끊임없이 진화하는 미국 주택 시장 환경에서 목재 제품과 건설 업계 전문가들은 현재 추세와 향후 전망에 대한 정보를 계속 제공하는 것이 매우 중요합니다.

작년 이맘때와 비교했을 때 미국 주택 수요는 어떻게 보이나요?

가용성은 미국 주택 시장의 주요 영향 요인 중 하나입니다. 2024년 미국 주택 수요는 높은 주택 융자 이자율과 경제 불확실성으로 인하여 주로 감소하였으며, 기존 주택 판매는 2024년 8월에 2010년 이후 최저치를 기록하였습니다.

주택 재고가 소폭 증가하면 구매자에게 더 많은 옵션을 제공할 수 있지만, 주택 가격이 계속 상승함에 따라 가용성은 여전히 중요한 과제입니다. 연방준비제도이사회(Federal Reserve)의 금리 인하 효과는 2025년 중반 까지만 개선될 수 있다고 해석됩니다.

반면, 대형 건설업체의 매력적인 금리 바이다운(buydown) 옵션 덕분에 2024년 8월까지 신규 주택 판매는 3% 증가하였습니다. 앞으로 수요와 경제성 사이의 균형은 단기적으로 주택 공급, 지속적인 가용성 위기, 노동 시장에 달려 있습니다.

인구 통계에 기반한 주택 신축의 근본적인 경향 수준은 얼마입니까?

주택 시장은 특히 2008년 금융 위기 이후 건설이 크게 부진한 이후 지속적으로 수요에 미치지 못하고 있습니다. 필요한 연간 주택 공급량은 약 150만 채이지만 2008년부터 2019년까지 단지 약 100만 채만 공급되었습니다. 약 200만 채의 주택을 확보해야 할 것으로 Fastmarkets의 목재 제품과 목재 이사인 Jennifer Coskren이 예상하였습니다.

지역 구역법, 허가 절차와 토지 사용 규정으로 인하여 특히 저렴한 주택과 다가구 주택의 신규 개발이 더욱 제한되어서 수요와 공급의 불균형이 악화되고 있습니다. 이러한 부족 현상은 인구 증가로 인해 가장 심각하며, 이는 주택 가격과 임대 비용 상승으로 이어집니다. 정책 변경, 규제 개혁, 증가하는 건설 경기 없이는 이러한 건설부진 추세가 지속될 가능성이 높습니다.

대도시 지역이 미국의 전국적인 추세를 거스르고 건설이 크게 성장하고 있습니까?

뉴욕(New York)은 팬데믹 이후 반등하여 2024년 활기찬 건설 시장이었습니다. 아파트 건설의 부활에 힘입어 2024년 8개월 동안 건축 허가 건수가 45% 증가하였습니다. 한편 피닉스(Phoenix)와 댈러스(Dallas) 같은 시장은 계속 성장하는 반면 탬파(Tampa)와 올랜도(Orlando)같은 도시는 하락세를 보이고 있습니다.

2025년의 미국 주택 신축에 대한 견해는 어떻습니까?

올해 건설은 약 5.5% 완화될 것이지만 단독주택 부문은 여전히 5% 증가하여 100만 대 미만을 기록할 것으로 예상됩니다. 연방준비제도이사회(Federal Reserve)의 9월 금리 인하가 신규 주택 건설을 즉각적으로 촉진하지는 않을 수 있지만, 향후 인하로 인하여 주변으로 물러나가 있는 구매자들이 시장에 진입할 가능성이 높습니다.

2025년에는 건설이 개선될 것으로 예상하고 있습니다. 단독 주택과 다가구 주택 모두 약 150만 채가 반등할 것으로 예상되며, 이 중 110만 채가 단독주택입니다. 단독 주택과 다가구 주택 모두 약 11% 증가할 것으로 예상됩니다.

경기는 전월대비 7.7% 증가하여 2022년 4월 이후 최고 수준을 기록하였다고 캐나다 부동산 협회(Canadian Real Estate Association : CREA)는 보고하였습니다.

지난달 주택 판매가 급증한 것은 분명 10월의 놀라움 이었지만, 이번 달 마지막 주에 50베이시스포인트의 큰 폭의 금리 인하가 발표되었지만 9월에 보여준 신규 매물의 급증과 관련이 있을 가능성이 더 높다고 CREA의 수석 이코노미스트인 Shaun Cathcart는 주장하였습니다. 내년 봄까지는 그런 신규 공급이 다시 급증하지 않을 것이며, 그 시점에서 주택 융자 이자율도 예상 최저치에 근접할 것입니다. 이를 염두에 두고 10월 수치는 내년에 예상되는 상황에 대한 일종의 미리보기라고 생각할 수 있습니다. 10월 신규 리스팅은 전월대비 3.5% 감소하였지만, 9월에는 4.8% 증가한 이후에 신규 공급이 2022년 중반 이후 가장 높은 수준을 유지하고 있습니다.

