미국의 30년 고정 주택 담보 대출 금리(Fixed-Rate Mortgage : FRM)는 2025년 5월 29일 기준으로 평균 6.89%를 기록했는데 이는 지난주 평균 6.86%에서 상승한 수치입니다. Freddie Mac에 따르면 1년 전 같은 시기 30년 고정금리 모기지의 평균 금리는 7.03%였습니다. 15년 고정 주택 담보 대출 금리(Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 평균 6.03%로, 지난주 평균 6.01%에서 상승했습니다. 1년 전 이맘때 15년 만기 국채수익률의 평균은 6.36%였습니다.

이번 주 30년 고정 금리 주택담보대출 금리가 소폭 상승하였고, 주택 구매를 희망하는 사람들은 여러 군데 견적을 받아 비교하여 수천 달러를 절약할 수 있으므로, 최적의 주택담보대출 금리를 찾는 것이 중요하다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater 언급하였습니다.

뉴질랜드 산림부와 무역부(New Zealand’s Forestry and Trade) 장관인 Todd McClay는 오늘 뉴질랜드와 베트남 간의 새로운 협력 협정(Cooperation Arrangement)을 발표했습니다. 이를 통해 목재 수출이 늘어나고 임업 분야의 잠재적 무역 장벽이 제거될 것입니다. 이러한 조치로 인해 뉴질랜드 radiata pine이 베트남의 진화하는 목재 건축 기준에 따라 인정받게 되었고, 성장하는 베트남 시장에서 더 많은 기회가 열릴 것입니다. 이를 통해 우리의 양방향 무역 규모가 $2.68 billion으로 늘어나고 현재 베트남으로 수출하는 $48 million 상당의 제재 목재가 크게 늘어날 것 이라고 Todd McClay는 말했습니다. 베트남 경제는 지난 10년 동안 두 배 이상 성장했으며 향후 세계에서 가장 빠른 소득 성장을 기록할 것으로 예상됩니다. 이는 더 많은 건설, 지속 가능한 제품에 대한 수요 증가, 그리고 뉴질랜드 목재에 대한 더 많은 기회를 의미합니다. 이 협정은 뉴질랜드 목재 제품의 가치를 높이고 원목 수출에도 다양한 기회를 제공합니다. 수출 잠재력을 높이고 10년 안에 수출액을 두 배로 늘리는 데 도움이 될 것입니다.

미국 인구 조사국 (U.S. Census Bureau)과 주택 도시 개발부(Department of Housing and Urban Development)가 공동으로 발표한 추산에 따르면 2025년 4월 신규 단독 주택 판매량은 계절적으로 조정된 연간 비율로 743,000인데, 2025년 3월 평균 670,000보다 10.9%, 2024년 4월 평균 719,000보다 3.3% 증가하였습니다.

2025년 4월 말 기준 계절 조정 신규 주택 매물 추정치는 504,000 이었습니다. 이는 2025년 3월 추정치 507,000보다 0.6% 낮고, 2024년 4월 추정치 464,000보다 8.6% 높습니다. 이는 현재 매매 비율 기준으로 8.1개월치 공급량을 나타냅니다. 이 공급량은 2025년 3월 추정치인 9.1개월치보다 11.0% 적고, 2024년 4월 추정치인 7.7개월치보다 5.2% 많습니다.

2025년 4월에 판매된 신축 주택의 매매 중위 가격은 $407,200였습니다. 이는 2025년 3월 가격인 $403,700보다 0.8% 높고, 2024년 4월 가격인 $415,300보다 2.0% 낮습니다. 2025년 4월에 판매된 신축 주택의 평균 매매 가격은 $518,400였습니다. 이는 2025년 3월 가격인 $499,700보다 3.7% 높고, 2024년 4월 가격인 $500,600보다 3.6% 높습니다.

