주택 시장이 중대한 기로에 서 있습니다. Fastmarkets의 2025년 미국 주택 시장 전망 webinar에서는 시장 참여자들이 현재 직면한 과제들을 심도 있게 분석했습니다. 여기에는 가용성 압박, 인구 통계학적 변화, 그리고 시장 변동성이 포함됩니다. 목재 제품 담당 이사인 Jennifer Coskren과 목재 제품 담당 수석 경제학자인 Dustin Jalbert는 목재 제품 산업의 변화에 적응하는 방법과 앞으로의 전망에 대한 전문가의 견해를 공유했습니다. 건설업자, 구매자, 정책 입안자가 변화하는 주택 환경을 어떻게 헤쳐 나갈 수 있는지 알아보겠습니다.

미국 주택 시장의 주요 내용

1. 건설업체 신뢰도 하락과 건설 동향

주요 지역의 강력한 수요에도 불구하고 높은 주택 담보 대출 금리와 자재비가 건설업체들의 비관적인 전망을 부추기고 있습니다. 건설업체들은 주택 가용성 압박 속에서 수익성을 유지하는 데 상당한 어려움을 겪고 있습니다. 또한 관세와 이것이 건설 공급망에 미치는 영향은 건설업체에게 단기적 위험을 초래하여 시장에 대한 신뢰에 더욱 영향을 미칩니다. Jennifer Coskren은 건설업체의 비관적인 전망이 실제 건설 신축 감소를 훨씬 앞지르며 2012년 이후 가장 큰 괴리 중 하나를 보여 주었다고 언급하였습니다.

2. 캘리포니아 산불 재건

캘리포니아 산불 이후 재건 과정은 노동력 부족, 규제 장벽, 보험 문제로 인해 예외적으로 매우 더딜 것으로 예상됩니다. 더욱이 많은 주택 소유주들이 주택 재건축을 위해 숙련된 시공업체와 저렴한 건축 자재를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다. 결과적으로 조립식 주택이나 모듈러 건축과 같은 대안적인 건축 방식에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 방식은 재건축 과정을 간소화하고 주택 소유주와 건축업체 모두의 시간과 비용을 절약하는 데 도움이 될 수 있습니다. 더욱이 보험사들은 재산 피해를 정확하게 평가하고 적시에 보험금을 지급하는 데 어려움을 겪고 있으며 이로 인해 재건 과정이 지연되고 있습니다. 이로 인해 재난 취약 지역의 주택 소유주들을 더 잘 지원하기 위한 정책 변경에 대한 논의가 활발해지고 있습니다. 전반적으로 캘리포니아 산불이 지역 사회에 미친 파괴적인 영향은 재건 단계에서 더 효율적이고 간소화된 프로세스의 필요성을 강조합니다. Jennifer Coskren은 보험 문제, 엄격한 규제, 그리고 파괴 규모로 인해 캘리포니아 산불 피해 지역을 대규모로 재건하는 데는 수년이 걸릴 것으로 예상된다고 말하였습니다.

3. 인구 통계적 변화와 이민 급증

인구 통계는 단기적으로 주택 시장을 뒷받침하고 있지만 최근 이민 급증이 전체 시장에 미치는 영향에 대해서는 의문이 남아 있습니다. 이러한 호재는 중기적으로 주택 수요를 견인할 것입니다. 현재도 여전히 많은 젊은이들이 부모와 함께 살고 있습니다. 부모와 함께 사는 것이 문화적으로 더 용인됨에 따라 집에서 함께 사는 젊은 성인의 비율은 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 또한, 주택 가격 상승은 시장에 진입하는 젊은 성인들이 누릴 수 있는 잠재적 혜택을 제한합니다.

그럼에도 불구하고 밀레니얼 세대의 시장 점유율은 역사적입니다. 이제 남은 질문은 이러한 추세가 지속될까 하는 것 입니다. 2000년부터 2021년까지 25세에서 34세 사이의 인구는 약 600만 명 증가했습니다. 최근 몇 년간 미국이 경험한 가장 빠른 인구 증가를 촉진한 이민 급증에 따라 예상되는 인구 감소는 주택 시장에 지속적인 영향을 미칠 것입니다.

