여전히 시공 업체는 건설 자재의 부족과 노동력 부족으로 인하여 비용 상승 어려움을 계속해서 겪고 있지만, 주택 융자 이자율이 안정화되고, 재판매 재고 부족으로 인하여 4월에 미국의 새집 판매는 상승하였다고 National Association of Home Guilders (NAHB)는 보고하였습니다. 2023년 4월 미국에서 새로이 건설된 단독 주택 판매는 3월과 비교하여 4.1% 상승하여 계절적으로 조정된 연간 비율로 683,000 이었다고 U.S. Department of Housing and Urban Development과 미국 통계청 (U.S. Census Bureau)이 발표하였습니다. 이는 지난 2022년 3월이후 가장 높은 수준이었습니다. 하지만 2023년 판매는 9.7% 하락하였습니다, 그리고 5월말 이자율 상승을 앞두면서 판매가 약화될 것으로 예상합니다.

새로운 단독 주택 재고는 4월에 0.2% 증가하였고, 현재의 건설 속도 기준으로 7.6개월 공급으로 상승하였습니다. 참고적으로 약 6개월 공급이 균형적이라고 생각되고 있습니다. 하지만 단독 주택 시장에서 기존 주택 전체 재고가 여전히 제한적이어서 재판매가 부족한 상황이었습니다. 4월 자료를 살펴보면 판매 가능한 새로운 주택이 증가하였고, 아직 건설이 시작되지 않았지만 판매가 되었습니다. 건설을 시작하지 않은 주택 판매는 지난 1년 넘게 높은 수준이었고, 4월 수치는 지난해 10월이후 가장 높은 수준이었습니다. 이는 스펙 주택 건설 시장의 증가를 반영하는 것 입니다.

2023년 4월 새집 판매 가격의 중간 값은 전년 대비 8% 하락하여 $420,800 이었습니다. 그리고 4월에 $200,000-$299,999 가격의 새집 판매는 9,000이었고, 일년전에는 단지 4,000 이었습니다. $300,000-$399,999 가격의 새집 판매는 같은 기간 동안 14,000 성장하였습니다. 지역적으로 그리고 연간 자료 기준으로 모든 지역의 새집 판매는 하락하였습니다. 동북부는 19.2%, 중서부는 9.8%, 남부는 0.7%, 서부는 27.5% 하락하였습니다.

2023년 4월 러시아 제재목의 중국 수출 평균 가격은 전월 대비 0.1% 증가하여 $213/m³이었고, 작년 같은 시기의 가격인 $239보다는 11% 하락하였습니다. 4월에 러시아 제재목의 중국 수출량은 전년 대비 10% 성장하여 1,150.0 thousand m³이었습니다.

2023년 4월 러시아 합판의 중국 수출량은 전년 대비 33% 상승하여 8.21 thousand m³ 이었습니다. 러시아 합판의 중국 수출 4월 평균 가격은 전월 대비 10% 하락하여 $547/m³이었고, 1년전 같은 시기의 가격인 $634와 비교하면 14% 하락하였습니다.

미국 국제 무역 위원회 (U.S. International Trade Commission)는 실질적인 피해 혹은 합리적으로 예견할 수 있는 시간에 실질적인 피해 위협이 계속되거나 재발할 수 있는 중국 활엽수 합판에 대한 기존의 반덤핑(antidumping)과 상계 관세 (countervailing duty) 폐지 철회를 결정하였습니다. 위원회의 단언적 결정의 결과로 중국 활엽수 합판의 수입 현행 제도는 계속 유지됩니다. 우루과이 라운드 협정법 (Uruguay Round Agreements Act)에서 요구하는 5년 재검토 과정에서 이런 조치가 도래하였습니다.

2023년 4월 중국의 침엽수 원목 수입 평균 가격은 전월 대비 5% 상승하여 $152/m³ 이었고, 1년전 같은 시기의 가격인 $167에 비하여 9% 하락하였습니다. 중국의 침엽수 원목 수입량은 4월에 전년 대비 7% 하락하여 2,432.3 thousand m³이었습니다.

결코 끝나지 않을 것 같던 겨울이 가까스로 봄으로 이동하였고, 캐나다 Alberta에서는 수 많은 산불이 발생하였습니다. 걷잡을 수 없이 거센 산불로 인하여 지금까지 25,000 주민들이 대피하였고, 지난 1월 비일이후에 350,000 hectares 이상의 산림이 타서 소멸되었습니다. 산불로 인하여 도로와 철로 교통에도 부정적인 영향을 즉각적으로 받게 되었습니다. 그리고 일부 제재소들도 대피하였습니다. 전에 경험하지 못한 다수의 심각한 산불이 새로이 발생하면서 북미의 목재 공급에 영향을 미치고 있습니다. 그러면서 제재목 제조, 판매, 가격이 2023년 여름에 어떻게 될지는 아직까지 알 수 없습니다.