S&P CoreLogic Case-Shiller 지수에 따르면 미국 주택 가격은 2025년 3월에 전년 대비 3.4% 상승하였지만, 이는 2025년 2월의 4%에서 하락한 수치입니다. 10대 도시 종합지수는 4.8% 상승했고, 20대 도시 종합지수는 4.1% 상승했습니다. 뉴욕이 8%로 가장 큰 폭의 연간 상승률을 기록했고, 시카고가 6.5%, 클리블랜드가 5.9%로 그 뒤를 이었습니다. S&P Dow Jones  지수 발표 자료에 따르면 탬파는 연간 하락률을 기록한 유일한 대도시 지역으로 2.2% 하락했습니다. 계절 조정 이전 전월 대비로는 전국적으로 0.8% 상승했습니다. 10대 도시와 20대 도시 종합지수는 각각 1.2%와 1.1% 상승했습니다. 계절 조정 후 미국 전국 지수(U.S. National Index)는 0.3% 하락했습니다. 20개 대도시권 중 18곳이 월간 상승률을 기록했습니다. 클리블랜드와 시애틀이 1.8%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 뉴욕이 1.5%로 그 뒤를 바짝 쫓았습니다. 탬파와 마이애미는 각각 0.3%와 0.2% 하락했습니다. 대도시권 시장 중 로스앤젤레스는 연평균 1.5%, 월평균 1.5% 상승했고, 디트로이트는 연평균 5.8%, 월평균 1.1% 상승했습니다. 댈러스는 연평균 0.2%로 미미한 상승률을 보였고, 피닉스는 전년 대비 1.9% 상승했습니다.

전국 지수(National Index)는 327.68에 도달하여 2006년 최고치 대비 77.5%, 2012년 저점 대비 145% 상승했습니다. 10대 도시 지수와 20대 도시 지수도 이전 사이클 최고치보다 상당히 높은 수준을 유지하며 각각 58.5%와 64.1% 상승했습니다. 보고서는 높은 차입 비용으로 인해 구매력에 대한 어려움이 지속되는 반면, 주택 공급이 부족하여 주택 가격이 계속 오르고 있다고 지적합니다.

2025년 4월 일본 제재소 생산량은 3월 대비 16% 증가한 67만 8천m³에 달했고, 이는 2024년 4월 대비 5% 증가한 수치입니다. 일본 농림 수산성(Ministry of Agriculture, Forestry and Fisheries of Japan)에 따르면 1월부터 4월까지 총 생산량은 260만m³ 이었으며, 연간 생산량은 770만m³에 달했습니다. 출하량은 전월 대비 15% 증가한 70만 1천m³를 기록했으며, 이는 전년 대비 13% 증가한 수치입니다. 2025년1월에서 4월까지 누적 출하량 또한 260만m³이었습니다.

Lumber Production, Shipments, and Stocks in Japan / Ministry of Agriculture, Forestry and Fisheries of Japan

4월 마감 재고량은 120만 m³로 유지되었지만, 2024년 4월 대비 33% 감소했습니다. 기초 재고는 전년 동기 대비 31% 감소했습니다. 소비량은 생산량과 같은 67만 8천 m³로, 1월부터 4월까지 누적 소비량도 260만 m³를 기록했습니다.

재고 대 출하 비율은 3월의 1.79에서 4월에는 1.73으로 좁아졌는데, 이는 재고 상황이 더욱 제한되었음을 반영합니다.

활엽수 합판 공정 무역 연합(Coalition for Fair Trade in Hardwood Plywood)은 미국 상무부(Department of Commerce)와 국제 무역 위원회(International Trade Commission : ITC)에 베트남, 인도네시아, 중국산 활엽수와 장식용 합판에 대한 반덤핑과 상계관세 부과를 요구하는 청원을 제출했습니다. 5월 22일 목요일에 제출된 이 청원서는 베트남의 덤핑 마진이 최대 134%, 인도네시아의 203%, 중국의 덤핑 마진이 최대 474%에 달한다고 주장합니다. 활엽수 합판 공정 무역 연합(Coalition for Fair Trade in Hardwood Plywood)을 대리하는 Wiley에 따르면 청원서에 따르면 광범위한 외국 보조금과 시장 가격보다 낮은 가격이 미국 제조업체에 심각한 피해를 입혔다고 합니다.

2025년 1사분기 미국산 활엽수 합판 수입량은 전년 대비 18% 증가한 74만 6천m³를 기록했으며, 총 수입액은 14% 증가한 4억 9천만 달러를 기록했습니다. 베트남은 물량이 3% 감소했음에도 불구하고 22만 3천m³를 수출하며 30%의 점유율을 기록하며 최대 공급국 자리를 지켰습니다. 인도네시아는 물량이 125% 증가한 21만 7천m³를 기록하며 29%를 기록하며 그 뒤를 바짝 쫓았습니다. 중국은 물량이 21% 감소한 1만 7천m³로 점유율이 2%로 떨어졌습니다.

