전미 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders : NAHB)/ Wells Fargo 주택 시장 지수(Housing Market Index : HMI)에 따르면 2025년 3월 신축 단독주택 시장에 대한 건설업자의 신뢰도는 39로 2월보다 3포인트 하락해 지난 7개월에서 최저치를 기록하였습니다.

건설 비용은 여전히 상승하고 있으며, 최근 관세 조치로 인해 건설업체들은 주택당 $9,200의 인상을 추정하고 있습니다. HMI 설문조사에 따르면 3월에 29%의 건설업체가 주택 가격을 인하했으며, 이는 2월의 26%에서 증가한 수치이며 평균 인하폭은 5%에 머물렀습니다. 59%의 건설업체가 판매 인센티브를 사용했으며, 이는 2월과 동일한 비율입니다.

현재 판매 상황을 측정하는 HMI 지수는 3월에 43으로 3포인트 하락하여 2023년 12월 이후 최저치를 기록했습니다. 잠재 구매자 트래픽을 추적하는 지수는 5포인트 하락한 24를 기록했으며, 향후 6개월 동안의 판매 기대치는 47로 변동이 없었습니다.

지역 HMI 데이터에 따르면 모든 주요 지역에서 하락세를 보였습니다. 부동북부는 3포인트 하락한 54, 중서부는 3포인트 하락한 42, 남부는 4포인트 하락한 42, 서부는 2포인트 하락한 37을 기록하였습니다.

캐나다 전역의 주택 판매는 2025년 2월에 2024년 2월과 비교하여 10% 감소하여 2023년 11월 이후 최저 판매 수준을 기록했습니다. 신규 부동산 매물은 1월 수준에서 13% 감소하여 1월의 짧은 급등 이전 수치로 돌아갔습니다. 캐나다 부동산 협회 (Canadian Real Estate Association : CREA)에 따르면 이러한 감소는 지속적인 경제 불확실성과 최근 미국이 부과한 관세에 따른 것입니다.

판매 감소가 광범위하게 이루어졌으며, 이는 전체 지역 시장의 거의 4분의 3에 영향을 미쳤으며, 가장 큰 폭으로 감소한 지역은 Greater Toronto 지역과 Ontario의 Greater Golden Horseshoe 지역입니다. 전국 MLS 주택 가격 지수(Home Price Index : HPI)는 전월대비 0.8%, 전년대비 1% 하락했으며, 평균 판매 가격은 2024년 2월 대비 3.3% 하락하였습니다.

2월 말기준으로 매물로 등록된 부동산은 146,000채로 전년대비 13% 증가하였지만 2월 장기 평균인 약 174,000채보다 여전히 낮습니다. 전국 판매 대비 신규 매물 비율은 1월의 48.3%에서 49.9%로 소폭 상승하여 주택 시장 상황이 균형을 이루고 있음을 나타냅니다. 재고는 1월의 4.1개월에서 4.7개월 공급으로 증가하여 5개월 장기 평균에 근접하였습니다.

미국 노동 통계국(U.S. Bureau of Labor Statistics)이 발표한 가장 최근의 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI) 보고서에 따르면 자본 투자, 노동, 수입을 제외한 신규 주거 건설 투입물 가격은 2월에 0.5% 상승하였습니다. 1월의 상승폭은 1.1%로 하향 조정되었습니다. 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 국내 생산자가 상품과 서비스에 대해 받는 물가를 측정하는 지표로, 국내 제품뿐만 아니라 수입도 포함하여 소비자가 지불하는 금액을 측정하는 소비자 물가 지수(Consumer Price Index : CPI)와 다른 것 입니다.

신규 주거용 건설 물가 지수(New Residential Construction Price Index)의 입력 값은 작년 2월보다 0.7% 상승했습니다. 이 지수는 두 가지 구성 요소로 나눌 수 있는데 상품 구성 요소는 전년 대비 1.2% 증가한 반면 서비스는 0.1% 감소하였습니다. 비교를 위해 경제 전반의 모든 상품과 서비스를 측정하는 총 최종 수요 지수는 전년 대비 3.2% 증가했으며, 상품에 대한 최종 수요는 1.7%, 서비스에 대한 최종 수요는 3.9% 증가했습니다.

입력 상품

상품 구성 요소는 전체 주거 건설 투입물 가격 지수에서 약 60%로 더 큰 중요성을 가지고 있습니다. 한 달 동안 신규 주거 건설 투입물 가격은 2월에 0.6% 상승했습니다. 주거용 건설 지수에 투입되는 재화는 다시 두 가지 개별 구성 요소로 나눌 수 있습니다. 하나는 에너지 투입량을 측정하고 다른 하나는 에너지 투입량을 제외하고 측정합니다. 이 두 구성 요소 중 후자는 단순히 주거용 건설에 사용되는 건축 자재를 나타내며 이는 상품 지수의 약 93%를 차지합니다. 에너지 투입 가격은 1월과 2월 사이에 2.6% 상승했지만 1년 전과 비교하면 8.5% 하락했습니다. 건축 자재 가격은 1월과 2월 사이에 0.5% 상승한 반면 1년 전과 비교하면 2.0% 상승했습니다.

