2024년 11월 캐나다 생산자 물가는 0.6% 상승하여, 전년대비 2.2% 상승하였습니다. 산업 제품 가격 지수(industrial product price index : IPPI)는 미국 달러 대비 캐나다 달러가 1.6% 하락하고 목재, 목재 생산품, 에너지, 석유 제품의 가격이 상승한 데 힘입어 상승하였습니다. 이는 10월의 1.2% 상승을 뒤이었습니다. IPPI는 소비자가 지불하는 최종 가격이 아닌 제조업체가 공장을 떠날 때 받는 상품 가격을 추적합니다.

IPPI의 특정 제품이 미국 달러로 보고되기 때문에 CAD-USD 환율이 가격에 영향을 미칩니다. 제재목과 기타 목재 생산품의 가격이 침엽수 제재목 가격에 힘입어 IPPI의 월간 상승을 주도하였습니다. 반대로 원금, 은, 백금족 금속과 그 합금을 포함한 중요 비철금속 제품의 가격은 하락하였습니다.

제조업체가 지불하는 가격인 원자재 가격은 11월에 원유 가격 하락이 중요 원인이 되어 0.5% 하락하였지만 전년대비로는 여전히 2.0% 상승하였습니다. 동물, 동물 생산품, 농작물 가격은 상승하였습니다.

2024년 11월 일본의 전체 주택 신축은 전년대비 1.8% 감소하여 65,037 units이었다고 일본 국토 교통성 관광청(Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism )이 발표하였습니다. 목조 주택 신축은 0.3%로 약간 증가하여 38,854 units 이었고, 전체 주택의 59.7%를 차지하였습니다. 11월 주택 신축은 10월과 비교하여 6.6% 하락하였고, 목조 주택 신축도 6.9% 감소하였습니다.

2024년 1월부터 11월까지 누적 하면, 전체 주택 신축은 3.4% 감소하였고, 목조 주택 신축은 0.9%로 약간 감소하였습니다. 1월부터 11월까지 연간 비율로 전체 주택 신축은 전년대비 3% 하락하여 795,426 units이었고, 10년 평균인 893,190 units와 비교하여 10.9% 하락하였습니다.

Dynamics of number of new housing starts in Japan / Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism

Freddie Mac의 가장 최근 설문(Freddie Mac’s Primary Mortgage Market Survey : PMMS)에 따르면 2024년 12월 26일로 마감한 주의 30년 주택 융자 고정 이자율(30-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 6.85%이었고, 이는 전주 30-year FRM 6.72%보다는 상승하여 2주 연속으로 상승하였고, 1년전 같은 시기의 이자율인 6.61%보다는 약간 높았습니다. 유사하게 15년 주택 융자 고정 이자율(15-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 현재 6.0%로서 전주의 5.92%보다는 상승하였고, 작년 같은 시기의 5.93%보다는 높았습니다.

기술 기반 부동산 중개업체인 Redfin에 따르면 미국 주택 가격은 계절 조정 기준으로 11월 가격은 한 달 전보다 0.5% 상승하여 3개월 연속 0.5% 상승하였습니다. 전년대비 주택 가격은 5.7% 상승하여 2023년 10월 이후 가장 낮은 연간 상승률을 기록하였습니다. 11월은 연간 물가 상승률이 6개월 연속 부진하였고, 6% 미만으로 2개월 연속 하락이었습니다. 이는 2022년 3월 팬데믹으로 인한 구매 열풍으로 가격이 전년 대비 21.7%나 급등하기 전인 2019년과 비슷한 속도입니다.

Redfin의 수석 경제학자인 Sheharyar Bokhari는 주택 가격은 올해와 비슷한 속도로 2025년 내내 꾸준히 상승할 것으로 보인다고 예상하였습니다. 그리고 상승된 주택 융자 이자율로 인하여 많은 주택 소유자들이 자신들의 집에 집착하게 될 것이며, 그들을 잡고 있는 낮은 금리도 마찬가지입니다. 즉, 상대적으로 낮은 주택 수를 놓고 경쟁하는 구매자가 충분해져 주택 가격이 지속적으로 상승할 것입니다.

Yuji Higuma와 Satoshi Tachibana 연구원에 따르면 일본 국내 Cedar의 제재목용 원목 시장에 대한 계량경제학적 분석은 1960년부터 2019년까지 가격 민감도와 구조적 수요 변화를 강조하였습니다.

