대법원(Supreme Court)은 트럼프 대통령이 의회의 명확한 승인 없이 광범위한 수입 관세를 부과한 것은 권한을 넘어선 행위라며, 새로운 관세 조치가 불법이라고 판결했습니다. John Roberts 대법원장은 6대 3 다수 의견에서 1977년 국제 비상 경제 권한법(International Emergency Economic Powers Act of 1977)이 대통령에게 관세를 부과할 수 있는 “특별 권한”을 묵시적으로 부여한 것이 아니라고 판시하며, 만약 의회가 그러한 권한을 부여할 의도가 있었다면 직접적으로 명시했을 것이라고 덧붙였다. Clarence Thomas, Samuel Alito, Brett Kavanaugh 대법관은 반대 의견을 냈다.

이번 판결은 두 가지 주요 관세 프로그램에 대한 것입니다. 하나는 행정부가 무역 적자에 대한 대응책으로 내세운 거의 모든 국가에 적용되는 글로벌 관세이고, 다른 하나는 트럼프 대통령이 펜타닐의 미국 유입과 연관시킨 캐나다, 멕시코, 중국을 겨냥한 관세입니다. 이번 판결로 다른 법률에 따라 부과된 보다 세부적인 관세는 그대로 유지되었습니다. 법원은 정부가 이미 징수한 관세 수입을 환불해야 하는지 여부에 대해서는 판단을 내리지 않아 하급 법원에서 추가 소송이 예상됩니다. Kavanaugh 판사는 반대 의견에서 기업들이 환불 청구권을 보존하기 위해 수백 건의 보호 소송을 제기한 상황에서 환불이 미국 재무부에 심각한 결과를 초래할 수 있는 “혼란”을 야기할 수 있다고 경고했습니다. 이번에 기각된 관세는 트럼프 대통령의 두 번째 임기 중 가장 큰 비중을 차지했으며, 조세 재단(Tax Foundation)은 이 긴급 관세가 향후 10년간 약 $1.5 trillion, 즉 전체 관세 수입의 약 70%를 거둬들일 것으로 추산했습니다. 트럼프 대통령은 2025년 2월 펜타닐 관련 관세를 처음 부과한 후, 2025년 4월 “해방의 날”이라고 명명한 날에 10%의 일괄 관세를 발표했습니다. 이에 중소기업과 민주당이 주도하는 주들은 해당 조치가 의회의 승인이 필요한 세금과 다름없다며 소송을 제기했습니다.

미국의 침엽수 제재목 수입량은 2025년에 전년 동기 대비 9% 감소한 30,030,000 m³를 기록하며 4년 연속 감소세를 보였고, 평균 수입 가격은 4% 상승한 $230/m³를 기록했습니다. 수입량은 2005년에 57,370,000 m³로 정점을 찍었는데, 이는 2025년 수입량인 30,030,000 m³의 거의 두 배에 달하는 수치입니다.

캐나다는 미국 수입 물량의 82%를 차지하며 최대 공급국 자리를 유지했고, 24,620,000 m³를 공급했는데 이는 전년 대비 12% 감소한 수치입니다. 평균 가격은 $195/m³로 전년과 변동이 없었습니다. 독일은 1,950,000 m³를 공급하며 6%의 비중을 차지했고, 이는 2% 증가한 수치입니다. 평균 가격은 14% 상승한 $322/m³를 기록했습니다. 스웨덴은 1,110,000 m³를 공급하며 4%의 비중을 차지했고, 이는 21% 증가한 수치입니다. 평균 가격은 2% 상승한 $349/m³를 기록했습니다. 칠레는 316,000 m³를 수출하여 17% 증가했고, 평균 가격은 4% 상승한 $730/m³였습니다. 뉴질랜드는 267,000 m³를 수출하여 17% 증가했지만, 평균 가격은 8% 하락했습니다. 브라질은 408,000 m³를 수출하여 6% 감소했고, 평균 가격은 1% 상승한 $324/m³였습니다. 오스트리아는 324,000 m³를 수출하여 13% 감소했고, 평균 가격은 3% 상승한 $299/m³였습니다. 라트비아는 150,000 m³를 수출하여 30% 증가했고, 평균 가격은 1% 하락한 $328/m³ 였습니다. 아르헨티나는 135,000 m³를 수출하여 75% 증가했고, 평균 가격은 2% 하락한 $309/m³였습니다. 핀란드는 120,000 m³를 수출하여 37% 증가했고, 평균 가격은 13% 하락한 $419/m³였습니다.

