미국 콘도 매매 중위 가격은 5월에 전년 대비 2.2% 하락한 $354,100를 기록하며 2012년 기록이 시작된 이래 두 번째로 큰 연간 하락폭을 기록했습니다. Redfin에 따르면 콘도 가격이 2.9% 하락한 2023년 4월만 하락폭이 더 컸습니다. 현재 콘도 매도자가 구매자보다 약 80%나 많습니다. 많은 소유주들이 HOA 수수료 인상, 보험료 급등, 그리고 예상치 못한 특별 과세 부담으로 인해 부동산을 매도하려 하기 때문입니다. 한편 많은 잠재적 구매자들도 이러한 동일한 재정적 압박에 구매를 망설이고 있습니다. 또한 많은 콘도 연합에서 FHA 대출 승인에 대한 제한을 두고 있어 거래가 지연되고 있으며, 초보 구매자들의 자금 조달이 제한되고 있습니다. 5월 콘도 매매는 전년 대비 11.9% 감소했는데, 이는 2024년 6월 이후 가장 큰 폭의 감소이며 단독 주택 매매 감소율 3.7%의 세 배 이상입니다. 전반적으로 콘도와 단독 주택 매매 모두 2020년 이래 5월 최저 수준으로 떨어졌으며, 5월 콘도 거래는 역대 두 번째로 낮은 수준을 기록했습니다. 일반적인 콘도 계약 체결까지 46일이 소요되었는데, 이는 전년 동기보다 7일 더 긴 수치입니다. 반면 단독주택은 38일이 소요되어 6일 더 걸렸습니다. 콘도 매물 수는 10년 만에 최고치를 기록하며 공급 증가를 시사했습니다. 반대로 단독주택 공급은 2019년 이후 최고치를 기록했습니다. 공급 과잉과 매물 대기 기간 연장으로 일부 매도인들은 가격 인하를 제안하거나 호가보다 낮은 가격을 받아들이고 있습니다.

플로리다주 Deltona는 분석 대상인 미국 주요 66개 대도시 중 가장 큰 폭의 가격 하락을 기록했으며, 콘도 중위 가격은 32.2% 하락했습니다. 플로리다주 Crestview가 32% 하락하며 그 뒤를 이었고, 휴스턴(-23%), 오클랜드(-20.3%), 탬파(-19%)가 그 뒤를 이었습니다. 가장 큰 폭의 가격 하락을 기록한 10개 대도시 중 7곳은 플로리다에, 2곳은 텍사스에 있습니다. 플로리다와 텍사스에서도 콘도 매매가 가장 큰 폭으로 감소했습니다. 댈러스는 33.3% 감소했고, 팜 베이(-32.8%), 피닉스(-32.7%), 포트 세인트 루시(-31.5%), 올랜도(-31%)가 그 뒤를 이었습니다. 플로리다는 매매 감소율이 가장 큰 상위 10대 대도시 중 7곳을 차지했습니다. 반면 일부 동부 시장은 회복력을 보였습니다. 뉴저지주 뉴브런즈윅이 전년 대비 14.9% 상승하며 가격 상승을 주도했고, 펜실베이니아주 몽고메리 카운티(14.1%), 피츠버그(14.1%), 샌프란시스코(8.8%), 뉴저지주 오션 시티(8.2%)가 그 뒤를 이었습니다. 매출 측면에서는 인디애나폴리스가 27.3%로 가장 높은 성장률을 기록했고, 메인주 포틀랜드(19.2%), 사우스 캐롤라이나주 찰스턴(11.5%), 몽고메리 카운티(10.8%), 오션 시티(8.4%)가 그 뒤를 이었습니다.

