은  882 thousand m³, 수출액은 $154 million, 평균 가격은 $174/m³이었습니다. 활엽수 원목 수출량은 전체의 41%를 차지했으며, 수출량은 609 thousand m³, 수출액은 $391 million, 평균 가격은 $641/m³이었습니다.