미국의 Western S-P-F 시장은 광범위하게 변화가 없었다고 보고되었습니다. 캐나다 서부의 지독한 산불로 인하여 선물 가격은 상승하였지만, 현물 가격은 아직 이었습니다. 그러면서 문의가 전국적으로 이어졌고, 특히 6월 물량을 확보하려는 stud 구매자들이 주의를 기울이기 시작하였습니다. 하지만 전체적인 판매 물량, 특히 필수 아이템은 연중 이맘때보다는 낮은 수준이었습니다. 구매자들은 재고 축적에 여전히 망설이고 있고, 지난 3년과 같은 또 다른 예상치 못한 상황에 대한 공포를 느끼고 있습니다.

캐나다 Alberta의 광범위한 지역과 British Columbia 일부 지역에 조정할 수 없는 산불이 발생하였습니다. 그러면서 Alberta 정부는 주 비상사태를 선언 하였습니다. 수요는 전체적으로 가라 않은 상태이고, 구매자들은 여전히 필요할 때만 유통망을 통하여 충당하였습니다. 4” 폭의 제재목은 다시 한번 명백하게 가장 과잉 공급된 아이템이었고, 다른 폭의 제재목은 최근에 견인력을 얻는데 어려움을 겪고 있습니다.

2023년 5월 12일로 마감한 주의 침엽수 제재목의 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL) 가격은 US$360 mfbm으로 지난 주와 같은 수준이었고, 전월 가격인 $351보다는 $9, 2% 상승하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 US$1,110 mfbm와 비교하면 $750, 68% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $1,550보다는 $1,190, 77% 하락하였습니다.

2023년 4월 중국의 침엽수 제재목 수입 평균 가격은 전월 대비 1% 높아져서 $207/m³ 이었고, 작년 같은 시기의 가격인 $245보다는 16% 낮았습니다. 4월 중국의 침엽수 제재목 수입량은 전년 대비 24% 증가하여 1,584 thousand m³이었습니다. 중국의 제재목 수입량은 3개월 연속으로 증가하였습니다. 2023년 1사분기 즉 1월에서 3월까지 중국의 침엽수 제재목 수입량은 전년 대비 10% 상승하여 4,264 thousand ^m3 이었지만, 같은 기간 동안 수입액은 6% 하락하여 .$873 million이었습니다. 그리고 이 기간 동안의 침엽수 제재목 수입 평균 가격은 14% 하락하여 $205/m³이었습니다.

중국의 생산자 가격 지수 (Producer Price Index : PPI)는 7개월 연속으로 하락하고, 2020년 5월이래 가장 급격한 하락을 보여주면서 2사분기 중국 경제 전망은 심각한 압력에 직면하고 있습니다. PPI는 전년 대비 3.6% 하락하면서 예상 하락치인 3.2%를 초과하였고, 지난 달은 2.5% 하락하였습니다. 경제 분투에 대한 추가적인 징후가 보여 지고 있습니다, 주문 하락과 자국 수요 하락으로 인하여 4월 중국 공장 가동의 놀라운 수축이 데이터로 보여 주고 있습니다. 광범위한 경제 회복 과정이 위협을 받으면서 제조 분야도 하락 경향을 보여 주고 있습니다. 제조 하락은 특히 염려되는 상황이고, COVID-19 이후 경제 반등을 활성화시키려고 노력하는 정책 입안자들에게 압력을 주고 있습니다. 가라 않은 전세계 수요와 자산 시장의 계속되는 이슈들이 이런 상황에 어려움을 더하고 있습니다. 4월의 공식적인 제조 구매관리자 지수(Purchasing Manager Index : PMI)는 3월 51.9에서 하락하여 49.2이었다고 중국 국가 통계국 (National Bureau of Statistics)이 발표하였습니다. 이는 지난 12월(47.0)이래 지수가 처음으로 하락하였습니다. 50이하의 PMI는 전월에 비하여 활동 수축을 의미 합니다. 세계 두번째인 중국 경제는 강력한 서비스 소비 덕분에 1사분기에 강한 성장을 기록하면서 예상을 뛰어 넘었습니다. 하지만 제조 분야의 생산량은 전세계 둔화속에서 부진하였습니다. 가격 부진과 은행 예금 상승으로 인하여 수요에 대한 의심이 상승하였습니다.