10월 매출이 크게 증가하고 신규 리스팅이 감소함에 따라 전국 매출 대비 신규 리스팅 비율은 9월 52%에서 58%로 강화되었습니다. 전국 매출 대비 신규 리스팅 비율의 장기 평균은 55%이며, 매출 대비 신규 리스팅 비율은 45%에서 65% 사이로 일반적으로 균형 잡힌 주택 시장 상황과 일치합니다.

캐나다 전역의 10월 판매 호조는 초여름 금리가 하락하기 시작한 이래로 구매자들이 시장에 나와 있었지만, 9월까지 큰 폭으로 이루어지지 않은 적절한 매물이 나오기를 기다리고 있었다는 것을 의미한다고 CREA 회장인 James Mabey는 언급합니다. 지금부터 내년 봄까지 어느 정도까지 계속 판매할 수 있을지는 시장에 출시되는 매물의 수에 따라 달라질 것입니다. 구매자가 돌아왔으니 지금 판매할 의향이 있든, 선택의 폭이 넓을 때 구매할 의향이 있든, 첫 번째 단계는 항상 해당 지역의 REALTOR®에 문의하는 것입니다. 전국 종합 MLS®( National Composite MLS®) 주택 가격 지수(Home Price Index : HPI)는 9월부터 10월까지 0.1% 하락하였지만 작은 기복은 차치하고 더 큰 그림은 연초 이후 전국적인 물가가 대부분 보합세를 유지하고 있다는 점입니다. 2024년 10월 말 현재 모든 캐나다 MLS 시스템에 매물로 등록된 부동산은 174,458건으로 전년대비 11.4% 증가하였지만 연중 그 기간 동안의 과거 평균에는 여전히 미치지 못하였습니다. 10월 말 기준 전국 재고는 3.7개월로 9월 말의 4.1개월보다 감소하였으며, 1년넘게 가장 낮은 수준입니다. 장기 평균 재고는 5.1개월이며, 판매자 시장은 약 3.6개월 미만, 구매자 시장은 6.5개월 이상입니다.

계절 조정이 없는 전국 종합 MLS HPI는 2023년 10월 대비 2.7% 하락하여 5월 이후 가장 작은 하락폭을 기록하였습니다. 2023년 말로 향하는 가격 약세를 고려할 때 전년 대비 마이너스 비교가 계속 축소될 가능성이 높습니다.

2024년 10월의 실제(계절 조정되지 않음) 전국 평균 주택 가격은 696,166달러로 2023년 10월보다 6% 상승하였습니다.

호주산 활엽수 목재 가격은 지난 1년 동안 2배로 상승하였는데, 이는 주로 2024년 1월 1일부터 시행된 서호주 정부의 토종 산림 벌목 금지 조치의 영향 때문입니다. 이 제한 조치로 인해 전통적으로 바닥재, 가구, 화목에 사용되는 karri, jarrah와 같은 토종 활엽수의 벌목이 금지되었습니다. 이러한 움직임은 Victoria주의 유사한 규제에 반영되어 국내 목재 가용성이 크게 감소하였습니다.

서호주 Great Southern 지역에서 장기 순환하는 나무 농부인 Geoff North는 제한 조치가 시작된 이후 blackbutt and Sydney blue gum을 포함한 활엽수의 가격이 급등했다고 보고하였습니다. Geoff North는 가격은 제한된 공급뿐만 아니라 고품질 제재목용 원목에 대한 강력한 수요를 반영한다고 언급하였습니다.

국내 공급 감소로 인하여 산업계 관계자들은 활엽수 수입이 증가하였음을 확인하였습니다. WA 산림 산업 연맹(Forest Industries Federation)의 최고 경영자 Adele Farina의 호주 ABC News와의 인터뷰에서 확실히 영향이 있었고, 공장들은 대형 원목을 찾는 데 어려움을 겪고 있다고 언급하였습니다. 일부 현지 공장은 박약한 프로그램이나 소규모 목재에 현재 의존하고 있지만, 공급 부족으로 인하여 Alan Basada와 같은 공급업체는 광업과 해양 산업 주문을 처리하기 위해서 아시아에서 목재를 수입하고 있습니다.

