Redfin에 따르면 미국의 중위 임대 제시 가격은 2024년 12월 $1,594로 전년대비 0.3% 하락하여 2022년 3월 이후 최저치를 기록하였습니다. 임대료도 전월 대비 0.1%, 2022년 8월 사상 최고치인 $1,700에서 6.2% 하락하였습니다. 이러한 감소는 주로 공급 증가에 기인하며, 2024년 3분기 아파트 완공률은 전년대비 58% 증가하여 1974년 이후 최고 수준을 기록하였습니다. 그 결과 5세대 이상 건물의 공실률은 8%로 상승하여 2021년 초 이후 최고 수준을 기록하였습니다.

12월에 모든 사이즈 아파트에서 임대료가 하락했습니다. 0-1 침실 아파트의 중위 임대료는 전년 대비 1% 하락한 $1,449, 2 침실 아파트는 0.6% 하락한 $1,665 이었습니다. 가장 큰 폭의 하락은 3침실이상 아파트에서 나타났으며, 2.5% 하락한 $1,950를 기록하였습니다.

The median U.S. asking rent / Redfin

지역적으로 텍사스(Texas)주 오스틴(Austin)은 전년대비 16.3% 감소하여 중위 임대료가 2023년 8월 최고치보다 23% 낮은 $1,393로 감소하여 가장 가파른 하락세를 보였습니다. 플로리다 (Florida)가 그 뒤를 이으면서, 탬파(Tampa)는 10.4%, 잭슨빌(Jacksonville)은 6.7% 하락하였습니다. 내슈빌(Nashville)과 뉴욕(New York)도 각각 6.3%와 4.6%로 큰 폭의 하락세를 보였습니다.

반대로 로드 아일랜드(Rhode Island)주 프로비던스(Providence)는 12.6%로 임대료 상승률이 가장 높았고, 그 다음은 10.9% 상승한 버지니아 비치(Virginia Beach), 10% 상승한 루이빌(Louisville)과 볼티모어(Baltimore), 9.4% 상승한 버팔로(Buffalo)가 그 뒤를 이었습니다.

Sun Belt의 가격 인하는 주택 공급 증가와 팬데믹 기간 동안 지속 불가능한 임대료 급등에 따른 조정 때문이라고 Redfin는 분석하였습니다.

Freddie Mac이 새로 발표한 다가구 전망에 따르면, 2025년에는 다세대 주택의 생산 규모가 370 billion에서 $380 billion사이로 증가할 것으로 예상되며, 임대료는 2.2% 소폭 상승하고 공실률은 6.2%로 증가할 것으로 예상됩니다. 이 보고서에 따르면 다가구 주택에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있지만, 2024년 말까지 기록적으로 높은 공급과 변동성이 큰 금리가 시장 펀더멘털을 억누르고 있습니다. 금리 상승으로 인하여 부동산 가치는 하락 압력에 직면했습니다. 이러한 단기적인 압력에도 불구하고 Freddie Mac은 인구통계학적 지원, 경제력, 제한된 대체 주택 옵션으로 인하여 다가구 주택이 장기적으로 좋은 성과를 이어갈 것으로 예상합니다.

Freddie Mac의 다가구 리서치(Multifamily Research) 수석 책임자인 Sara Hoffmann은 수요가 여전히 강세를 보이고 있지만, 특히 Sun Belt와 Mountain West시장에서 신규 공급이 1980년대 이후 최고 수준이라고 언급했습니다. 이러한 지역은 공급 과잉으로 인해 실적이 약화될 것으로 예상되는 반면, Sun Belt의 소규모 2차 시장과 더 큰 해안과 게이트웨이 시장은 2025년에 더 나은 실적을 거둘 것으로 예상됩니다.

Freddie Mac은 2025년 임대료 성장률이 2.2%, 공실률이 6.2%로 상승할 것으로 예상합니다. 완만한 임대료 성장과 높은 공실률이 결합되면 올해 총 임대료 수입은 2% 성장할 것으로 예상됩니다. 2024년이 끝날 때까지 금리는 높고 변동성이 컸으며, 이는 장기 평균 이하로 압축된 상한선 금리 스프레드에 기여하였습니다. 부동산 가치는 계속 하락했지만 더 느린 속도로 하락하였습니다. 다가구 주택 생산 규모는 2024년에 $320 billion에 도달하고 2025년에는 $370 billion-$380 billion 범위로 더 증가할 것으로 예상됩니다.