“일본 Cedar의 제재목용 원목 공급과 수요에 대한 계량경제학적 분석” 연구에 따르면, 1960년부터 2019년까지 일본 Cedar의 제재목용 원목은 일본 목재 시장에 중요하고, 국내 원목 수요의 50% 이상을 차지하였습니다. 자체 가격, 벌목 임금, 조림된 산림의 입목량은 공급에 큰 영향을 미치며, 가격 상승이 공급자의 의지를 자극합니다. 그러나 재조림률의 하락은 미래 공급을 위협합니다. 1973년 120 million m³로 정점을 찍은 총 목재 수요는 경제 침체 이후 2009년까지 65 million m³로 감소한 반면, 국내 목재 생산의 비중은 2002년 이후 상승했습니다. 이 연구에서 일본 Cedar의 제재목용 원목의 장기 탄력성은 이전 연구보다 높아져서 원목 수요의 구조적 변화 가능성을 시사합니다. 특히 제2차 세계대전 이후 산림이 성숙하면서 국내 제재목용 원목 생산량이 증가했으며, 이는 2021년 공공 건축물 목재 이용 촉진법(Act on the Promotion of Use of Wood in Public Buildings) 개정과 같은 정책에 의해 뒷받침되고 있어 수요를 증가시킬 것으로 예상됩니다.

2015년 값으로 축소된 시계열 데이터를 기반으로 한 계량경제학 모델은 2SLS를 사용하여 장단기 탄력성을 추정합니다. 도구 변수 테스트를 통해 모델의 견고성을 확인했으며, 연구 결과는 재 조림율을 강화하기 위한 정책의 필요성을 강조합니다.

캐나다 British Columbia 주 정부는 주택 가용성 문제를 해결하고 부동산 투기 관행을 방지하기 위해 새로운 조치를 시행하고 있습니다. 2025년 1월 1일부터 매입 후 2년 이내에 매각된 부동산에 대해 이혼 또는 실직과 같은 특정 상황에 대한 면제와 함께 BC 주택 개량 세금이 적용됩니다. 첫해에 약 4,000개의 부동산이 이 세금의 적용을 받을 것으로 예상하며, 모든 수익은 주택 프로그램과 저렴한 주택 건설에 할당될 것으로 정부는 예상하고 있습니다.

2024년 4월 1일부터 주정부는 최초 주택 구매자 프로그램 기준을 $500,000에서 $835,000로 상향 조정하는 것을 포함한 가용성 프로그램을 확대했습니다. 이번 조정으로 2024년에는 22,000명 이상의 최초 구매자가 지원되었으며, 이는 2023년에 지원된 9,500명보다 두 배 이상 증가한 수치입니다. 적격 구매자는 이제 최대 $835,000 상당의 주택에 대해 최대 $8,000의 부동산 양도세를 절약할 수 있습니다.

저렴한 주택 소유를 더욱 촉진하기 위해 새로 지어진 주택 면제 기준이 $750,000에서 $1.1 million로 인상되었습니다. 이 변경 사항은 2024년에 약 10,300명의 구매자를 지원하였으며, 이는 전년대비 거의 3,000명 증가한 수치입니다. 또한 2025년 1월 1일부터 2030년 12월 31일까지 매입한 4세대 이상의 신축 임대 전용 건물은 재산세 면제 대상이 되어 임대 주택 가용성을 향상시킬 수 있습니다.

핀란드에서 2024년 11월에 산업용으로 총 5.1 million m3의 원목이 수확되었습니다. 핀란드 천연자원연구소(Natural Resources Institute Finland : Luke)에 따르면 1월부터 11월까지 수확된 총 생산량은 전년대비 3% 증가한 55.3 million m³를 기록했지만, 이 월간 수치는 지난 5년간의 평균에 비해 9% 감소한 수치입니다.

2024년 11월의 제재목용 원목 벌목량은 2.6 million m³이었지만, pulpwood 벌목량은 총 2.5 million m³이었습니다. 비산업 사유림에서 수확한 산업용 원목은 3.9 million m³로 전년대비 5% 감소하였습니다. 산림 산업 기업과 국유림의 수확량은 1.1 million m³로 안정적인 수준을 유지하였습니다. 또한 417,000 m³의 에너지 목재가 벌목되었으며, 그 중 63%는 가지가 제거된 줄기와 전체 나무로 구성되어 있습니다.

2024년 1월부터 11월까지 원목 총 수확량은 7% 증가한 25.6 million m³ 이었습니다. Pine 원목은 7% 증가하여 11.8 million m³이었고, spruce 원목은 8% 증가한 12.8 million m³ 이었습니다. 활엽수 원목도 8% 증가하여 1 million m³를 기록하였습니다. Pulpwood 수확량은 29.6 million m³로 안정적으로 유지되었지만 카테고리별로 혼합된 실적을 보였습니다: 활엽수 pulpwood는 3% 감소한 반면, pine과 spruce pulpwood는 변동이 없었습니다. 에너지 목재 벌목량은 크게 증가하여 전년대비 6% 증가한 5.4 million m³ 이었으며, 이는 5년 평균 대비 12% 증가한 수치입니다.