U.S. hardwood plywood imports by country, January 2024–March 2025

인도네시아는 물량과 금액 면에서 가장 큰 폭의 성장을 보였지만, 평균 가격은 32% 하락한 $372 /m³를 기록했습니다. 반면 베트남의 평균 가격은 17% 상승한 $661/m³를 기록했습니다. 소규모 공급업체 중 러시아는 물량을 25% 증가시켜 35,000m³를 기록했고, 태국은 54% 증가한 18,000m³를 기록했습니다. 핀란드는 물량이 831% 증가하며 가장 큰 폭의 성장을 기록했지만, 수출 가격은 90% 하락한 $59/m³를 기록했습니다. 캐나다, 캄보디아, 중국 모두 물량과 금액이 감소했습니다. 스페인의 수출량은 64% 감소했지만, m³당 가격은 209% 상승하여 $422에 달했습니다. Birch 합판은 전체 공급량의 67%를 차지하며 49만 5천 m³로 가장 많았고, 평균 가격은 $380/m³로 1억 8,800만 달러의 수익을 올렸습니다.

청원서는 세 국가의 수입품이 보조금, 보조 투입재, 세금 감면, 우대 대출을 포함한 수십 가지 정부 보조금 프로그램의 혜택을 받고 있다고 주장합니다. 이러한 관행은 생산, 운송, 수익, 고용을 감소시켜 미국 산업에 중대한 타격을 입혔습니다. 활엽수 합판 공정 무역 연합(Coalition for Fair Trade in Hardwood Plywood)은 미국 활엽수 합판 생산의 상당 부분을 차지합니다. Columbia Forest Products, Commonwealth Plywood, Manthei Wood Products, States Industries, Timber Products 등의 회원사는 아칸소, 캘리포니아, 미시간, 미시시피, 뉴욕, 노스캐롤라이나, 오리건, 버지니아, 웨스트 버지니아에 걸쳐 12개 이상의 시설을 운영하고 있습니다.

미국 인구 조사국(U.S. Census Bureau)과 주택 도시 개발부(Department of Housing and Urban Development)의 새로운 데이터에 따르면, 2025년 4월 미국에서 판매된 신규 단독 주택은 계절적으로 조정된 연간 비율로 743,000채에 달해 3월의 670,000채에 비해 11% 증가했고, 2024년 4월에 비해 3% 증가했습니다. 4월 신규 주택 매물 재고는 504,000 가구로 소폭 감소하여 3월 507,000 가구 대비 0.6% 감소했습니다. 2024년 4월(예상치 464,000 가구) 대비 재고는 9% 증가했습니다. 현재 매매 추세를 고려하면 공급은 8.1개월치로 감소하여 3월 9.1개월치 대비 11% 감소했고, 작년 4월 7.7개월치 대비 5% 증가했습니다. 신규 주택의 매매 중위 가격은 $407,200로 3월의 $403,700보다 1% 상승했습니다. 그러나 2024년 4월 중간 가격인 $415,300보다는 2% 낮았습니다. 평균 매매 가격은 $518,400로 3월의 $499,700보다 4% 상승했고 전년 4월의 $500,600보다 4% 상승했습니다.

지역별로는 2025년 4월 중서부 지역에서 전월 대비 가장 높은 성장률을 기록하며 매출이 36% 증가했고, 남부 지역도 12% 증가했습니다. 서부 지역의 매출은 3% 증가한 반면, 동북부 지역은 15% 감소했습니다. 2025년 4월에 판매된 주택의 분포도 고가 주택으로 이동했습니다. 신규 주택의 34%가 $400,000에서 $499,999사이였으며, 이는 전년 동기 30%보다 증가한 수치입니다. $1 million 이상 주택은 2025년 4월 전체 판매량의 6%를 차지했는데, 이는 전년 동기 5%보다 증가한 수치입니다.

미국의 30년 고정 주택 담보 금리(Fixed-Rate Mortgage : FRM)는 2025년 5월 22일 기준으로 평균 6.86%를 기록했는데 이는 지난주 평균 6.81%에서 상승한 수치입니다. Freddie Mac에 따르면 1년 전 같은 시기 30년 고정금리 모기지의 평균 금리는 6.94%였습니다. 15년 고정 주택 담보 금리(Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 평균 6.01%로, 지난주 평균 5.92%에서 상승했습니다. 1년 전 이맘때 15년 만기 국채수익률의 평균은 6.24%였습니다.