Multifamily Permits, Starts and Completions (5+ Units) / Freddie Mac, Census Bureau, Moody’s Analytics

주택 융자 은행 협회(Mortgage Bankers Association : MBA) 주간 설문조사의 주택 융자 대출 신청량을 측정하는 시장 종합 지수(Market Composite Index)는 계절 조정(SA) 기준으로 전월대비 2.9% 소폭 상승하였습니다. 2023년 12월과 비교하면 10.2% 상승한 수치입니다. 시장 종합 지수(Market Composite Index)에는 월별 상승률이 각각 4.1%, 6.7%(SA)였던 구매와 재융자 지수가 포함됩니다. 전미 주택 건설 협회(National Association of Home Builders : NAHB)에 따르면 구매 지수는 전년대비 1.1% 소폭 상승한 반면 재융자 지수는 전년대비 31.7% 상승하였습니다.

12월 MBA 설문조사에서 보고된 30년 고정 주택 융자 이자율(Fixed Rate Mortgage : FRM) 평균은 6.82%(지수 수준 682)로 비교적 안정적인 수준을 유지했으며, 이는 0.4 베이스 포인트의 소폭 하락을 반영한 수치입니다. 이는 작년 같은 기간보다 9 베이스 포인트 낮은 수치입니다.

재융자 대출을 제외한 평균 대출 규모는 12월에 소폭 감소했습니다. 비수기 조정(NSA) 기준으로 평균 대출 규모(구매 및 재융자 합산)는 11월 대비 2.1% 감소한 $370,300를 기록하였습니다. 구매 대출의 경우 평균 규모는 3.3% 감소한 $421,800를 기록하였고, 재융자 대출은 4.8% 증가하여 평균 $304,500를 기록하였습니다. 변동금리 모기지(Adjustable-Rate Mortgages : ARM)도 대출 규모가 $1.08 million에서 $1.07 million로 0.8% 소폭 감소하였습니다.

2024년 칠레의 제재목 수출량은 0.5% 증가하여 2.52 million m³이었고, 수출액은 37% 상승하여 $1.03 billion이었습니다. 칠레 제재목 수출 평균 가격은 1월 $364/m³에서 12월에는 $307/m³이었습니다.

칠레 제재목의 최대 수출 국가는 미국으로 전체의 14%로 345 thousand m3이었고, 전년대비 8.7% 증가하였습니다. 하지만 수출액은 0.1%로 약간 하락하여 $219 million 이었고, 평균 가격도 8% 하락하여 $634/m³이었습니다. 그 다음은 멕시코로 전체 수출량의 13%를 차지하였고 멕시코로의 수출량은 331 thousand m3으로 전년대비 22% 증가하였습니다. 수출액도 70% 증가하여 $142 million이었고, 수출 평균 가격도 39% 상승하여 $429/m³이었습니다. 칠레 제재목의 한국 수출량은 14% 감소하여 328 thousand m3이었지만, 수출액은 42% 증가하여 $122 million이었고, 평균 가격도 65%로 크게 상승하여 $372/m³이었습니다. 중국 수출량은 22% 243 thousand m3 이었지만, 수출액은 80% 증가하여 $116 million이었고, 평균 가격은 131%로 2배 이상 상승하여 $475/m³이었습니다. 베트남 수출량도 20% 감소하여 205 thousand m3이었지만, 평균 가격이 60% 상승한 $366/m³이어서 수출액은 27.7% 증가하여 $75.1 million이었습니다.

칠레 제재목의 일본 수출량은 13% 증가하여 202 thousand m3이었고, 수출액도 81% 증가하여 $79 million이었습니다. 그리고 평균 수출 가격도 60% 상승하여 $388/m³ 이었습니다. 사우디 아라비아 수출량은 166 thousand m3이었고, 수출액도 11% 증가하여 $34 million, 평균 가격도 14% 증가하여 $205/m³이었습니다. 코스타리카 수출량은 23% 증가하여 123 thousand m3이었고, 수출액도 58% 증가하여 $50 million, 평균 가격도 28% 상승하여 $406/m³이었습니다. 칠레 제재목의 페루 수출량은 17% 감소하여 107 thousand m3이지만, 수출액은 76% 급증하여 $42 million, 평균 가격도 51% 증가하여 $397/m³이었습니다. 아랍에미리트 수출량은 13% 증가하여 88 thousand m3, 수출액은 11% 증가하여 $19 million, 평균 가격도 11% 증가하여 $213/m³ 이었습니다.

Chile’s exports of lumber by destinations in 2022 – 2024

2024년 칠레 제재목 수출을 수종별로 살펴보면 거의 침엽수로 총 2.52 million m3 이었지만 활엽수는 1.2 thousand m3이었습니다.