4. 주택담보대출 금리와 가용 가격 문제

주택 담보 대출 금리의 급격한 상승은 주택 가용성 저하와 기존 시장의 정체에 영향을 미쳤습니다. 10년 만기 국고채 금리와 주택 담보 대출 금리의 차이는 역사적 평균보다 훨씬 높습니다. 그러나 인플레이션 둔화와 연준의 전망에 대한 불확실성이 커짐에 따라 이러한 차이는 축소될 것으로 예상됩니다. 최근 몇 달 동안 금리가 하락하기 시작했지만 연구에 따르면 5.5%에서 6% 사이의 금리가 주택 수요를 끌어올리는 중요한 기준점이 될 수 있습니다. 주택 가용성 압박은 기존과 신규 주택 소유자 모두에게 여전히 주요 장애물로 남아 있습니다. Jennifer Coskren은 “택 수요가 크게 회복되기 위한 기준은 주택 담보 대출 금리가 5.5%에서 6% 사이일 것으로 예상되고, 이 시점이 되면 주택 구매자들이 본격적으로 시장에 다시 진입하게 될 것이라고 주장하였습니다. 이는 주택 가격과 주택 담보 대출 금리 상승으로 인해 생애 첫 주택 구매자의 시장 진입이 어려워진 데 기인합니다. 향후 몇 년간 금리가 상승할 것으로 예상됨에 따라 이러한 추세는 지속될 것으로 예상됩니다.

5. 건설의 미래 The future of construction

신규 건설은 2025년까지 어려움을 겪다가 2026년에 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다. 주택 담보 대출 금리는 계속해서 하락세를 보이며 2026년에는 더 큰 폭으로 하락할 것으로 예상됩니다. 또한, 관세 시행으로 인한 시장내의 불확실성은 내년까지 사라질 것으로 예상됩니다. 이를 통해 2026년에는 주택 착공이 약 8%, 2027년에는 6-7% 증가할 것으로 예상됩니다.

중국의 부동산 투자는 2025년 4월 7조 8,300억 위안으로 감소하여 3월 대비 15%, 2024년 4월 대비 12% 감소했습니다. 상업용 주택 판매량은 6,400만m²로 전월 대비 43%, 전년 동기 대비 3% 감소했습니다. 국가 통계국(National Bureau of Statistics)에 따르면 상업용 주택 판매량의 연간 환산 연초 대비 누계는 8억 4,800만m²로 5년 평균보다 39%, 10년 평균보다 43% 낮습니다. 4월 신규 주택 가격은 3월 대비 0.1% 상승했지만, 전년 동기 대비 5% 낮은 수준을 유지했습니다.

주택 신축 면적은 연간 환산 5억 3,500만 m²로 3월 대비 3% 증가했지만 전년 동기 대비 22% 감소했습니다. 이 수치는 5년 평균보다 62%, 10년 평균보다 68% 낮은 수준입니다. 신규 건설은 3월 대비 24% 감소했으며 전년 동기 대비 22% 감소했습니다. 완공 면적은 2,600만 m²로 3월 대비 40%, 2024년 4월 대비 28% 감소했습니다. 4월 말 기준으로 개발 중인 면적은 1.1% 증가한 62억 300만 m²를 기록했습니다.

China’s Completed Construction Area Dynamics / National Bureau of Statistics of China

중국의 건설 경기 감소는 건축 자재 수요에 영향을 미쳤습니다. 2025년 1-4월 침엽수 제재목 수입량은 전년 대비 17% 감소했습니다. 러시아는 중국 침엽수 제재목 수입량의 71%를 차지하며 최대 공급국 자리를 지켰습니다. 러시아산 침엽수 제재목은 352만m³로 전년 동기 대비 7% 감소했습니다. 벨라루스산 수입량은 17% 감소한 34만2천m³였고, 캐나다산 선적량은 36% 감소한 30만9천m³였습니다. 스웨덴과 핀란드는 각각 17만2천m³와 12만7천m³를 공급하여 25%와 57% 감소했습니다.평균 가격은 캐나다산 $188/ m³에서 핀란드산 $237/m³까지 다양했습니다. 2025년 1월부터 4월까지 중국의 총 원목 수입량도 전년 대비 12% 감소했습니다.

2025년 4월 미국 원목의 중국 수출량은 전년 대비 71% 감소한 6만㎥를 기록했습니다. 이러한 급격한 감소는 중국이 검역 해충 발생으로 인해 3월 4일 미국산 원목 수입을 중단한 데 따른 것입니다. 이러한 중단은 트럼프 미국 대통령이 2월에 중국 수입품에 대한 새로운 관세를 발표한 직후에 이루어졌지만, 중국 세관 총서(China’s General Administration of Customs)는 공식적으로 나무 껍질 딱정벌레(bark beetles)와 긴뿔 딱정벌레(longhorn beetles)의 존재와 같은 식물위생상의 우려를 금지 사유로 들었습니다. 미국에서 중국으로 수출되는 원목의 평균 가격은 4월에 $596/㎥로 상승하여 사상 최고치를 기록했습니다. 중국 세관(China Customs)에 따르면 이는 전월 대비 20% 상승한 수치이며, 2024년 4월 가격인 $411/㎥ 대비 45% 상승한 수치입니다.