이번 주 주택담보대출 금리는 소폭 상승했지만 1년 전보다 낮은 수준을 유지하고 있고 지난 몇 년보다 구매자들이 선택할 수 있는 주택 매물이 더 많아지면서 구매 신청 활동도 여전히 활발하다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater 언급하였습니다.

캐나다 통계청(Statistics Canada)에 따르면 4월 캐나다 제재목과 기타 목재 제품 가격은 전월 대비 4.4% 하락하며 2023년 1월(-4.8%) 이후 가장 큰 폭의 하락을 기록했습니다. 이러한 하락세는 침엽수 제재목 가격 하락으로 11.1% 하락하며 2022년 6월(-29.4%) 이후 가장 큰 폭의 월별 하락을 기록했습니다. 이러한 하락세는 잠재적 관세에 대한 우려로 재고 증가 대한 의욕이 둔화되면서 구매 활동이 저조했기 때문입니다. 산업재 가격지수(Industrial Product Price Index : IPPI)의 전반적인 하락을 주도한 것은 침엽수 제재목 이었습니다. IPPI는 6개월 연속 상승세를 보인 후 4월에 0.8% 하락했습니다.

에너지와 석유 제품을 제외한 IPPI는 0.5% 하락했습니다. 캐나다 달러가 미국 달러 대비 2.7% 상승한 것도 가격 하락에 영향을 미쳤습니다. 이러한 환율 변동이 없었다면 IPPI는 단지 0.5% 하락에 그쳤을 것입니다. 다른 산업 자재 가격도 눈에 띄는 하락세를 보였습니다. 1차 비철금속 제품 가격은 2.8% 하락했으며, 미가공 알루미늄은 7.4%, 미가공 구리는 8.1% 하락했습니다. 반면, 미가공 금 가격은 지속적인 투자자 수요를 반영하여 5.0% 상승했습니다. 전년 대비 IPPI는 미가공 금(+40.9%)과 신선 그리고 냉동 소고기와 송아지 고기(+13.9%)의 상당한 상승에 힘입어 2.0% 상승했습니다. 원자재 측면에서는 원자재 가격 지수(Raw Materials Price Index : RMPI)가 4월에 전월 대비 3.0% 하락하여 2024년 9월 이후 가장 큰 폭의 월별 하락세를 기록했습니다. 전년 동기 대비로는 3.6% 하락했습니다. 원유 가격은 일반 원유 가격이 9.4% 하락함에 따라 8.1% 하락했습니다. 한편, 금속 광석과 정광 가격은 금광석 가격이 5.2% 상승했음에도 불구하고 1.5% 하락했습니다.

주택 시장이 중대한 기로에 서 있습니다. Fastmarkets의 2025년 미국 주택 시장 전망 webinar에서는 시장 참여자들이 현재 직면한 과제들을 심도 있게 분석했습니다. 여기에는 가용성 압박, 인구 통계학적 변화, 그리고 시장 변동성이 포함됩니다. 목재 제품 담당 이사인 Jennifer Coskren과 목재 제품 담당 수석 경제학자인 Dustin Jalbert는 목재 제품 산업의 변화에 적응하는 방법과 앞으로의 전망에 대한 전문가의 견해를 공유했습니다. 건설업자, 구매자, 정책 입안자가 변화하는 주택 환경을 어떻게 헤쳐 나갈 수 있는지 알아보겠습니다.

미국 주택 시장의 주요 내용

1. 건설업체 신뢰도 하락과 건설 동향

주요 지역의 강력한 수요에도 불구하고 높은 주택 담보 대출 금리와 자재비가 건설업체들의 비관적인 전망을 부추기고 있습니다. 건설업체들은 주택 가용성 압박 속에서 수익성을 유지하는 데 상당한 어려움을 겪고 있습니다. 또한 관세와 이것이 건설 공급망에 미치는 영향은 건설업체에게 단기적 위험을 초래하여 시장에 대한 신뢰에 더욱 영향을 미칩니다. Jennifer Coskren은 건설업체의 비관적인 전망이 실제 건설 신축 감소를 훨씬 앞지르며 2012년 이후 가장 큰 괴리 중 하나를 보여 주었다고 언급하였습니다.