미국 제재목 수입의 80% 이상이 북미 국경을 통해 이루어졌으며, 침엽수 제재목의 70% 이상이 주택 건설에 사용되었습니다. 세계 각국 정부는 도널드 트럼프 미국 대통령의 4월 8일 도입되었으나 90일간 보류되었던 상호 관세를 앞두고 무역 협정을 강화하기 위해 시간과의 경쟁을 벌이고 있습니다. 이 관세는 다음 주(7월 9일) 발효될 예정입니다. Scott Bessent 재무장관은 어제 Bloomberg TV와의 인터뷰에서 선의로 협상에 임하는 국가들이 있지만, 만약 그들이 완강하게 저항하여 합의에 이르지 못한다면, 4월 2일 수준으로 다시 회귀할 수 있다는 점을 그들도 알아야 한다고 말했습니다. 제재목과 구리와 필수 광물은 이러한 관세에 포함되지 않지만(대신 국가 안보 조사를 받게 됨), 캐나다 제재목 교역자들은 이번 달 말부터 매년 미국으로 운송되는 120 billion board feet 이상의 침엽수 제재목에 대한 관세를 두 배 이상으로 인상하기로 결정하면 국경 양쪽의 기업과 지역 사회에 재앙이 될 수 있다고 우려하고 있습니다. 단독 주택과 다세대 주택 건설에 사용되는 구조용 제재목의 최대 30%가 캐나다 산입니다. 캐나다 Ontario주 북서부에 있는 작은 마을인 Marathon의 시장인 Rick Dumas는 이것은 특히 북서부와 북부 Ontario주에 엄청난 영향을 미칠 수 있지만 이 문제에 관해서는 캐나다 전체 제재목 분야에 큰 영향을 미칠 것이라고 하였습니다. 온타리오 북서부 지방 자치단체 협회(Northwestern Ontario Municipal Association : NOMA) 회장이기도 한 Dumas는 미국 상무부(US Department of Commerce)가 캐나다에서 미국으로 수입되는 모든 제재목에 대해 기존 14.5%에서 34.45%가 넘는 상계관세와 반덤핑 관세를 부과하기로 한 결정이 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 우려하고 있습니다. 관세 발효를 며칠 앞두고 Dumas는 1700년대 후반부터 시작된 분쟁 해결을 위해 모든 정부 기관에 시급히 조치를 취할 것을 촉구했습니다. 우리는 지역 사회를 위해 로비 활동을 계속하고 북부, 특히 북서부 지역의 목소리를 내야 합니다. 그래야 정부가 이러한 관세가 계속 적용될 경우 파괴적인 영향을 미칠 것이라는 점을 분명히 이해하게 될 것이라고 그는 말했습니다. 7월 말까지 협상 타결을 위해 노력합시다. NOMA는 항상 지역 사회를 지지합니다. 우리 모두가 한 목소리로 지역 경제를 보호하기 위해 노력할 수 있기를 바랍니다. 시장은 파괴적인 관세가 기업에 미치는 낙수효과를 지적하며 그 영향이 제재소와 임업에만 국한되지 않는다고 말했습니다. 관세가 제재소와 제재소 같은 단일 산업 도시에 영향을 미치면 경제에 치명적인 타격을 입힌다고 그는 말했습니다. 이러한 영향은 서서히 퍼져 나갑니다. 어느새 상점들이 문을 닫고, 서비스 부문 일자리가 줄어들고, 모든 분야에서 일자리가 줄어드는 것을 보게 됩니다. 그 지역 전체의 경제가 붕괴되기 시작합니다. 움직이는 표적을 다루는 건 정말 어렵다고 Dumas는 말했다. 앞으로 30일 동안 진전이 있기를 희망하고, 양국 정부 간의 합의는 7월 말까지 이 문제를 해결하고, 캐나다와 미국 기업 모두 막대한 관세와 잠재적인 일자리 감소 없이 사업을 계속할 수 있도록 합의를 도출하는 것이었습니다. 수십 년 동안 철도 차량과 원목 트럭이 잇따라 캐나다 목재를 국경 너머로 운송해 왔습니다.

2025년 3월에 Wood Central은 Global Wood Trends 보고서를 통해 미국 산림청(US Forest Service)이 자원 부족과 트럼프 대통령의 국내 제재목 생산을 위한 산림 자유화 정책과 캐나다와 유럽산 목재에 대한 의존도 감소를 실현할 준비가 부족하다고 주장했습니다. 보고서는 연방 정부의 목재 벌채를 장려하는 행정명령에도 불구하고, 환경 단체 들과의 법적 공방으로 인해 계획된 벌목 사업이 지연되거나 차단될 가능성이 높다고 밝혔습니다. 목재 산업은 벌목 작업자, 트럭 운전사, 도로 건설업자, 제재소 노동자 부족등 심각한 인력 부족에 직면해 있습니다. 5월 Fastmarkets 보고서는 미국이 캐나다산 합판, OSB, 그리고 침엽수 제재목의 부족분을 메우기 위해 연방 목재 수확량을 450% 늘려야 한다고 주장했습니다. 캐나다산 합판, OSB, 그리고 침엽수 제재목은 단독주택과 다세대 주택에 사용되는 막대한 양의 목재로 공급됩니다. 이론적으로 미국 연방 토지는 캐나다산 침엽수 제재목 수입량을 상쇄할 만큼 충분한 목재 공급량을 보유하고 있다고 그는 말했습니다. 그러나 연방 목재 수확량을 (최소) 450% 늘리는 것은 제재목 생산 능력과 관련된 문제 외에도 여러 가지 역풍이 정부의 목재 생산량 증대 능력을 제한할 수 있기 때문에 어려운 과제가 될 수 있습니다.