Average price of logs exported from the United States to China, 2021 to 2025

2024년 중국은 미국산 원목 최대 수입국으로 239만 m³($846 million 상당)를 구매 했습니다. 이는 미국 전체 원목 수출의 36%를 차지했으며, 캐나다(32%), 일본(16%), 인도(5.4%)가 그 뒤를 이었습니다. 2024년 미국 원목 총 수출량은 657만 m³($1.6 billion 상당)에 달했습니다.

중국 세관 당국은 국가의 임업과 농업을 생물학적 위험으로 부터 보호하려는 의지를 강조하면서 이러한 중단 조치는 추후 공지가 있을 때까지 유지될 예정입니다.

2025년 4월 핀란드의 펄프용 목재와 원목 가격이 급등하여 여러 범주에서 새로운 기록을 세웠습니다. 핀란드 천연 자원 연구소(Natural Resources Institute Finland : Luke)에 따르면 사유림에서 구매된 산업용 원목의 양은 지난 5년간 4월 평균 대비 52% 증가했으며, 1월부터 4월까지의 총 거래량은 전년 동기 대비 20%, 5년 평균 대비 26% 증가했습니다.

입목 판매에서 spruce 원목의 평균 가격은 Euro 85/m³, pine 원목은 Euro 83/m³로 3월 대비 각각 1%와 2% 상승했습니다. Birch 원목은 Euro 67/m³을 넘었습니다. 입목 판매에서 펄프용 목재 가격도 상승했습니다. spruce는 Euro 35/m³ 이상(1% 상승), birch는 거의 Euro 34/m³(2% 상승), pine은 Euro 33/m³를 약간 웃도는 수준(3% 상승)을 기록했습니다. 전년 대비 spruce 원목의 매매 가격은 6%, pine 원목은 7%, birch 원목은 3% 상승했습니다. 같은 범주의 펄프용 목재 가격은 spruce가 8%, pine과 birch 모두 9% 상승했습니다. 인도 판매에서 spruce와 birch 펄프용 목재 가격은 1% 상승하여 Euro 54/m³를 기록한 반면, pine 펄프용 목재 가격은 소폭 하락하여 Euro 53/m³에 육박했습니다. 2024년 4월 대비 가격은 5-6% 상승했습니다.

2025년 4월 수치는 1995년 월별 추적이 시작된 이래 가장 높은 실질 펄프용 목재 가격을 기록했습니다. 판매 현황을 보면, pine과 birch 펄프용 목재 가격이 사상 최고치를 기록했고, spruce 펄프용 목재 가격은 2007년 이후 최고 수준을 기록했습니다. 입목 판매 원목 가격 또한 2007-2008년 이후 최고치로 회복되었습니다.

미국 주택 가격은 계절적으로 조정된 기준으로 2025년 4월에 0.1% 하락했으며, 2022년 9월 이후 처음으로 월별 하락세를 기록했습니다. Redfin에 따르면 이러한 하락은 꾸준한 상승 기간에 따른 것이며 공급과 수요 모두의 역학 변화를 반영합니다. 연간 가격 상승률도 둔화되어 3월 4.9%에서 4월 4.1%로 하락했는데, 이는 2023년 7월 이후 가장 낮은 연간 상승률입니다. 반복 매매 가격 결정 방식을 사용하는 Redfin의 주택 가격 지수(Home Price Index)는 2022년 이후 세 번째 월별 하락을 기록했으며, 2022년 8월과 9월에 하락세를 보였습니다.

미국에서 인구가 가장 많은 50개 대도시권 중 절반이 월별 가격 하락을 보였습니다. 노스 캐롤라이나주 샬럿이 1% 하락하며 가장 큰 폭으로 하락했고, 버지니아 비치가 1%, 마이애미가 0.7%로 그 뒤를 이었습니다. 반대로 뉴욕주 나소 카운티는 1.8%, 미시간주 워런은 1.3%, 뉴욕시는 1.2% 상승했습니다.