2. 캘리포니아 산불 재건

캘리포니아 산불 이후 재건 과정은 노동력 부족, 규제 장벽, 보험 문제로 인해 예외적으로 매우 더딜 것으로 예상됩니다. 더욱이 많은 주택 소유주들이 주택 재건축을 위해 숙련된 시공업체와 저렴한 건축 자재를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 결과적으로 조립식 주택이나 모듈러 건축과 같은 대안적인 건축 방식에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 방식은 재건축 과정을 간소화하고 주택 소유주와 건축업체 모두의 시간과 비용을 절약하는 데 도움이 될 수 있습니다. 더욱이 보험사들은 재산 피해를 정확하게 평가하고 적시에 보험금을 지급하는 데 어려움을 겪고 있으며 이로 인해 재건 과정이 지연되고 있습니다. 이로 인해 재난 취약 지역의 주택 소유주들을 더 잘 지원하기 위한 정책 변경에 대한 논의가 활발해지고 있습니다. 전반적으로 캘리포니아 산불이 지역 사회에 미친 파괴적인 영향은 재건 단계에서 더 효율적이고 간소화된 프로세스의 필요성을 강조합니다. Jennifer Coskren은 보험 문제, 엄격한 규제, 그리고 파괴 규모로 인해 캘리포니아 산불 피해 지역을 대규모로 재건하는 데는 수년이 걸릴 것으로 예상된다고 말하였습니다.

3. 인구 통계적 변화와 이민 급증

인구 통계는 단기적으로 주택 시장을 뒷받침하고 있지만 최근 이민 급증이 전체 시장에 미치는 영향에 대해서는 의문이 남아 있습니다. 이러한 호재는 중기적으로 주택 수요를 견인할 것입니다. 현재도 여전히 많은 젊은이들이 부모와 함께 살고 있습니다. 부모와 함께 사는 것이 문화적으로 더 용인됨에 따라 집에서 함께 사는 젊은 성인의 비율은 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 또한, 주택 가격 상승은 시장에 진입하는 젊은 성인들이 누릴 수 있는 잠재적 혜택을 제한합니다.

그럼에도 불구하고 밀레니얼 세대의 시장 점유율은 역사적입니다. 이제 남은 질문은 이러한 추세가 지속될까 하는 것 입니다. 2000년부터 2021년까지 25세에서 34세 사이의 인구는 약 600만 명 증가했습니다. 최근 몇 년간 미국이 경험한 가장 빠른 인구 증가를 촉진한 이민 급증에 따라 예상되는 인구 감소는 주택 시장에 지속적인 영향을 미칠 것입니다.

4. 주택담보대출 금리와 가용 가격 문제

주택 담보 대출 금리의 급격한 상승은 주택 가용성 저하와 기존 시장의 정체에 영향을 미쳤습니다. 10년 만기 국고채 금리와 주택 담보 대출 금리의 차이는 역사적 평균보다 훨씬 높습니다. 그러나 인플레이션 둔화와 연준의 전망에 대한 불확실성이 커짐에 따라 이러한 차이는 축소될 것으로 예상됩니다. 최근 몇 달 동안 금리가 하락하기 시작했지만 연구에 따르면 5.5%에서 6% 사이의 금리가 주택 수요를 끌어올리는 중요한 기준점이 될 수 있습니다. 주택 가용성 압박은 기존과 신규 주택 소유자 모두에게 여전히 주요 장애물로 남아 있습니다. Jennifer Coskren은 “택 수요가 크게 회복되기 위한 기준은 주택 담보 대출 금리가 5.5%에서 6% 사이일 것으로 예상되고, 이 시점이 되면 주택 구매자들이 본격적으로 시장에 다시 진입하게 될 것이라고 주장하였습니다. 이는 주택 가격과 주택 담보 대출 금리 상승으로 인해 생애 첫 주택 구매자의 시장 진입이 어려워진 데 기인합니다. 향후 몇 년간 금리가 상승할 것으로 예상됨에 따라 이러한 추세는 지속될 것으로 예상됩니다.

5. 건설의 미래 The future of construction

신규 건설은 2025년까지 어려움을 겪다가 2026년에 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다. 주택 담보 대출 금리는 계속해서 하락세를 보이며 2026년에는 더 큰 폭으로 하락할 것으로 예상됩니다. 또한, 관세 시행으로 인한 시장내의 불확실성은 내년까지 사라질 것으로 예상됩니다. 이를 통해 2026년에는 주택 착공이 약 8%, 2027년에는 6-7% 증가할 것으로 예상됩니다.