2023년 1월과 2월 영국의 침엽수 수입은 전년 대비 2.4% 증가하여 2월에 수입량이 462,000 m3 이었습니다. 이런 점진적인 증가는 건물 보수, 관리, 개선(RMI) 시장이 2월에 전년 대비 11.4% 상승에 기인하고 있습니다. 중요 민간 주택과 RMI 시장이 올해는 축소될 것이라는 Construction Products Association (CPA) 예상을 기반으로 한 부정적인 건설 산업 예측에도 불구하고 이런 성장이 발생하였습니다. 전체 침엽수는 상승하였지만, 전체적인 제재목양은 2022년 같은 시기에 비하여 6% 낮습니다. 왜냐하면 Timber Development UK (TDUK) 발표에 따르면 활엽수와 합판의 양이 각각 29%, 30% 하락하였기 때문입니다. TDUK의 Nick Boulton에 따르면 침엽수는 산업의 예상에 반하여 2023년이 시작하면서 강한 출발을 계속하고 있습니다. 즉, 민간 주택 의 17% 하락과 2023년 봄이후의 RMI의 9% 하락이라는 CPA의 최근 시장 전망에 반하여 침엽수 양이 증가하였습니다. 하지만 재고에 대한 리밸런싱 수준의 낮은 수입으로 2022년 시작 양이 매우 낮은 상황이었습니다. 14년 최고의 이자율 상승을 직접적으로 이끈 9월의 ‘KamiKwasi’ 예산이후에, 비관적인 예측이 놀랍지 않은 상황입니다. 광범위한 생활 비용의 상승에 더불어 주택 융자 이자율 상승으로 인하여 자산 사다리가 더 약하게 되었습니다. 하지만 이런 침체는 일시적이라고 생각되어 지고, CPA는 2024년에 RMI와 민간 주택의 회복을 예상하고 있습니다. 그리고 전체적으로 2023년 초반의 수치로 기반하여 공포를 느낄 만큼 나쁘지는 않다고 시사합니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2023년 4월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2023년 4월 사유 주택 건축 허가는 1,416,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2023년 3월 (1,437,000) 보다 1.5% 하락하였고, 2022년 4월 (1,795,000)과 비교하여 21.1% 하락하였습니다. 2023년 4월 단독 주택 건축 허가는 855,000 (SAAR)로 2023년 3월 (829,000)과 비교하여 3.1% 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 4월 허가는 502,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2023년 4월 사유 주택 신축은 1,401,000 (SAAR)으로, 2023년 3월 (1,371,000) 보다 2.2% (±11.9%) 상승하였고, 2022년 4월 (1,803,000) 보다는 22.3% (±8.7%) 낮았습니다. 4월의 단독 주택 신축은 846,000 (SAAR)으로 3월 (833,000)과 비교하여 1.6% (±12.3%) 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 4월 신축은 542,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2023년 4월 사유 주택 완공은 1,375,000 (SAAR)으로 2023년 3월 (1,534,000)과 비교하면 10.4%(±9.9%) 하락하였고, 2022년 4월 (1,361,000) 보다 1.0% (±16.4%) 상승하였습니다. 2023년 4월 단독 주택 완공은 971,000 (SAAR) 으로 2023년 3월 (1,039,000)에 비하여 6.5% (±11.0%) 하락하였습니다. 4월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 400,000 (SAAR) 이었습니다.

중국은 거의 3년간의 금지를 끝내고 호주 목재 수입을 재개할 것 입니다. 호주 캔버라의 중국 대사 Xiao Qian 에 따르면 중국 관세청은 목요일(5월 18일)부터 중국이 호주 목재 수입을 재개할 것이라고 호주 농림부 (Australian minister of agriculture )에 정식적으로 통보하였습니다. 2020년 후반이후 양국의 무역이 중단되었습니다. Xiao에 따르면 환태평양 전략적 경제동반자 협약(Trans-Pacific Partnership)을 위한 포괄적이고 점진적인 협정 (Comprehensive and Progressive Agreement)에 참여하여 논의할 실무진 구성을 준비라고 있습니다. 중국은 2021년에 협정에 가입하려고 애를 썼지만 진행은 여전히 미미한 상황 입니다. 월요일에 수상 Anthony Albanese 개선되는 양국 관계에 신뢰를 표명하였습니다. 무역 장관 Don Farrell는 최근에 북경에서 돌아왔는데, 중국측 상대인 Wang Wentao 와 협상을 통하여 보리, 와인, 바닷가재와 같은 십수억 달러의 호주 수출품에 대한 제약을 끝낼 가능성을 찾았습니다.  