4월 미결 주택 매매는 3.5% 감소했습니다. 높은 주택 담보 대출 금리, 미국 관세 정책에 대한 우려, 그리고 경기 침체 가능성에 대한 우려로 매수자들이 주저했기 때문입니다. 한편, 미분양 매물 증가로 인해 전체 매물 수는 5년 만에 최고치를 기록했습니다. 매도자들은 이에 따라 역대 최고 수준에 근접한 할인 혜택을 제공했습니다. Redfin의 수석 경제학자인 Sheharyar Bokhari는 주택 가격이 보합세를 보이고 있는데, 이는 수년간의 급격한 상승세 이후 주택 구매자들에게는 좋은 소식이라고 말했습니다. 하지만 가격이 하락하더라도, 주택 구매 능력은 여전히 큰 걸림돌로 남아 있습니다. 높은 주택 담보 대출 금리와 높은 가격 때문에 많은 구매자들이 주택 구매를 위해 예산을 초과하고 있다고 그는 언급하였습니다.

4월 미국 기존 주택 매매 건수는 계절 조정 연간 비율로 4.2 million로 감소하여 2024년 10월 이후 최저치를 기록했으며, 전년 대비 1% 감소했습니다. Redfin에 따르면, 이러한 감소세는 전체 매물 주택이 2024년 4월 대비 17% 증가한 1.94 million으로 5년 만에 최고치를 기록한 데 따른 것입니다. 기존 주택과 신축 주택을 모두 추적한 미결 주택 매매는 3월 대비 3.5%, 전년 대비 2.7% 감소했습니다. 이는 2023년 8월 이후 가장 큰 폭의 월별 감소입니다. 신규 매물은 전년 대비 9% 증가한 586 thousand를 기록하며 2022년 7월 이후 최고치를 기록했습니다. 활성 매물은 전월 대비 1% 증가했습니다. 주택 매매 중위 가격은 전년 대비 1% 상승한 $438,466를 기록하며 거의 2년 만에 가장 낮은 상승률을 기록했습니다. 완만한 가격 상승에도 불구하고, 높은 주택 담보 대출 금리는 월 주택 상환액을 사상 최고치로 끌어올렸습니다. 30년 만기 고정 주택 담보 대출 평균 금리는 4월 6.73%로, 3월 6.65%에서 상승했지만, 2024년 4월 6.99%보다는 낮았습니다. 주택 판매가 지연되고 있으며, 매물 등록 기간의 중위 값은 1년 전 35일에서 40일로 증가했습니다. 호가보다 높은 가격에 판매된 주택은 1/3 (30%)에도 미치지 못하며, 이는 5년 만에 4월 기준으로 가장 낮은 비율입니다. 평균 매매가 대비 매물 등록 가격 비율은 99.2%로 하락했고, 계약이 만료된 미결 주택의 비율은 3월 13%에서 14%로 증가했습니다.

대도시권 데이터에 따르면 덴버는 전년 대비 36% 상승하며 활성 매물에서 선두를 달렸고, 라스베이거스(36%)와 오클랜드(32%)가 그 뒤를 이었습니다. 오클랜드(-6%), 잭슨빌(-3%), 오스틴(-3%)에서 가격이 가장 크게 하락했습니다. 반대로 뉴어크는 연간 가격 상승률이 13%로 가장 높았고, 클리블랜드(12%)와 밀워키(10%)가 그 뒤를 이었습니다. Redfin에 따르면, 차입 비용 상승, 경제적 불확실성, 무역 관세에 대한 우려로 인해 많은 매수자가 주저하고 있으며, 매도자는 매물 규모를 줄이거나 매물을 내놓게 되었습니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2025년 4월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2025년 4월 사유 주택 건축 허가는 1,412,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2025년 3월 (1,481,000) 보다 4.7% 하락하였고, 2024년 4월 (1,459,000)과 비교하여 3.2% 하락하였습니다. 2025년 4월 단독 주택 건축 허가는 922,000 (SAAR)로 2025년 3월 (972,000)과 비교하여 5.1% 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 4월 허가는 431,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2025년 4월 사유 주택 신축은 1,361,000 (SAAR)으로, 2025년 3월 (1,339,000) 보다 1.6% (±11.8%) 상승하였고, 2024년 4월 (1,385,000) 보다는 1.7% (±9.2%) 낮았습니다. 4월의 단독 주택 신축은 927,000 (SAAR)으로 2025년 3월 (947,000)과 비교하여 2.1% (±12.1%) 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 4월 신축은 420,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2025년 4월 사유 주택 완공은 1,458,000 (SAAR)으로 2025년 3월 (1,549,000)과 비교하면 5.9%(±10.3%) 하락하였고, 2024년 4월 (1,662,000) 보다 12.3% (±10.5%) 하락하였습니다. 2025년 4월 단독 주택 완공은 943,000 (SAAR) 으로 2025년 3월 (1,025,000)에 비하여 8.0% (±10.8%) 하락하였습니다. 4월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 507,000 (SAAR) 이었습니다.