2025년 봄 건설 시즌은 상당히 부진하여 북미 제재목 산업의 통상적인 여름 침체 국면에 접어들었습니다. 수요가 기껏해도 활기를 잃은 가운데 제재소의 지속적인 감산만이 대부분의 가격을 전반적으로 보합세로 유지하는 데 기여했습니다. 고객들은 최상의 가격을 찾기 위해 생산자와 2차 공급업체를 오갔습니다. 생산량을 줄인 제재소들은 2주가 지난 후에 주문 파일을 확보할 수 있었습니다. 따라서 카운트 제안을 크게 받아들이지 않았고 가격도 전반적으로 강세를 유지했습니다. 재판매업체들은 목재를 창고에서 옮기는 것만으로도 협상에 더 적극적이었습니다. 반면 구매자들은 재고를 비축하지 않고 적기 구매하는 오랜 습관을 고수했습니다. 2025년 6월 27일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 $480 mfbm으로 전주 가격인 $475보다 $5, 1% 상승하였고, 한달전 가격인 $446과 비교하여 $34, 8% 높았습니다. 작년 같은 시기의 가격인 $356 mfbm와 비교하면 $124, 35% 상승하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $406보다 $74, 18% 높았습니다.

2025년 6월 주요 제재목 가격과 시장 상황 요약

• 봄철 건축 시즌이 부진한 데 이어 6월이 되어서도 미온적인 수요가 나타났습니다.
• Western S-P-F 매수는 지속적으로 신중했지만, 캐나다와 미국에서는 공급이 중간 수준이었습니다.
• Eastern S-P-F에 대한 수요는 계절적 기준보다 낮은 수준을 유지했지만 가격 상승과 공급 제한으로 인해 매출이 증가했습니다.
• 7월 말에 계획된 2주간의 여름 휴업 기간 동안 동부 제재소의 주문 파일 연장
• 미국 남동부 지역의 극심한 더위로 인해 건설 활동이 영향을 받았고, 남서부 지역의 폭풍우로 인해 Southern Yellow Pine 사업자들의 임업 작업이 중단되었습니다.
• Douglas fir 공장이 가격을 확고히 유지했으며, 대규모 카운트 제안에 수용적이지 않았다는 점을 동부 재고 도매업체들은 지적했습니다.

2025년 6월 27일로 마감한 주의 Madison’s Lumber Prices Index는 $502 mfbm. 으로 전주의 $499보다 $3, 1% 상승하였고, 전월 가격인 $484보다 $18, 4% 높았습니다.

5월 미국 단독주택 건설은 4월과 비교했을 때 다시 거의 변동이 없었으며, 계절적으로 조정된 연간 비율로 924,000이었고, 2024년 5월의 997,000과 비교했을 때 7% 감소했습니다. 2025년 5월 현재 미국에서 건설 중인 신규 단독주택 재고는 연간 비율로 623,000으로 전년 대비 8% 감소했습니다. 최근 하락세를 반전시킨 5월 주택 완공은 계절 조정 연간 비율 기준으로 1,526,000로, 4월 1,448,000와 비교하여 5% 증가했고, 2024년 5월 1,561,000에 비하여 2% 감소했습니다. 5월 단독주택 완공은 4월 950,000에 비하여 8% 증가한 1,027,000이었습니다.

미국 워싱턴주 밴쿠버에 있는 Columbia Vista 사업부 제재소가 화재로 심각하게 손상되어 가동이 불가능해지고 모든 운영이 중단되었다고 Western Forest Products Inc.가 성명을 통해 밝혔습니다. 이 제재소는 2024년에 53 million board feet의 Douglas Fir 제재목을 생산하여 주로 일본과 미국 고객에게 공급해 왔습니다. Western은 광범위한 피해로 현재 해당 제재소의 운영이 불가능하다고 밝혔습니다. 회사는 응급 구조 대원들에게 감사를 표하며 부상자는 발생하지 않았음을 확인했습니다. Western은 또한 피해 직원들에 대한 지속적인 조사와 지원을 발표했습니다. 회사는 총 780 million board feet의 제재목 생산량을 보유한 6개의 제재소로 4개의 재제조 시설, 2개의 glulam 시설을 운영하고 있습니다. Western은 2019년 from Columbia Vista Corporation으로부터 Columbia Vista 제재소와 관련 자산을 $30.5 million에 인수했으며, 여기에는 $6.7의 운전 자본이 포함되었습니다. 당시 Columbia Vista에는 약 90명의 직원이 근무하고 있었습니다.