주거용 건설에 사용되는 자재 중 제재목과 목재 제품은 신규 주거 건설 지수(New Residential Construction Index)에 대한 중요도 측면에서 3위를 차지합니다. 비금속 광물 제품과 금속 제품은 각각 1위와 2위를 차지합니다. 제재목과 목재 제품에는 일반 목재 공작, 조립식 구조 부재, 첨단 가공 침엽수 제재목, 침엽수 단판(veneer)/합판과 활엽수 단판(veneer)/합판이 포함됩니다. 이러한 목재 원자재의 가격은 2024년 대부분 동안 거의 상승하지 않았습니다. 현재 침엽수 제재목 가격은 1년 전에 비해 11.7% 상승했으며 월별로는 3.0% 상승했습니다. 이는 침엽수 제재목의 연간 가격이 10% 이상 상승한 4개월 연속입니다.

입력 서비스

주거용 건설에 대한 서비스 투입 가격은 전년 대비 0.1% 하락했지만, 2월에는 1월 대비 0.4% 상승했습니다. 주거용 건설에 투입되는 서비스의 가격 지수는 세 가지 개별 구성 요소로 나눌 수 있는데, 무역 서비스 구성 요소, 운송과 창고 서비스 구성 요소, 무역, 운송과 창고 서비스를 제외한 서비스의 세 가지 입니다. 가장 중요한 구성 요소는 무역 서비스(약 60%)이며, 그 다음으로 무역, 운송과 창고 서비스를 제외한 서비스(약 29%)가 적고, 마지막으로 운송과 창고 서비스(약 11%) 이었습니다. 가장 큰 구성 요소인 무역 서비스는 1년 전보다 1.5% 하락했습니다. 무역, 운송과 창고 서비스를 제외한 서비스는 전년 대비 1.6% 상승했습니다. 마지막으로 운송과 창고 서비스 가격은 작년 2월에 비해 2.2% 상승했습니다.

수정된 A-Star 알고리즘의 구현은 캐나다 British Columbia에서 목재 운송 효율성을 크게 향상시켜 운송 거리를 최대 55%까지 줄였습니다. 이러한 최적화는 산림 도로망 사용을 최소화함으로써 상당한 비용 절감과 환경 영향 감소를 가져왔습니다. Morice, Dawson, Fort St. John 지역에서 수행된 분석 결과에 따르면 운송 거리가 눈에 띄게 감소하고 목재 수집 효율이 향상된 것으로 나타났습니다. Omid Veisi, Mohammad Amin Moradi, Beheshteh Gharaei, Farid Jabbari Maleki, Morteza Rahbar가 저술한 이 연구에 따르면, 수정된 A-Star 알고리즘은 Morice에서 최대 657만 m, Dawson에서 2,120만 m, Fort St. John에서 309만 m의 운송 거리 절감을 달성하였습니다.

Morice에서는 이 알고리즘을 통해 수색 반경 2400 m에서 목재 운송에 사용되는 총 거리를 55% 줄일 수 있어 운송 거리가 1,216만 m에서 670만 m로 단축되었습니다. 유사하게 Dawson도 55% 단축되어 2400 m 반경에서 운송 경로가 2,190만 m에서 70만 132 m로 단축되었습니다. Fort St. John에서는 이 알고리즘을 통해 동일한 수색 반경에서 운송 거리가 3,800만 m에서 309만 m로 8% 단축되었습니다.

도로망 최적화에 있어 수정된 A-Star 알고리즘의 효율성은 특히 연료 절감을 통해 운영 비용을 직접적으로 절감하였습니다. 스팅어-스티어링(stinger-steered) 원목 트레일러와 고정 길이 원목 트레일러와 같은 목재 운송 트럭은 100km당 58-72리터의 연료를 소비합니다. 이 알고리즘은 이동 거리를 단축함으로써 연료 소비율을 낮추어 상당한 비용을 절감할 수 있었습니다. 예를 들어 Dawson에서 2,100만 m이상의 줄이면 운송 트럭의 연료를 최대 15,000리터까지 절약할 수 있는 것으로 추정됩니다.

또한 최적화된 네트워크는 목재 수집 속도를 개선하여 효율성을 극대화하였습니다. Morice에서는 총 4억 9,100만 m³가 넘는 가용 목재의 74%가 2400 m 수색 반경에서 수집되었습니다. Dawson은 46%의 수집률로 607만 m³를 달성했으며, Fort St. John의 개선된 경로 효율성으로 36%의 목재를 수집하여 총 3,790만 m³를 수집하는 데 도움이 되었습니다.