2025년 4월 중국의 목재 가공 분야 생산자 물가는 전월 대비 0.3% 하락하여 8개월 연속 하락세를 보였습니다. 중국 국가 통계국(National Bureau of Statistics of China) 자료에 따르면, 중국의 전체 생산자 물가지수는 전년 대비 2.7%, 전월 대비 0.2% 하락했습니다.

제재목 가격은 0.8% 하락하며 두 달 연속 하락세를 기록했습니다. 목질 재료 판넬 가격은 0.2% 하락하며 6개월 연속 하락세를 이어갔습니다. 완제품 목재 가격은 한 달간의 상승세 이후 0.1% 하락했습니다. 원목과 벌목 제품 가격은 0.2% 하락하며 두 달 연속 하락세를 보였습니다. 대나무, 등나무, 야자나무, 풀로 만든 제품은 0.5% 하락하며 지난 한 달 동안 순변동이 없었습니다.

미국의 30년 만기 주택 담보 대출 금리(FRM)는 2025년 5월 15일 기준 평균 6.81%로, 지난주 평균 6.76%에서 상승했습니다. Freddie Mac에 따르면 1년 전 같은 시기의 30년 만기 주택 담보 대출 금리(FRM)의 평균 금리는 7.02%였습니다. 15년 만기 주택 담보 대출 금리(FRM)의 평균은 지난주 평균 5.89%에서 5.92%로 상승했습니다. 1년 전 같은 시기의 15년 만기 주택 담보 대출 금리(FRM)는 6.28%였습니다.

30년 만기 주택 담보 대출 금리(FRM)는 17주 연속 7% 미만을 유지하였다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater는 말했습니다. 그리고 그에 따르면 안정적인 주택 담보 대출 금리와 완만한 주택 매물 증가가 주택 구매자들을 시장에 끌어들이고 있으며, 구매 신청 건수는 작년 대비 18% 증가했습니다.

Redfin의 새로운 보고서에 따르면 5월 11일 마감으로 4주 동안 미국의 미결 주택 매매가 전년 대비 3.4% 감소하여 2020년 이후 이맘때 최저치를 기록했습니다. 이러한 감소는 높은 주택담보대출 금리, 주택 가격 상승, 그리고 전반적인 경기 불안에 대한 잠재적 구매자들의 우려가 커지고 있음을 반영하고 있습니다. 주택 대출금 월 지불액 중위값은 $2,860로, 전주 사상 최고치보다 $6 낮은 수준이었고, 매매가 중위값은 1.8% 상승한 $390,998를 기록했습니다. 텍사스, 오하이오, 노스캐롤라이나, 오리건과 같은 시장의 Redfin 부동산 중개인들은 구매자들의 관심이 눈에 띄게 감소한 것을 목격했는데, 이는 고용 안정성, 인플레이션, 그리고 지속적인 무역과 경기 침체 위험에 대한 우려 때문이라고 설명했습니다. 구매 경기가 둔화되었음에도 불구하고 주택 재고는 증가했습니다. 신규 매물은 전년 대비 5.1% 증가했고, 전체 활성 매물은 14.3% 증가했지만, 이는 1년 만에 가장 낮은 연간 증가율입니다. 수요 감소에 대응하여 매도자의 거의 절반이 매수자를 유치하기 위해 주택담보대출 금리 인하 또는 마감 비용 지원 등의 혜택을 제공했습니다.

주택 담보 대출 경기는 엇갈린 양상을 보였습니다. 구매 신청 건수는 전주 대비 2%, 전년 대비 18% 증가한 반면, 30년 고정 주택 담보 대출 평균 금리는 6.76%로 유지되었습니다. 주택 구매 쇼핑 활동은 연초 대비 41% 증가했지만, 지역별 수요는 여전히 고르지 않았습니다. 마이애미와 라스베이거스 같은 도시에서는 미결 주택 매매가 각각 19%와 13.6% 급감했습니다. Redfin 분석가들은 지속적인 주택 구매력 압박과 신중한 경제 전망이 시장 침체의 주요 원인이라고 지적합니다. 재고 수준이 높아졌음에도 불구하고 많은 주택이 여전히 미분양 상태이며, 이는 구매자들이 여름 시즌을 앞두고 협상력을 강화할 수 있는 여력을 제공한다는 것을 의미합니다.