2025년 5월 미국의 주택 건설 지출은 계절 조정 연간 비율기준으로 8,889억 달러에 도달했는데, 이는 2024년 5월 9,527억 달러에서 6.7% 감소한 수치이며, 4월 수정 추정치 8,937억 달러보다 0.5% 낮습니다. 미국 인구 조사국(U.S. Census Bureau)에 따르면 신규 단독주택 건설은 4,213억 달러로 전년 대비 4.5% 감소했고, 다세대주택 건설은 1,150억 달러로 거의 변동이 없었습니다. 민간 건설 총액은 1조 6,266억 달러로 전년 동기 1조 7,199억 달러 대비 5.4% 감소했습니다. 민간 비주거 건설 지출은 7,377억 달러로 2024년 5월 7,672억 달러 대비 3.9% 감소했습니다. 상업 건설은 주요 건설 부문 중 가장 큰 폭의 감소세를 보이며 12.0% 감소한 1,128억 달러를 기록했습니다. 숙박 시설은 8.3% 감소한 218억 달러, 의료 시설은 3.8% 감소한 527억 달러를 기록했습니다. 사무실 건설은 전년 동기 대비 0.8% 증가한 870억 달러를 기록했습니다. 공공 건설 지출은 5,116억 달러로 추산되었으며, 이는 2024년 5월 대비 3.3% 증가한 수치입니다. 공공 주택 건설은 8.4% 증가한 122억 달러를 기록했고, 공공 비주거 건설은 3.1% 증가한 4,994억 달러를 기록했습니다. 전년 대비 눈에 띄는 증가세를 보인 부문은 상업(29.1% 증가한 69억 달러), 의료(15.1% 증가한 161억 달러), 오락과 레크리에이션 (8.6% 증가한 233억 달러)입니다. 교육 건설은 1,118억 달러로 전년 동기와 같은 수준을 유지했습니다. 모든 부문의 총 건설 지출은 2025년 5월 2조 1,382억 달러로 감소했는데, 이는 2024년 5월 2조 2,154억 달러와 4월 2조 1,455억 달러에서 감소한 수치입니다. 2025년 첫 5개월 동안 총 건설 지출은 8,415억 달러로, 2024년 같은 기간의 8,596억 달러보다 2.1% 감소했습니다.

캐나다 제재목에 대한 관세 부과로 미국 제재소의 목재 생산량 증대에 대한 압력이 더욱 거세졌습니다. 그러나 전미 주택 건설업 협회(National Association of Home Builders)에 따르면 미국 제재소의 가동률이 하락하고 있어 제재소들이 기술적으로 더 많은 목재를 생산할 수 있는 여력이 있음에도 불구하고 실제로 생산을 늘리지 못하고 있습니다. 그 이유 중 하나는 많은 제재소들이 수년간 고용을 감소시켜 왔고 더 높은 수준의 목재를 생산할 인력이 부족하기 때문입니다. 또한, 높은 가격과 최근 해외 경쟁 업체의 부재로 인해 수익성을 위해 국내 제재목 생산을 확대할 유인이 크게 감소했습니다. 2025년 1사분기에 제재소와 목재 보존 기업들은 생산 정체와 더불어 설비 가동률 저하를 지속해서 보고했습니다. 실제 생산량과 잠재 생산량의 비율인 가동률은 4분기 이동 평균 기준으로 1분기에 64.4%였습니다. 설비 가동률(또는 생산 능력)이 증가함에 따라 가동률은 2017년 이후 지속적으로 하락했지만 생산량은 2018년보다 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

위 데이터를 바탕으로, 제재소 생산량은 2015년부터 증가했지만 2011년 최고치보다는 여전히 낮습니다. 최근 생산량 증가는 대부분 2023년에 이루어졌으며, 2024년에는 거의 증가하지 않았습니다. 위에서 볼 수 있듯이 국내 목재 생산량을 늘릴 여지는 충분하지만, 현재 생산량은 지난 몇 년간 큰 변동이 없습니다. 생산자 물가 지수 (Producer Price Index : PPI)를 살펴보면 제재목 가격은 2024년보다 여전히 높습니다. 현재 가격 수준에서는 생산자들이 생산량을 늘려도 이득이 없을 수 있습니다. 연초부터 수요가 감소했기 때문에 생산량을 늘리면 가격이 하락할 것이기 때문입니다. 특히, 2021년과 2022년에 가격이 역사적으로 높았음에도 불구하고 생산자들은 공급망 차질로 인해 이 기간 동안 생산량을 크게 늘리지 못했습니다.