수종별로는 Spruce, Pine, Fir (SPF)가 수입량의 73%인 21,350,000 m³를 차지했으며 평균 가격은 $182/m³였습니다. Spruce와 fir는 3,280,000 m³로 11%를 차지했고 가격은 $307/m³ 였습니다. Pine은 1,970,000 m³로 7%를 차지했으며 가격은 $478/m³ 였습니다. Cedar는 588,000 m³로 2%를 차지했고 가격은 $227/m³였습니다. Hemlock와 Fir (HEM-FIR)는 382,000 m³로 1%를 차지했고 가격은 $194/m³였습니다. Southern Yellow Pine (SYP)는 315,000 m³로 1%를 차지했고 가격은 $312/m³였습니다. Hemlock은 272,000 m³로 1%를 차지했고 가격은 $189/m³였습니다.

미국 상무부(U.S. Department of Commerce)가 캐나다산 침엽수 제재목에 대해 최종적으로 결정한 상계관세와 반덤핑 관세율은 26%에서 48% 사이이며, 대부분의 수출업체에는 35%가 적용되었습니다. 이는 2025년 후반 캐나다산 제재목 수입량의 급격한 감소에 영향을 미쳤습니다.

2026년 2월 19일로 마감하는 주간의 미국 30년 고정 금리 주택 담보 대출 평균 금리는 6.01%로, 전주 6.09%에서 하락했으며 2022년 9월 이후 최저치를 기록하였고, 이러한 하락세는 1년 전 6.85%에서 이은 것이라고 Freddie Mac은 밝혔다. 15년 고정 금리 주택 담보 대출 금리도 하락하여 평균 5.35%를 기록했는데, 이는 지난주 5.44%와 1년 전 6.04%보다 낮은 수치입니다.

Freddie Mac 수석 경제학자인 Sam Khater는 낮은 금리 환경이 주택 구매자의 구매력을 향상시키고 주택 소유자의 재정 상태를 강화하고 있으며, 재융자 신청 건수가 지난 1년 동안 두 배 이상 증가했다고 언급했습니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2025년 9월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2025년 12월 사유 주택 건축 허가는 1,448,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2025년 11월 (1,388,000) 보다 4.3% 상승하였고, 2024년 12월 (1,480,000)과 비교하여 2.2% 하락하였습니다. 2025년 12월 단독 주택 건축 허가는 881,000 (SAAR)로 2025년 11월 (896,000)과 비교하여 1.7% 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 12월 허가는 515,000 (SAAR) 이었습니다.

2025년에는 약 1,425,200채의 주택 건설 허가가 승인될 것으로 예상됩니다. 이는 2024년의 1,478,000채보다 3.6% 감소한 수치입니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2025년 12월 사유 주택 신축은 1,404,000 (SAAR)으로, 2025년 11월 (1,322,000) 보다 6.2% (±10.7%) 상승하였고, 2024년 12월 (1,514,000) 보다는 7.3% (±14.0%) 낮았습니다. 12월의 단독 주택 신축은 9810,000 (SAAR)으로 2025년 11월 (942,000)과 비교하여 4.1% (±13.9%) 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 12월 신축은 402,000 (SAAR) 이었습니다.

2025년에는 약 1,358,700채의 주택 건설이 시작될 것으로 추산됩니다. 이는 2024년 수치인 1,367,100채보다 0.6%(±3.2%) 감소한 수치입니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2025년 12월 사유 주택 완공은 1,525,000 (SAAR)으로 2025년 11월 (1,490,000)과 비교하면 2.3%(±11.8%) 상승하였고, 2024년 12월 (1,527,000) 보다 0.1% (±10.2%) 하락하였습니다. 2025년 12월 단독 주택 완공은 1,023,000 (SAAR) 으로 2025년 11월 (1,024,000)에 비하여 0.1% (±13.8%) 하락하였습니다. 12월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 483,000 (SAAR) 이었습니다.