2024년 12월 Japanese cypress (Hinoki) 제재목 (Grade 2, 10.5 cm x 10.5 cm x 3.0 m) 의 도매 가격 평균은 $469/m3으로 11월과 비교하여 변화가 없었지만, 2023년 12월과 비교하면 $21, 4% 낮았다고 일본 농림 수산 식품부 (Ministry of Agriculture, Forestry and Fisheries of Japan)가 보고하였습니다. 같은 등급, 사이즈의 인공 건조 제품의 도매 가격 평균은 12월에는 11월과 비교하여 $4, 1% 하락하여 $658/m3이었고, 2023년 12월과 비교하면 $41, 6% 낮았습니다. 인공 건조된 Grade 2 cypress 제재목 (12.0 cm x 12.0 cm x 3.0 m)의 12월 가격은 $659/m3으로 11월에 비하여 $3, 0.5% 하락하였고, 2023년 12월보다는 $48, 7% 하락하였습니다. 2024년 12월 인공 건조된 Grade 2 version (10.5 cm x 10.5 cm x 3.65~4.0 m)의 가격은 11월과 비교하여 꾸준히 $623/m3을 유지하였지만 전년대비 $61, 9% 하락하였습니다.

2024년 12월 Northern Japanese hemlock 제재목 가격도 11월과 비교하여 보합세를 유지하고 있습니다. 방부 처리된 Grade 2 version (10.5 cm x 10.5 cm x 4.0 m) 가격은 $772/m3로 유지되고 있고, 전년대비 $5, 1% 하락하였습니다. 인공 건조되고 방부 처리된 Grade 2 hemlock 제재목 (동일 사이즈) 가격도 안정적이어서 $931/m3 이었고, 2023년 12월과 비교하면 $9, 1% 낮았습니다.

Togashi stud 제재목 (Kiln dried, Special, 3.0 cm x 10.5 cm x 3.0 m)의 12월 가격은 11월과 비교하여 $2, 0.4% 하락하여 $534/m3이었고, 2023년 12월과 비교하면 $36, 6% 하락하였습니다. Spruce stud 제재목 (Kiln dried, Special, 3.0 cm x 10.5 cm x 3.0 m) 12월 가격은 $581/m3으로 11월보다는 $3, 1% 하락하였고, 전년대비 $10, 2% 낮았습니다.

모든 데이터들은 St. Louis 연방 준비 은행 (Federal Reserve Bank)의 미국 달러에 대한 일본 엔(Yen)의 현물 환율을 이용하여 계산하였습니다.

2025년 1월 9일 기준으로 30년 고정 주택 융자 이자율 (30-year Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균은 6.93%로 지난 주 6.91%보다 상승하였고, 작년 같은 시기의 6.66%보다 높았다고 Freddie Mac은 보고하였습니다. 그리고 15년 고정 주택 융자 이자율 (15-year Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균은 6.14%으로 지난주의 6.13%보다 약간 상승하였고, 작년 같은 시기의 5.87%보다 높았습니다.

Freddie Mac의 기본 주택 융자 시장 설문 (Primary Mortgage Market Survey)에 따르면 30-year FRM는 상승을 유지하고 있고, 경제의 강세와 높은 주택 가격이 주택 융자 이자율과 주택 가용성을 계속 압박하고 있다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater가 언급하였습니다. 특히 처음 주택을 구매하는 구매자들에게 지속적인 문제로 제한된 입문형 주택 공급도 있다고 Sam Khater가 언급하였습니다.

2024년 9월 Ipsos가 실시한 Redfin 설문조사에 따르면 미국 주택 소유자의 3분의 1 이상(34%)이 주택을 판매할 계획이 없다고 답했습니다. 특히 베이비붐 세대 사이에서는 43%가 절대 팔지 않겠다고 답한 반면, X세대와 밀레니엄 세대/Z세대 주택 소유자는 각각 34%, 28%가 팔지 않겠다고 응답하였습니다. 이 설문조사에는 18세에서 65세 사이의 미국 거주자 1,802명이 참여하였습니다.

높은 주택 비용은 중요한 요인입니다. 주택을 유지할 계획인 주택 소유자의 거의 40%가 상환 주택 융자를 주된 이유로 꼽고 있으며, 30%는 오늘날의 주택 가격 상승으로 인해 판매를 좌절 시킨다고 응답하였습니다. 또한 18%는 유리한 주택 융자 이자율을 포기하기를 주저하고 있으며, 현재 주택 소유자의 85% 이상이 6% 미만의 금리에 갇혀 있습니다.

