주택 시장이 중대한 기로에 서 있습니다. Fastmarkets의 2025년 미국 주택 시장 전망 webinar에서는 시장 참여자들이 현재 직면한 과제들을 심도 있게 분석했습니다. 여기에는 가용성 압박, 인구 통계학적 변화, 그리고 시장 변동성이 포함됩니다. 목재 제품 담당 이사인 Jennifer Coskren과 목재 제품 담당 수석 경제학자인 Dustin Jalbert는 목재 제품 산업의 변화에 적응하는 방법과 앞으로의 전망에 대한 전문가의 견해를 공유했습니다. 건설업자, 구매자, 정책 입안자가 변화하는 주택 환경을 어떻게 헤쳐 나갈 수 있는지 알아보겠습니다.

미국 주택 시장의 주요 내용

1. 건설업체 신뢰도 하락과 건설 동향

주요 지역의 강력한 수요에도 불구하고 높은 주택 담보 대출 금리와 자재비가 건설업체들의 비관적인 전망을 부추기고 있습니다. 건설업체들은 주택 가용성 압박 속에서 수익성을 유지하는 데 상당한 어려움을 겪고 있습니다. 또한 관세와 이것이 건설 공급망에 미치는 영향은 건설업체에게 단기적 위험을 초래하여 시장에 대한 신뢰에 더욱 영향을 미칩니다. Jennifer Coskren은 건설업체의 비관적인 전망이 실제 건설 신축 감소를 훨씬 앞지르며 2012년 이후 가장 큰 괴리 중 하나를 보여 주었다고 언급하였습니다.

2. 캘리포니아 산불 재건

캘리포니아 산불 이후 재건 과정은 노동력 부족, 규제 장벽, 보험 문제로 인해 예외적으로 매우 더딜 것으로 예상됩니다. 더욱이 많은 주택 소유주들이 주택 재건축을 위해 숙련된 시공업체와 저렴한 건축 자재를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 결과적으로 조립식 주택이나 모듈러 건축과 같은 대안적인 건축 방식에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 방식은 재건축 과정을 간소화하고 주택 소유주와 건축업체 모두의 시간과 비용을 절약하는 데 도움이 될 수 있습니다. 더욱이 보험사들은 재산 피해를 정확하게 평가하고 적시에 보험금을 지급하는 데 어려움을 겪고 있으며 이로 인해 재건 과정이 지연되고 있습니다. 이로 인해 재난 취약 지역의 주택 소유주들을 더 잘 지원하기 위한 정책 변경에 대한 논의가 활발해지고 있습니다. 전반적으로 캘리포니아 산불이 지역 사회에 미친 파괴적인 영향은 재건 단계에서 더 효율적이고 간소화된 프로세스의 필요성을 강조합니다. Jennifer Coskren은 보험 문제, 엄격한 규제, 그리고 파괴 규모로 인해 캘리포니아 산불 피해 지역을 대규모로 재건하는 데는 수년이 걸릴 것으로 예상된다고 말하였습니다.

3. 인구 통계적 변화와 이민 급증

인구 통계는 단기적으로 주택 시장을 뒷받침하고 있지만 최근 이민 급증이 전체 시장에 미치는 영향에 대해서는 의문이 남아 있습니다. 이러한 호재는 중기적으로 주택 수요를 견인할 것입니다. 현재도 여전히 많은 젊은이들이 부모와 함께 살고 있습니다. 부모와 함께 사는 것이 문화적으로 더 용인됨에 따라 집에서 함께 사는 젊은 성인의 비율은 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 또한, 주택 가격 상승은 시장에 진입하는 젊은 성인들이 누릴 수 있는 잠재적 혜택을 제한합니다.

그럼에도 불구하고 밀레니얼 세대의 시장 점유율은 역사적입니다. 이제 남은 질문은 이러한 추세가 지속될까 하는 것 입니다. 2000년부터 2021년까지 25세에서 34세 사이의 인구는 약 600만 명 증가했습니다. 최근 몇 년간 미국이 경험한 가장 빠른 인구 증가를 촉진한 이민 급증에 따라 예상되는 인구 감소는 주택 시장에 지속적인 영향을 미칠 것입니다.

4. 주택담보대출 금리와 가용 가격 문제

주택 담보 대출 금리의 급격한 상승은 주택 가용성 저하와 기존 시장의 정체에 영향을 미쳤습니다. 10년 만기 국고채 금리와 주택 담보 대출 금리의 차이는 역사적 평균보다 훨씬 높습니다. 그러나 인플레이션 둔화와 연준의 전망에 대한 불확실성이 커짐에 따라 이러한 차이는 축소될 것으로 예상됩니다. 최근 몇 달 동안 금리가 하락하기 시작했지만 연구에 따르면 5.5%에서 6% 사이의 금리가 주택 수요를 끌어올리는 중요한 기준점이 될 수 있습니다. 주택 가용성 압박은 기존과 신규 주택 소유자 모두에게 여전히 주요 장애물로 남아 있습니다. Jennifer Coskren은 “택 수요가 크게 회복되기 위한 기준은 주택 담보 대출 금리가 5.5%에서 6% 사이일 것으로 예상되고, 이 시점이 되면 주택 구매자들이 본격적으로 시장에 다시 진입하게 될 것이라고 주장하였습니다. 이는 주택 가격과 주택 담보 대출 금리 상승으로 인해 생애 첫 주택 구매자의 시장 진입이 어려워진 데 기인합니다. 향후 몇 년간 금리가 상승할 것으로 예상됨에 따라 이러한 추세는 지속될 것으로 예상됩니다.

5. 건설의 미래 The future of construction

신규 건설은 2025년까지 어려움을 겪다가 2026년에 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다. 주택 담보 대출 금리는 계속해서 하락세를 보이며 2026년에는 더 큰 폭으로 하락할 것으로 예상됩니다. 또한, 관세 시행으로 인한 시장내의 불확실성은 내년까지 사라질 것으로 예상됩니다. 이를 통해 2026년에는 주택 착공이 약 8%, 2027년에는 6-7% 증가할 것으로 예상됩니다.