Realtor.com의 최신 설문에 의하면 주택을 구입하고 판매하는 개인의 82%는 낮은 주택 융자 이자율에 의하여 “잠긴 상태”라고 느낀다고 발표하였습니다. 이 설문 조사는 최근 혹은 잠정적인 주택 판매자들 1,2000명 이상이 참여하였고, 현재 부동산 시장의 구매자와 판매자 모두에게 직면한 도전을 보여 주었습니다. 폭발하게 상승하는 가격과 제한된 재고로 특징이 지어지는 2021년과 2022년의 뜨겁게 인기 있는 판매 시즌이후에, 부동산 시장이 2023년 봄으로 이전하였습니다. 주택 가격은 지난 해에 비하여 여전히 6.3% 높지만, 가격 성장은 9개월 연속으로 부진하였고, 주택 판매 기간이 늘어가고 있습니다.

구매자 수요 하락과 가용한 재고 부족으로 인하여 판매자와 구매자 모두에게 자신들이 어려운 위치에 있다는 것을 설문 조사에서 보여주고 있습니다. 흥미롭게도 설문에 참여한 판매자의 85% 이상은 현재 자신의 주택을 판매하자마자 동시에 새로운 주택 구매를 계획하고 있습니다. 다수의 구매자들이 상승한 주택 융자 이자율을 감수해야하기 때문에 판매 결정에 복잡성을 더해주고 있습니다.

낮은 주택 융자 이자율에 의한 “잠긴 상황”은 판매자들에게 일반적이어서, ¾ 이상이 이런 감정을 표현하고 있습니다. 판매자의 약 50%는 판매이전에 이자율이 하락할 때까지 기다릴 계획입니다. 하지만 25%는 이런 상화에도 불구하고 개인적인 이유때문에 판매를 진행할 예정 입니다. Z 세대, 밀레니엄 세대, X 세대를 포함한 젊은 세대에게는 심각한 미불 주택 융자 부채때문에 “잠긴 상황”을 좀 더 많이 느끼고 있습니다. 특히 X세대 소유주는 역설적인 경향을 보여주고 있습니다. 아마도 미불 채무양을 낮출 수 있다고 생각하기 때문에 X세대의 1/3은 이런 상황에도 판매를 계획하고 있습니다. 이와는 반대로 개체적으로 부채가 덜한 베이비부머의 대부분은 낮은 주택 이자율로 인하여 현재 자신의 주택이 “잠긴 상황”이라고 느끼지 않고 있습니다.

이번 설문은 주택 판매 뒤에 숨어있는 동기를 철저하게 조사하였습니다. 주택 판매를 계획하는 소유주들의 중요 이유는 이익 가능성, 변화하는 가족 욕구, 다른 생활 편의 시설에 대한 욕구 입니다. Z 세대 주택 소유주 가용성을 우선적으로 고려하고, 가정을 중요 원인으로 생각합니다.

주택 시장의 도전에도 불구하고, 많은 수의 판매자들은 자신들의 주택 가치에 대하여 만족을 나타냈습니다. 약 75%가 $100,000이상의 가치를 예측하였고, 42%는 $200,000 이상으로 예측하였습니다. 주택 소유주가 높은 수준의 가치를 느끼고 있으면 성공적인 주택 판매에 대하여 유리한 입장을 가지게 됩니다.

더군다나 설문 조사에 따르면 잠정적인 판매자들은 긍정적인 결과에 대한 높은 기대를 보여주고 있습니다. 현재 시장에서 판매자들의 ¼ 이상은 경매에 참여하고 있지만, 31%는 오퍼 가격으로 판매가 될 것으로 예상합니다. 부가적으로 37%는 1주일 내에 오퍼를 받을 것으로 믿고 있습니다. 이런 예상은 높은 이자율로 시장 모멘텀에 충격을 준 2022년 8월을 능가하고 있습니다.

오늘날 시장에서 구매자 관심을 얻기 위해서는 구매자들이 주택을 잘 관리하고, 합당한 가격을 제고해야 한다고 Realtor.com은 주장 하였습니다. 계속되는 가용성의 도전에도 불구하고 구매자들은 적정 자격 수준에서 바로 입주 가능한 주택을 활발히 찾고 있습니다. 새로운 리스트가 작년에 비하여 적은 수준이어서, 판매자들은 판매 최적 시기동안에 구매자들의 관심을 잡을 수 있는 좋은 기회를 가지고 있습니다.