지속 가능한 활엽수 조림에 대한 North의 투자는 목재 부족으로 인하여 유리한 것으로 입증되었습니다. 20-25년 동안 353,000 그루 이상의 나무를 심었고, 그 수익은 이러한 준비를 반영합니다. 광산 부지 주변의 산림 벌채 최근 계약이 압력을 약간 완화할 수 있지만 일부 구매자는 수요를 충족하기 위해 점점 더 외국산 활엽수로 눈을 돌리고 있다고 Farina는 강조하였습니다.

IKEA의 최대 소비업체인 Ingka Group은 2016년 기준에서 2030년까지 기후 발자국을 85% 줄이는 것을 목표로 운영중인 화석 연료를 단계적으로 폐지하기 위하여 Euro 1.5 billion를 투자하고 있습니다. 재생 가능한 냉난방 기술을 대상으로 한 이번 투자는 오프사이트 재생 에너지 프로젝트와 관련 혁신에 할당된 IKEA의 사전 Euro 7.5 billion를 보완하는 것입니다.

이 새로운 자금으로 IKEA는 사업장 전반에 걸쳐 에너지 효율성과 재생 가능한 개조를 가속화하여 2016년 이후 현재 매장 전체에서의 60.4% 배출량 감축을 달성하고 소매점의 96%를 재생 가능한 전기로 운영할 예정입니다. Jesper Brodin CEO는 이번 투자가 파리 협정(Paris Agreement)에 부합하며, 운영 효율성을 높이고 장기적인 비용을 낮추는 동시에 IKEA의 입지를 더욱 탈탄소화하는 것을 목표로 한다고 강조하였습니다.

난방과 냉방은 현재 IKEA의 주요 배출원입니다. Ingka Group의 새로운 투자에는 150개의 기존 건물을 개조하고 모든 신규 건물에 재생 가능한 냉난방을 통합하는 것이 포함됩니다. 또한, 광범위한 에너지 전환을 가능하게 하는 더 강력한 정책에 대한 글로벌 요구를 이 소매업체들은 지지하며, COP28 공약에 부합하고 재생 가능한 전력망 개발과 에너지 효율을 위한 정부 조치를 촉구하고 있습니다.

Freddie Mac의 가장 최근 설문(Freddie Mac’s Primary Mortgage Market Survey : PMMS)에 따르면 2024년 11월 14일로 마감한 주의 30년 주택 융자 고정 이자율(30-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 상승을 계속하여 현재 6.78%이었고, 이는 전주 30-year FRM 6.79%보다는 약간 하락하였고, 1년전 같은 시기의 이자율인 7.44%보다는 눈에 띄게 낮았습니다. 15년 주택 융자 고정 이자율(15-year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 현재 5.99%로서 전주의 6.0%보다는 약간 하락하였고, 작년 같은 시기의 6.76%보다는 현저하게 낮았습니다.

금리 평준화에도 불구하고 동일 주택의 임대료 대비 주택 융자 상환액이 지난 30년 대부분에 비해 높은 수준을 유지하고 있기 때문에 경제성은 여전히 많은 잠재 구매자에게 장벽으로 남아 있다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater는 주장하였습니다.

가장 최근의 2024년 10월의 미국 생산자 가격 지수(Producer Price Index : PPI) 보고서에 따르면 침엽수 제재목 가격은 9월의 4% 상승이후에 10월에도 2.6% 상승하였다고 미국 노동 통계국 (U.S. Bureau of Labor Statistics)은 보여 주었습니다. 한편 활엽수 제재목 가격은 9월 0.1% 하락한 이후에 10월에는 안정적으로 유지되었습니다. 목공 제품(Millwork) 가격은 9월 0.1% 상승한 이후에 10월에도 0.4%로 완만하게 상승하였습니다. 침엽수 단판(veneer)과 합판 가격은 9월에 1.8% 상승한 이후에 10월에는 꾸준하게 유지되었습니다.

최종 수요에 대한 계절적으로 조정된 PPI는 9월의 0.3% 하락에서 약간 개선되어서 10월에는 0.2% 하락하였습니다. 조정되지 않은 기준으로 최종 수요 가격은 10월 마감 기준으로 12개월동안 2.4% 상승하였습니다. 최종 수요의 10월 전체적인 상승은 주로 최종 수요 서비스의 0.3% 상승에 기인하였고, 최종 수요 제품은 0.1%로 약간 상승하였습니다.