미국 국제 무역 재판소(U.S. Court of International Trade : CIT)의 Lisa W. Wang판사는 집행 및 보호법(Enforce and Protect Act : EAPA)에 따른 미국 관세 국경 보호국(U.S. Customs and Border Protection : CBP)의 부정적 회피 판결을 일부 뒤집고 번복하였습니다. 이 사건은 반덤핑(antidumping : AD)과 상계관세(countervailing duties : CVD)를 피하기 위해 중국에서 말레이시아를 통해 운송된 목재 캐비닛 수입 혐의와 관련이 있으며, 이는 국내 캐비닛 산업에 해를 끼칩니다. 주방 캐비닛 제조업체 협회(Kitchen Cabinet Manufacturers Association : KCMA)는 목요일에 이 사실을 발표했습니다.

2024년 10월 31일에 발표된 이 판결은 국내 업계를 대표하는 KCMA의 변호에 따른 것입니다. 이 판결은 2023년 6월 12일 CBP가 2023년 1월 31일의 초기 회피 결과를 뒤집은 것에 이의를 제기합니다. 이 초기 결정은 미국 수입업체인 Valleywood Cabinetry가 말레이시아 계열사인 Alno Industry SDN BHD를 통해 중국산 목재 캐비닛과 베너티(WCV)를 환적하였다고 혐의를 제기하였습니다. 증거에는 말레이시아에 있는 Alno의 미공개 창고에 중국산 캐비닛과 말레이시아산 캐비닛이 구분할 수 없다는 내용이 포함되었습니다. 이러한 발견에도 불구하고 CBP의 규제와 판결(Regulations and Rulings : R&R) 사무소는 환적 증거가 없다며 회피 결정을 뒤집었습니다.

Wang 판사는 CBP가 Chinese Haiyan Group의 Alno의 운영 통제, 미공개 창고, 이전 환적 허가를 포함한 중요한 증거를 간과했다고 비판하였습니다. 법원은 Alno에 불리한 추론을 적용하지 않겠다는 CBP의 재량권을 유지했지만, 세관에 환송 판결을 재검토하도록 지시하였습니다.

이번 판결은 말레이시아가 관세 회피 제도의 허브 역할을 하는 것에 대한 지속적인 우려를 반영한 것입니다. KCMA를 대표하는 국내 생산자들은 이러한 관행이 미국 산업을 보호하기 위한 AD/CVD 체계를 약화시킨다고 주장합니다. 세관은 45일 이내에 환급 결정을 제출해야 하며, 이는 잠재적으로 중요한 무역 보호 조치를 복원할 수 있습니다.

도널드 트럼프 후보는 선거 운동을 하는 동안 관세를 미국 제조업을 늘리기 위한 수단으로 사용하는 것에 대해 이야기했습니다. 이 아이디어는 미국 기반 일자리를 되살리는 데 도움을 주기 위한 것이었습니다. 차기 대통령은 최근 NBC의 Kristen Welker와의 인터뷰에서 반복했듯이 이러한 관세가 중국산 수입품에 대해 최대 60%에 달할 수 있으며 다른 국가의 수입품에 대해서는 10%에서 20%에 달할 수 있다고 제안했습니다. 이러한 관세를 둘러싼 중요한 경제적 측면 중 하나는 2025년 주택 시장에 미칠 수 있는 잠재적 영향에 초점을 맞추고 있습니다. 이러한 잠재적 관세의 구체적인 세부 사항은 아직 결정되지 않았다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 어떤 유형의 상품이 면제될지, 어떤 국가가 면제 대상이 될지에 대한 질문은 많습니다. 다가오는 주택 전망에 대한 좋은 소식은 이러한 공급원 건축 자재의 압도적인 다수가 수입되지 않는다는 것입니다. 대신에 주택 시장 전문가들은 금리와 기존 공급망의 병목 현상이 시장에서 지켜볼 가치가 있는 실질적인 위협이라고 제안합니다.