일본 국토 교통성(Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism)에 따르면 2025년 5월 전체 주택 신축 건수는 전년 대비 34% 감소한 43,237건으로, 2009년 이후 가장 큰 연간 감소폭을 기록했고, 목조 주택 신축 건수는 31% 감소한 24,563건으로 전체의 57%를 차지했습니다. 4월부터 지금까지 전체 신축 건수는 전월 대비 23% 감소했고, 같은 기간 동안 목재 주택 신축 건수는 17% 감소했습니다. 1월부터 5월까지 총 주택 신축 건수는 전년 대비 6% 감소했고, 목조 주택 신축 건수는 3% 감소했습니다. 이 기간의 연간 주택 착공 건수는 746,133로, 2024년 792,195에서 감소했으며, 10년 평균인 883,184보다 16% 낮습니다.

Canfor Corporation은 2025년 8월부터 미국 South Carolina에 있는 Estill과 Darlington 제재소를 폐쇄한다고 발표했습니다. 이로 인해 미국의 제재목 생산 용량이 연간 350,000,000 board feet 감소하고 약 290명의 직원이 영향을 받게 된다고 회사 측은 발표했습니다. Canfor는 장기간 지속된 시장 약세와 지속적인 재정적 손실로 인해 해당 시설의 지속적인 운영이 불가능 해졌다고 밝혔습니다. Canfor Southern Pine의 Lee Goodloe 사장은 이번 결정은 노동력 성과보다는 경제적 현실을 반영한 것이며 운영 효율성에 대한 회사의 의지를 보여주는 것이라고 말했습니다. Canfor는 공장 폐쇄로 영향을 받은 직원들에게 퇴직금을 지급하고 캐나다, 미국, 유럽에 있는 50개 이상의 시설에서 재배치 기회를 모색할 예정입니다. Canfor는 스웨덴 최대의 민간 제재소 회사인 Vida AB의 지분 77%와 Canfor Pulp Products Inc.의 지분 54.8%를 보유하고 있습니다.

2025년 5월의 일본 제재소의 생산량은 전월 대비 9%, 전년 대비 2% 감소하여 614,000 m³이었다고 일본 농림수산성(Ministry of Agriculture, Forestry and Fisheries of Japan)이 발표하였습니다. 5월 일본 제재소의 출하량은 4월과 비교하여 12%, 2024년 5월과 비교하여 1% 감소하여 614,000 m³이었고, 2025년 1월부터 5월까지 누적 출하량은 3,230,000 m³이었습니다. 2025년 5월말 재고 수준은 전월 대비 2%, 전년 대비 3% 감소하여 1,180,000 m³이었습니다. 재고 대비 출하량 비율은 4월 1.72에서 5월에는 1.92로 상승하였습니다.

미국 인구 조사국(U.S. Census Bureau)과 미국 주택 도시 개발부(U.S. Department of Housing and Urban Development)가 공동으로 발표한 추산에 따르면 2025년 5월 신규 단독주택 판매량은 계절적으로 조정된 연간 비율로 623,000을 기록하였으며, 이는 4월의 722,000에 비해 13.7% 감소한 수치이고, 2024년 5월에 비해 6.3% 감소한 수치입니다. 미국 4대 지역 중 3대 지역에서 판매량이 감소했습니다. 남부 지역은 349,000의 판매량을 기록하며 4월 대비 21.0% 감소했고, 서부 지역은 5.4% 감소한 159,000, 중서부 지역은 7.1% 감소한 78,000을 기록했습니다. 동북부 지역만 32.1% 증가한 37,000을 기록하며 판매량이 증가했습니다.

판매 중인 신규 주택 재고는 월말 기준 1.4% 증가해 507,000에 달해 현재 판매 속도로는 9.8개월 공급이 가능합니다. 수요 감소에도 불구하고 가격은 계속 상승하고 있습니다. 5월에 판매된 신규 주택의 매매 중위 가격은 $426,600로 4월 대비 3.7%, 전년 대비 3.0% 상승했습니다. 매매 평균 가격은 $522,200로 전월 대비 2.2%, 전년 대비 4.6% 상승했습니다.