2025년에는 약 1,497,800채의 주택이 완공될 것으로 예상됩니다. 이는 2024년 수치인 1,626,900채보다 7.9%(±4.5%) 감소한 수치입니다.

전미 주택 건설업체 협회(National Association of Home Builders : NAHB)/ Wells Fargo 주택 시장 지수(Housing Market Index : HMI)에 따르면 2026년 2월 신규 단독주택 시장에 대한 건설업체들의 신뢰도는 1포인트 하락한 36을 기록했다. 높은 주택 가격 대비 소득 비율과 높은 토지와 건설 비용을 포함한 지속적인 주택 구매력 저해 요인으로 인해 건설업체들의 경기 전망에 대한 신뢰도가 올해 들어 두 달 연속 하락했습니다.

2026년 초에도 주택 가격 부담은 여전히 해결해야 할 과제로 남아 있습니다. 주택 시장 문제 해결을 위해서는 건설 비용 곡선을 완만하게 하고 감당 가능한 주택 공급을 확대하는 정책을 시행해야 합니다. 긍정적인 측면으로는, 인플레이션 완화 추세가 지속되면 주택 담보 대출과 건설자 대출 금리가 낮아질 것으로 예상됩니다.

최근 HMI 조사에 따르면 2월에 가격을 인하한 건설업체는 36%로, 1월의 40%에서 감소했습니다. 이는 지난해 5월(34%) 이후 가장 낮은 가격 인하율이지만, 평균 가격 인하율은 여전히 6%에 그쳤습니다. 2월 판매 인센티브 활용률은 65%로 1월과 동일했으며, 11개월 연속 60%를 넘어섰습니다. 대부분의 건설업체들이 가격 인하를 포함한 구매자 인센티브를 계속 제공하고 있지만, 많은 잠재적 구매자들은 여전히 관망세를 유지하고 있습니다. 주택 시장 지수(Housing Market Index : HMI)에 따르면 신규 건설 수요는 약화되었지만, 가구 이동이 제한적인 상황에서 리모델링 수요는 여전히 견고한 흐름을 보이고 있습니다.

NAHB/Wells Fargo HMI는 NAHB가 40년 이상 매달 실시해 온 설문조사를 바탕으로, 현재 단독주택 판매 현황과 향후 6개월간 판매 전망에 대한 건축업자들의 인식을 “양호”, “보통”, “불량”으로 평가합니다. 또한, 잠재 구매자들의 방문객 수를 “높음-매우 높음”, “평균”, “낮음-매우 낮음”으로 평가하도록 합니다. 각 항목에 대한 점수를 합산하여 계절 조정 지수를 계산하며, 50을 넘는 수치는 건축업자들이 상황을 “양호”하다고 인식하는 비율이 “불량”하다고 인식하는 비율보다 높다는 것을 의미합니다. 현재 판매 상황을 측정하는 HMI 지수는 1월부터 2월까지 41로 변동 없이 유지되었고, 향후 판매를 측정하는 지수는 3포인트 하락한 46을 기록했으며, 잠재 구매자 유입을 나타내는 지수는 2포인트 하락한 22를 기록했습니다. 지역별 HMI 점수의 3개월 이동평균을 살펴보면, 동북부는 1포인트 하락한 43, 중서부는 43으로 변동이 없었으며, 남부는 1포인트 하락한 35, 서부는 2포인트 하락한 33을 기록했습니다.