이 설문조사는 세대별 경향도 강조합니다. 고령 주택 소유자는 주택 융자 상환 완료로 혜택을 받고, 젊은 소유자는 더 유동적으로 보입니다. 그러나 이러한 결합된 망설임은 2024년 8개월 동안 1,000채의 주택 중 25채만 판매되어 사상 최저치를 기록한 전국 주택 시장 회전율에도 반영됩니다.

12월 30일, 전미 부동산 협회( National Association of Realtors : NAR)는 11월 보류 중인 주택 판매 지수(Pending Homes Sales Index : PHSI)를 발표하였습니다. 기존 단독주택, 콘도미니엄, 협동조합의 실제 계약이 마무리되지는 않았지만 서명된 부동산 계약을 기준으로 한 PHSI는 11월 79.0으로 2.2% 증가하였습니다. 전년대비 보류 중인 주택 판매는 6.9% 증가하였습니다. 지수가 100이면 2001년 계약 경기 수준과 같습니다.

4대 주요 지역 중 3개 지역은 전월대비 PHSI가 증가했으며, 동북부 지역만 감소세를 보였습니다.

• 동북부 PHSI는 1.3% 하락한 67.8을 기록하였지만 2023년 11월보다 5.6% 높은 수준을 유지하였습니다.

• 중서부 PHSI는 0.4% 상승한 78.1을 기록하여 전년 대비 1.6% 상승하였습니다.

• 남부 지역은 월별 증가폭이 가장 컸으며, PHSI는 전년 대비 8.5% 상승한 94.5로 5.2% 상승하였습니다. • 서부 PHSI는 0.5% 상승한 64.3을 기록하였으며, 이는 2023년 11월 대비 11.8% 상승한 수치입니다.

Redfin은 11월 미국 주택 가격이 계절 조정 기준으로 0.5% 상승하여 3개월 연속 0.5% 상승했다고 12월 24일에 발표하였습니다. 전년대비 가격은 5.7% 상승하여 2023년 10월 이후 가장 낮은 연간 상승률을 기록하였습니다.

11월은 6개월 연속 연간 가격 상승률 둔화하였고, 2개월 연속 성장률이 6% 미만으로 하락한 달입니다. 이 속도는 2022년 3월 팬데믹으로 인한 구매 급증으로 가격이 전년대비 21.7%까지 치솟기 전인 2019년 수준과 비슷합니다.

Redfin의 수석 경제학자인 Sheharyar Bokhari는 이 보고서에 대해 이렇게 말했습니다: 주택 가격은 올해와 비슷한 속도로 2025년 내내 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다. 주택 융자 이자율이 상승하면 다수의 주택 소유자가 자신의 집에 집착하게 되어서, 낮은 주택 융자 이자율이 잠금 현상을 형성하게 되었습니다. 즉, 상대적으로 낮은 주택 수를 놓고 경쟁하는 구매자가 충분해져 가격이 꾸준히 상승할 것입니다.

2024년 11월 마지막 날 미국 건설업계의 구인 건수는 276,000건에 불과했습니다. 미국 건설업체와 계약업체(Associated Builders and Contractors : ABC)에 따르면 지난달인 10월 산업계 구인 건수는 17,000건 증가하였지만 작년 같은 기간보다 178,000건 감소하였습니다.

ABC 수석 경제학자인 Anirban Basu는 2024년 11월 건설 고용률이 사상 두 번째로 낮은 수준으로 떨어졌다고 언급하였습니다. 그리고 그는 팬데믹으로 인하여 건설 활동이 중단되면서 2020년 4월에 가장 느린 속도가 발생했다는 점을 고려하면 이는 특히 의미가 있습니다. 동시에 근로자가 해고되거나 퇴사한 비율도 역사적 최저치에 근접하여 11월에 계약업체와 직원들 모두 관망 모드에 있었음을 시사합니다.

Anirban Basu는 이러한 상대적 정체에도 불구하고 11월에는 산업계 전반의 구인이 증가하여 8월 이후 최고 수준으로 상승하였다고 언급하였습니다. ABC의 건설 신뢰 지수(ABC’s Construction Confidence Index)에 따르면 계약업체의 절반 이상이 향후 6개월 동안 인력 수준을 높일 것으로 예상하는 반면, 10% 미만은 감소할 것으로 예상하고 있으며, 이는 향후 몇 달 동안의 소강상태에서 고용이 반등할 수 있다는 신호입니다.