이 연구는 운송 거리를 최적화하는 것이 비용을 절감할 뿐만 아니라 탄소 배출과 도로 파괴를 줄여 환경에 미치는 영향을 최소화한다고 강조합니다. 수정된 A-Star 알고리즘이 다양한 지형에서 개선된 결과를 달성함에 따라, 이 연구는 경제적 그리고 환경적 지속 가능성을 강화하면서 목재 공급망 효율성을 향상시킬 수 있는 실행 가능한 솔루션을 제시합니다.

2024년 인도 제재목 수입량은 15% 감소하여 2.14 million m³이었지만, 수입액은 10% 증가하여 $506 million이었고, 수입 평균 가격도 29% 상승하여 $236/m³ 이었습니다.

인도 제재목 수입에서 최대 공급 국가는 여전히 독일로서 인도 제재목 수입량 전체의 25%를 차지하였고, 독일 제재목 수입량은 2024년 16% 감소하여 539 thousand m³ 이었고, 수입액도 9% 감소하여 $97 million이었고, 수입 평균 가격은 7% 상승하여 $179/m³ 이었습니다. 브라질 제재목 수입량은 전체의 14%를 차지하였고, 2024년 브라질 제재목 수입량은 54% 증가하여 296 thousand m³이었고, 수입액도 14% 증가하여 $28 million이었고, 수입 평균 가격은 26% 하락하여 $94/m³ 이었습니다. 미국 제재목 수입량은 전체의 10%로 상승하면서 2024년 수입량은 2배이상으로 증가하여 221 thousand m³이었고, 수입액도 25% 증가하여 $27 million이었지만, 수입 평균 가격은 42% 하락하여 $124/m³이었습니다. 2024년 에콰도르 제재목 수입량은 30% 증가하여 82 thousand m³이었고, 수입액도 66% 증가하여 $23 million이었고, 수입 평균 가격은 27% 상승하여 $285/m³이었습니다. 스웨덴 제재목 2024년 수입량은 6% 증가하여 81 thousand m³이었고, 오스트리아 제재목 수입량은 3% 증가하여 76 thousand m³이었습니다. 2024년 말레이시아 제재목 수입량은 2% 감소하여 69 thousand m³이었고, 러시아 제재목 수입량은 3배이상 증가하여 60 thousand m³ 이었고, 수입액도 204% 증가하여 $12 million이었습니다. 토고 제재목 수입량은 11% 성장하여 59 thousand m³이었고, 중국에서의 제재목 수입량은 150% 급증하여 58 thousand m³이었고, 수입액도 329% 증가하여 $7 million이었습니다.

2024년 인도 제재목 수입에서 침엽수가 지배적이어서 제재목 수입 전체의 71%로 1.16 million m³이었고, 열대재 제재목 수입량은 전체의 17%로 278 thousand m³, 활엽수 제재목은 전체의 12%로 202 thousand m³이었습니다. Pine 제재목 가격은 2024년 1월 $200에서 2024년 12월 $207으로 상승하였고, spruce & fir (SF) 가격은 같은 기간 동안 $198에서 $206으로 상승하여 각각 수종이 4% 상승하였습니다.

2024년 12월 pine 제재목 수입량은 전년대비 8% 증가하여 44 thousand m³이었고, 수입액도 20% 증가하여 $9 million이었습니다. 활엽수 중에서 white oak 제재목 수입량은 16 thousand m³으로 상승하였지만, beech 제재목 수입량은 36% 감소하여 1.3 thousand m³이었습니다.

미국 노동 통계국(U.S. Bureau of Labor Statistics)에 따르면, 2025년 2월 침엽수 제재목의 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 2025년 1월 4.7% 하락한 데 이어 1.9% 하락했습니다. 2025년 1월에 1% 상승한 후 2월에는 활엽수 제재목의 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 변동이 없었습니다.

Seasonally Adjusted PPI % Changes for Intermediate Demand in the U.S. / U.S. Bureau of Labor Statistic

목재 공작 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 1월의 0.2% 하락하였고, 2월에는 0.1% 하락했습니다. 합판 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 2월에 2.1% 상승하여 1월의 1% 하락을 반전시켰습니다. 침엽수 단판(veneer)와 합판 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 1월에 2.3% 하락한 후 2월에 3.8% 상승하였습니다.

계절적으로 조정된 최종 수요에 대한 생산자 물가 지수(Producer Price Index : PPI)는 1월의 0.6% 증가에 이어 2월에는 변동이 없었습니다.