Canfor는 4사분기에 3억 2,100만 캐나다 달러(약 $235.3 million)의 비현금성 자산 감액과 손상 차손을 기록할 예정입니다. Vancouver에 본사를 둔 임산물 제조업체 Canfor는 화요일에 발표한 자료에서 해당 비용 중 약 2억 1500만 캐나다 달러는 제재목 분야에서, 나머지 1억 600만 캐나다 달러는 펄프와 제지 사업에서 발생한 것이라고 밝혔습니다. 제재목 자산 손상은 Canfor의 유럽 사업과 관련이 있습니다. 이는 유럽의 지속적인 원목 공급 압박으로 인해 원목 비용이 증가하고 자산 장부가가 하락한 것을 반영합니다. Canfor는 펄프 산업에서 전 세계 미국 달러 기준 펄프 정가가 지속적으로 하락하고 있으며, 운영을 지원하는 데 필요한 경제적으로 실현 가능한 섬유를 확보하는 데 어려움을 겪고 있다고 밝혔습니다. 해당 비용은 현금 지출이 발생하지 않으며 Canfor의 유동성, 현금 흐름 또는 일상적인 운영에 영향을 미치지 않습니다.

전미 주택 건설업체 협회(National Association of Home Builders : NAHB)의 최신 ‘가격 부담 심화 분석’에 따르면, 2026년에는 미국 가구의 65%가 중위 가격의 신규 주택을 구입할 여력이 없으며, 높은 모기지 금리로 인해 주택 가격의 작은 상승에도 주택 구매력이 더욱 민감해질 것으로 예상됩니다. 신규 주택 중위 가격이 $413,595이고 30년 만기 주택 담보 대출 금리가 6%일 때, 약 8,820만 가구가 주택 구매력을 상실합니다. 만약 신규 주택 중위 가격이 $1,000 상승하면 월 주택담보대출 상환액은 약 $6 증가하고, 주택 구매에 필요한 최소 소득은 연간 약 $300 상승하여 추가로 156,405 가구가 주택 구매에서 제외됩니다. 통계 자료는 주택 구매력 제약이 저소득 가구에만 국한되지 않음을 보여줍니다. 미국 가구의 절반 이상이 연 소득 $80,000 미만이며, 거의 2/3는 $106,000 미만으로, 2026년 중위 가격의 신규 주택에 대한 모기지 대출 자격을 얻기 위한 소득 기준에 미치지 못합니다. 분석에 따르면 저가 주택 공급 확대는 주택 구매력 개선에 매우 중요하며, 추가 공급이 없다면 주택 가격의 소폭 상승조차도 더 많은 가구를 주택 시장에서 밀어낼 가능성이 높다고 합니다.

캐나다 통계청(Statistics Canada)이 발표한 자료에 따르면, 캐나다의 목재 제품 제조업 설비 가동률은 2025년 12월에 70.0%를 기록했으며, 이는 2025년 11월의 74.5%에서 하락한 수치입니다. 이 비율은 2024년 12월의 70.3%에서 0.3%포인트 하락한 수치입니다. 12월의 70.0%는 2024년 7월 69.6% 이후 가장 낮은 수준이었습니다.

미국 건설 부문의 노동 생산성은 1970년부터 2024년까지 30% 하락하는 반면, 같은 기간 미국 전체 노동 생산성은 두 배 이상 증가하여 건설 부문과 광범위한 경제 간의 오랜 격차가 더욱 확대될 전망입니다. Goldman Sachs 글로벌 투자 연구소의 분석에 따르면, 1965년 이후 건설 부문 노동 생산성은 연평균 0.6% 하락한 반면, 전체 경제 생산성은 연평균 약 1.6% 성장했습니다. 이 분석은 1950년대와 1960년대에 빠른 속도로 도입되었던 건설 장비와 공정이 이후 혁신이 제한되면서 격차가 부분적으로 발생했다고 지적합니다. 전체 건설 생산 비용에서 산업용 기계가 차지하는 비중은 1948년 4%에서 1968년 12%로 증가했다가 1970년대에 10%로 감소하여 그 수준을 유지했습니다. 한편, 신규 주택 건설에서 조립식 건축이 차지하는 비중은 1960년-1970년 최고치인 약 1/3에서 5%로 떨어졌습니다. 보고서는 산업 수준의 혁신 강도가 1% 증가하면 연간 생산성 증가율이 약 0.2%포인트 상승하는 것으로 추정하며, 1965년 이후 기술 변화로 인해 건설업의 연간 생산성 증가율이 약 0.8%포인트 상승한 것으로 추산합니다. 이는 다른 산업에서 추정되는 1.0%-1.3%포인트 상승폭에 못 미치는 수치입니다. 또한, 보고서는 많은 주요 기술 발전이 건설업과 공급망 연계가 약한 산업에서 발생하기 때문에 특허가 많은 상류 산업으로부터 건설업이 받는 파급 효과가 제한적이라고 지적합니다. 이 분석은 또한 주택과 토지 이용 규제 강화가 생산성 저하의 원인이라고 지적합니다. 국가 간 비교 분석에서, 국가 수준의 규제 강도가 1% 증가할 경우 연간 건설 생산성 증가율은 평균 0.6%포인트 감소하며, 투자 강도와 노동력의 질과 같은 요인을 통제한 후에는 0.9%포인트 감소하는 것으로 나타났습니다. 또한, 1960년대 이후 미국의 규제 강화는 연간 건설 생산성 증가율을 0.7%포인트 감소시키는 것으로 추정됩니다.