식품, 에너지, 교역 서비스를 제외한 최종 수요 지수는 10월에 0.3% 성장하여 지난 1년동안 3.5% 상승하였습니다. 무역, 운송, 창고업을 제외한 최종 수요 서비스의 0.3% 상승한 것에 우선적으로 기인하여 최종 수요 서비스에 대한 가격도 0.3% 상승하였습니다. 최종 수요 운송과 창고업 지수는 0.5% 상승하였으며 무역 서비스는 0.1%로 약간 상승하였습니다.

PPI % changes by Intermediate Demand in U.S. / U.S. Bureau of Labor Statistics

미국 농무부(United States Department of Agriculture : USDA)의 최신 데이터에 따르면 미국 활엽수 수출 협의회(American Hardwood Export Council : AHEC)는 중동 및 북아프리카(MENA) 지역에 대한 미국 활엽수 제재목 수출이 2024년 3분기동안 고무적인 성장세를 보였다고 발표하였습니다. 2024년 1월부터 9월까지 미국 활엽수 제재목의 MENA 수출량은 2% 증가하여 총 59,395 m³에 달했으며, 수출액은 8% 증가하여 USD 50.92 million를 기록하였습니다.

눈에 띄게 아랍에미리트(United Arab Emirates)는 MENA 지역의 주요 성장 시장으로 부상했습니다. 미국 활엽수 제재목의 UAE 수출량은 50% 급증하여 17,327 m³이었고, 수출액은 56% 증가하여 USD 14.82 million이었습니다. 사우디아라비아도 안정적인 완만한 성장세를 보이며 현지의 견고한 수요를 반영하였고, 이스라엘, 요르단, 터키를 포함한 나머지 지역의 일부 시장은 부진한 실적을 보였습니다.

Red oak는 이 지역으로 배송되는 전체 목재 물동량의 56%를 차지하며 MENA 시장에서 계속해서 최고의 선택이었습니다. 이러한 일관된 선호도는 MENA 지역 전역의 프로젝트를 위한 가구, 도어, 인테리어 소목과 같은 적용에서 Red oak의 다재 다능함이 갖는 매력을 강조합니다. 하지만 단판(veneer)의 MENA 수출량은 4%로 약간 하락하였고, 수출액은 USD 18.60 million이었습니다. 이는 변화하는 시장 상황과 이 지역의 특정 목재 제품에 대한 선택적 수요를 반영합니다.

중동과 북아프리카 외에도 남아프리카공화국은 미국산 활엽수 제재목 수입에서 눈에 띄는 상승세를 보였습니다. 미국 활엽수 제재목의 남아프리카공화국으로의 수출량은 44%로 급증하면서 11,945 m³이었고, 수출액도 그에 상응하는 45% 상승하여 USD 9.59 million에 달했습니다. 특히 white oak, ash, red oak 제재목에 대한 강력한 수요가 두드러졌으며, red oak는 남아프리카 시장으로 운송량 전체의 56%를 다시 차지하였습니다.

이러한 미국산 활엽수 수출의 증가 추세는 MENA와 남아프리카 시장에서 미국산 활엽수가 지속적으로 인기 있는 품목으로 부상하고 있음을 보여주고 있고, red oak는 지속적으로 인기있는 수종이었습니다. 이러한 시장의 회복력은 글로벌 시장에서 미국산 활엽수에 대한 유망한 전망을 반영합니다.

MENA 지역, 특히 아랍에미리트에서 미국산 활엽수에 대한 재개된 관심은 매우 고무적이라고 AHEC 지역 책임자인 Roderick Wiles는 언급하였습니다. 이러한 성장은 건축가, 디자이너, 제조업체가 현대식 건축과 설계 표준을 충족하는 지속 가능한 고품질 자재를 제공하기 위하여 미국산 활엽수에 부여하는 신뢰를 강조합니다. 이러한 시장이 미국 활엽수의 다재 다능함과 환경적 이점을 계속 평가함에 따라 향후 기회에 대해 낙관적으로 전망하고 있습니다.

골조용 제재목 가격은 계속 상승하였고, 트레이더들은 앞으로 시장에 영향을 미칠 수 있는 여러 요인을 평가하려고 노력하였습니다. 미국 대통령 선거는 일부 트레이더들 사이에서 낙관론을 불러일으켰습니다. 또한 연방준비제도이사회(Federal Reserve)의 기준금리 25bp 인하 결정에 무게를 두었고, Freddie Mac은 주택 융자 이자율이 여전히 상승하고 있다고 발표하였습니다.