대부분의 건축 자재가 해외에서 수입된다고 가정하는 것은 주택 건축 시장에 대한 중대한 오해입니다. Realtor.com 이 보도한 전미 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders : NAHB)에 따르면 주거용 건축 자재의 10%도 수입되지 않습니다. 상대적으로 적은 수입품의 대부분은 목재의 형태로 캐나다에서 수입됩니다. 마감재와 고정 장치는 다른 여러 국가에서 공급됩니다. 주택 건설업자에게 영향을 미치는 가장 큰 잠재적 관세 비용은 캐나다 목재에 대한 이러한 비용을 법으로 제정하는 데서 발생할 것입니다. 시장 관측통들은 대통령 당선인이 가까운 동맹국인 캐나다 원자재에 대한 관세를 실제로 제정할지에 대해 회의적인 시각을 유지하고 있습니다. 캐나다 Justin Trudeau총리는 이 문제를 해결하기 위한 좌담회에 참석하기 위해 이미 트럼프 대통령에게 날아갔습니다. 캐나다 총리는 선거 이후 트럼프를 방문한 최초의 G7 국가 지도자가 되었습니다. Newsweek Magazine에 따르면 두 정상이 Palm Beach의 Mar-a-lago 클럽에서 만찬을 즐긴 후 Trudeau 총리는 토요일 차기 대통령과 “훌륭한 대화”를 나눴다고 선언했습니다. 트럼프 당선인은 이번 회담이 “생산적”이었다고 언급하였습니다.

이러한 위협적인 관세가 이러한 원자재에도 지속적인 영향을 미칠 것이라는 것에 주택 시장 전문가들은 회의적입니다. 전미 부동산업자 협회(National Association of Realtors)의 수석 경제학자인 Lawrence Yun은 잠재적인 제재목 관세조차도 단계적으로 부과되어 미국 목재 공장이 생산 공백을 메우도록 유도할 수 있다고 인정하였습니다. 그리고 인플레이션 전망이 진정되는 것에도 도움이 됩니다. Realtor.com 의 기사에 따르면 2025년 주택 시장에 대한 진정한 위협은 잠재적인 관세가 아니라 고금리와 공급망의 병목 현상이 지속되고 있기 때문이라고 Artisan Built Communities의 회장인 Stephen Haines이 주장하였습니다. Haines는 금리 변화가 이중적인 위협으로 작용한다고 설명합니다. 이는 주택 구매자의 월간 주택 융자 비용을 증가시키는 동시에 건설업체의 자금 조달 비용을 상승시킵니다. 그는 건축 공급 자재 비용 증가의 가장 큰 연료는 공급 병목 관문과 완제품 배송의 정체로 인한 결과라고 주장하였습니다. Artisan Built Communities와 같은 건축업자가 사용하는 문, 창문, 캐비닛은 일반적으로 미국 내에서 생산된다는 점을 기억하는 것도 중요합니다. 따라서 그와 같은 건축업자는 잠재적인 관세의 영향을 크게 받지 않습니다. Haines는 “훨씬 더 큰 문제가 있다”는 그의 발언으로 이러한 정서를 반영했습니다. 많은 사람들에게 이러한 문제에는 주택 융자금 상환이 포함될 수도 있습니다.

새로 발표된 데이터에 따르면 2024년 3사분기에 Freddie Mac의 다가구 아파트 투자 시장 지수(Multifamily Apartment Investment Market : AIMI)는 전분기 대비 5.3%, 전년대비 9.2% 증가하였습니다. 이전 분기의 혼합된 실적에 비하여 3사분기동안 미국 전역의 모든 시장에서 AIMI가 상승하는 지속적인 상승 추세를 나타냅니다. Freddie Mac에 따르면 이 데이터는 주택 융자 이자율 하락과 부동산 가격 조정으로 인한 상당한 기여를 강조합니다.

주택 융자 이자율은 전분기 대비 35 basis points (bps) 하락하여 5년만에 두 번째로 큰 분기별 하락율을 기록하였습니다. 올해 들어 금리는 12 basis points 하락하여 2021년 이후 처음으로 연간 하락율을 기록하였습니다. 한편, 부동산 가격은 전국적으로 하락했지만 전 분기보다는 덜 심각하였으며, 5개 시장이 -10%를 초과하는 하락을 경험하였습니다.

서부 연안과 마운틴 웨스트(Mountain West)는 연간 성장을 주도하면서 오클랜드 (Oakland)가 17.3%, 샌프란시스코(San Francisco)가 15.7%, 덴버(Denver)가 16.1% 증가하였습니다. 전국 순 영업 이익(Nationwide net operating income : NOI)은 18개 대도시 지역에서 증가하고 6개 도시에서 감소하였으며 라스베이거스(Las Vegas)에서는 보합세를 보였습니다. 한해 동안 NOI는 11개 시장에서 상승했지만 14개 시장에서는 하락하였습니다.

Freddie Mac의 다가구 연구(Multifamily Research) 수석 책임자인 Sara Hoffmann은 금융 비용 감소, 연간 NOI 성장률, 부동산 가격 하락이 아파트 분야의 투자 여건을 강화했기 때문이라고 설명하였습니다.