미국 주별 결과를 살펴보면, 보고서는 승인 지연이 건설 생산성 증가를 저해하는 가장 큰 요인이라고 지적하며, 건물 규모와 높이 제한 규정, 주 정부의 정치적 개입, 지역 승인 요건, 개발 부담금 등이 개발업체의 진입 장벽을 높이고 지역 경쟁을 저해하는 요인으로 작용한다고 언급합니다. 이 보고서는 또한 실제 건설 생산량과 생산성을 낮게 측정하는 편향을 초래할 수 있는 측정상의 문제점을 지적합니다. 보고서는 주택 품질 개선을 제대로 반영하지 못할 경우 1990년 이후 미국 건설 생산성 증가율에 연간 0.5%포인트의 하락 요인이 발생하며, 주거용 주택 가격 지수를 사용하여 비주거용 건축물의 물가상승률을 낮추는 경우 추가로 0.2%포인트의 하락 요인이 발생한다는 연구 결과를 인용합니다. 측정상의 문제를 조정하면, 보고서는 1990년부터 2024년까지 미국 건설 부문의 연평균 노동 생산성 증가율이 -1.0%가 아닌 -0.3%가 될 것이라고 밝혔지만, 이는 같은 기간 동안 경제 전반의 생산성 증가율인 1.7%에는 여전히 못 미치는 수치입니다.

Toyota Financial Services는 Crow Holdings Development이 개발한 7층 규모의 대형 목조(mass-timber) 오피스 빌딩인 사우스 스톤 야드 오피스(The Offices at Southstone Yards)에 입주하여 미국 텍사스주 Frisco에 있는 업무 공간을 확장할 계획이며, Toyota Financial Services가 발표한 자료에 따르면 해당 빌딩의 유일한 임차인이 될 예정입니다. 이 건물은 총 242,000 ft² 규모로, 각 층마다 전용 테라스, 피트니스, 웰니스 센터, 회의 공간을 갖추고 있으며, 주변 3 acres 규모의 공원 공간으로 바로 연결됩니다. 이 프로젝트는 45 acres 규모의 사우스 스톤 야드(Southstone Yards) 복합 개발 단지의 중심 역할을 하며, 향후 소매점, 레스토랑, 주거 시설, 호텔이 추가될 예정입니다.

Duda|Paine Architects는 Gensler와 협력하여 노출된 목재 기둥, 보, 천장과 바닥에서 천장까지 이어지는 창문을 특징으로 하는 건물을 설계했습니다. 이 디자인에는 병원 수준의 공기 여과 시스템, 2층 높이의 로비를 연결하는 대형 목조(mass-timber) 계단, 그리고 새로 조성된 두 개의 공원을 조망할 수 있는 각 층의 테라스가 포함되어 있습니다. 이 공원은 3 acres 규모로, 하이킹과 자전거 타기를 즐길 수 있는 길을 포함하고 있으며, 푸드 트럭과 향후 식사 시설을 위한 공간도 계획되어 있습니다.