Random Lengths Framing Lumber Composite 가격은 6주 연속 상승하여 $11 상승한 $441을 기록하였습니다. 이는 2023년 8월 이후 가장 높은 수준입니다. 대부분의 골조용 제재목 수종에서 다시 한 번 상승 추세속에 예외적으로 Southern Pine 시장은 하락하였습니다. 캐나다와 미국 서부에서는 공급 주도의 강세가 지속되었지만 남부에서는 가격 하락 모멘텀이 증가하였습니다. 중서부 북부와 동북부에 위치한 트러스(truss) 공장에서 Southern Pine을 Spruce로 대체하는 공장이 증가하면서 수종간 가격 스프레드가 확대되고 있습니다. 다수의 트레이더가 이번 주 대선 결과가 앞으로 더 명확한 정보를 제공할 것이라고 언급했습니다. 대부분의 판매는 일주일 이내에 배송될 수 있는 공장 오퍼로 제한되었습니다. Western S-P-F 가격은 대부분의 경우 두 자릿수 상승률을 이어갔습니다. 당장 필요한 구매자는 재고가 부족한 재고에 가용 물량을 추가합니다. 많은 품목의 공급 제한으로 인하여 공장들은 견적 가격을 성공적으로 인상하였고, 완만한 주문 파일을 월말까지 연장하였습니다. 목재 선물은 한 주 내내 위, 아래로 변동을 보여 주었지만 현금 시장에는 여전히 소폭의 프리미엄이 붙었습니다. 트레이더들은 현재 선물 수준이 생산자에게 수익성이 있으며 추가적인 공장 참여가 요인이 될 수 있다고 추측하였습니다. 해안 지역에서는 화요일 선거 결과 이후 판매 활동이 급증했으며, 대부분의 공장에서 전화가 쉴 새 없이 울리고 있다고 보고하였습니다. 많은 트레이더가 트럼프(Trump) 행정부가 워싱턴(Washington)으로 복귀한 후 경기 부양을 기대하고 현재 가격으로 부하를 확보하려고 노력하였습니다.

Inter IKEA의 CFO인 Henrik Elm은 로이터(Reuter) 통신과의 인터뷰에서 IKEA가 잠재적인 미국 무역 장벽에 대비해 공급망 복원력을 강화했다고 언급하였습니다. Henrik Elm은 물류 프레임워크를 조정하여 무역 혼란에 더 잘 대응할 수 있게 되었다고 언급하였지만, 여전히 심각한 관세 변경에 취약하다는 점은 인정하였습니다. 이는 도널드 트럼프(Donald Trump) 대통령 당선인이 모든 미국산 수입품에 10%의 관세를 부과하고 중국산 수입품에 대해서는 명확하게 60%의 관세를 부과하겠다고 제안한 가운데 나온 것입니다.

전 세계 IKEA 프랜차이즈에 제품을 공급하는 Inter IKEA는 미국 판매 제품의 10%만이 국내에서 생산되어서 미국 시장의 수입 의존도가 높다는 점을 강조했습니다. 반면, 유럽 내 제품의 70%는 현지에서 생산되며 중국에서는 80%가 현지에서 생산됩니다. 이러한 의존도로 인해 미국 시장은 수입 관세에 특히 민감하게 반응합니다.

IKEA의 최대 프랜차이즈 기업인 Ingka Group은 이미 미국 내 입지를 강화하기 위하여 EURO 2 billion ($2.14 billion)를 투자하기로 이미 약속하였습니다. 이러한 움직임은 무역 정책의 전환속에서 시장 회복력을 강화하려는 IKEA의 광범위한 노력과 일치합니다. 전 세계적으로 IKEA의 주요 공급국은 폴란드, 중국, 이탈리아, 리투아니아, 독일이지만 각 국가별로 특정 비율을 보류하였습니다.

일반적으로 거래되는 대부분의 침엽수 제재목 원자재는 이번 주에 눈에 띄는 가격 상승을 기록하였습니다. 합판은 공급 부족에 대한 지속적인 보고로 인해 급등했습니다.

2024년 11월 1일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$428 mfbm으로 전주 가격인 $408에 비하여 $20, 5% 상승하였고, 전월 가격인 $403와 비교하면 $25, 6% 상승하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 US$380 mfbm와 비교하면 $48, 13% 상승하였지만, 2년전 같은 시기의 가격인 $480에 비하면 $54, 11% 낮았습니다.

2024년 11월 1일로 마감한 주의 Southern Yellow Pine East Side 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$475 mfbm으로 전주 가격인 $485에 비하여 $10, 2% 하락하였고, 전월 가격인 $465와 비교하면 $10, 2% 상승하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 US$415 mfbm와 비교하면 $60, 14% 상승하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $465에 비하면 $10, 2% 높았습니다.