유럽 연합 집행 위원회(European Commission)는 미국이 EU 철강과 알루미늄 수출에 25%의 관세를 부과하기로 결정한 것에 대응하여 새로운 대응책을 발표했습니다. EU의 이번 조치는 최대 Euro 26 billion에 달하는 미국 수출을 대상으로 하며, 이는 미국 관세의 경제적 영향에 부합합니다. 이러한 조치의 대상 제품에는 제재목, 합판, 단판 (veneer), 바닥재, chipboard, fiberboard, pulp, 제지 제품이 포함됩니다.

EU의 대응은 두 단계에 걸쳐 이루어질 것입니다. 첫번째는 협상 중 연기되었던 2018년과 2020년의 대응 조치가 4월 1일에 자동으로 재개됩니다. 이러한 이전 조치는 도널드 트럼프 전 대통령 행정부에서 부과된 미국 관세로 인해 영향을 받은 Euro 8 billion 상당의 EU 수출과 2020년에 도입된 Euro 40 million의 추가 관세에 대응했습니다. 이러한 EU의 대응 조치는 당초 2021년에 더 확대될 예정이었으나 협상의 여지를 확보하기 위해 중단되었습니다.

두번째는 최신 미국 관세에 대응하기 위해 고안된 새로운 대응책이 4월 중순에 시행될 것 입니다. 이러한 새로운 조치는 3월 26일까지 2주간의 이해관계자 협의 기간을 거친 후 회원국들이 코미톨로지(comitology) 절차에 따라 제안을 검토하게 될 것 입니다.

2025년 2월 10일에 발표된 최신 미국 관세는 반제품과 완제품을 포함한 다양한 산업용 철강과 알루미늄 제품에 25%의 세금을 부과합니다. 이러한 새로운 조치는 Euro 18 billion이상의 EU 수출에 영향을 미치며, 총 영향을 받은 무역 가치는 Euro 26 billion 에 달합니다.

유럽 연합 집행(European Commission) 위원장인 Ursula von der Leyen는 미국의 관세가 비즈니스에는 나쁘고 소비자에게는 더 나쁘다고 비판하며 공급망을 교란하고 대서양 양쪽의 가격을 인상할 수 있다고 경고하였습니다. 그녀는 EU의 대응을 강력하지만 비례적이라고 설명하며 만약에 협상된 해결책에 도달하면 조치를 철회할 수 있다고 강조하였습니다. 마로시 셰프초비치(Maroš Šefčovič) 무역 위원장(Trade Commissioner)은 대안을 모색하기 위해 미국 관리들과 논의를 재개해야 하는 임무를 맡았습니다.

위원회는 대화를 열겠다는 의지를 재확인했지만, 미국이 협력하지 않을 경우 EU의 경제적 이익을 계속 옹호할 것이라고 경고하였습니다.

캐나다 British Columbia도 미국 관세에 대응하여 BCLIQUOR 매장에서 모든 미국 주류 제품을 제거하도록 명령하였습니다. 이는 캐나다의 낙농과 제재목 산업을 대상으로 한 관세에 대한 도널드 트럼프 미국 대통령의 최근 발표에 따른 조치입니다. 또한 미국은 4월 2일 캐나다 침엽수 제재목에 대한 관세를 14.5%에서 39.5%로 인상할 계획이며, 가을까지 인상 가능성이 50%를 초과할 것으로 예상됩니다. 전미 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders : NAHB)는 이러한 관세 인상으로 제재목 가격이 상승하고 건설 비용이 상승하며 주택 가격에 영향을 미칠 것이라고 경고합니다. NAHB는 제재목 비용 상승으로 인해 단독 주택의 평균 가격이 USD $7,500 – $10,000 상승할 수 있다고 예상합니다.

2024년 European Union(EU) 제재목의 호주 수출량은 7% 감소하여 404 thousand m³ 이었지만, 수출액은 1% 증가하여 $145 million이었고, 수출 평균 가격은 8% 상승하여 $359/m³이었습니다.

전체 수출량에서 리투아니아 제재목이 23%를 차지하여 94 thousand m³의 제재목을 수출하였고, 독일 제재목은 20%를 79 thousand m³이었습니다. 스웨덴 제재목은 전체의 18%를 차지하여 73 thousand m³이었고, 핀란드 제재목 수출량은 42 thousand m³, 오스트리아 제재목 수출량은 40 thousand m³이었습니다. 라트비라 제재목은 전체 의 9%를 차지하여 35 thousand m³이었고, 체코 제재목 수출량은 22 thousand m³, 네덜란드, 에스토니아, 이탈리아 제재목 수출량은 각각 10 thousand m³, 6 thousand m³, 2 thousand m³이었습니다. European Union(EU) 제재목의 호주 수출 전체에서 침엽수 제재목은 99%로 지배적이었고, 침엽수 중에서 spruce & fir 수종이 전체 침엽수 제재목 수출량의 56%를 차지하여 226 thousand m³이었고, 수출액은 $75 million이었습니다. Pine은 전체 침엽수 제재목 수출량의 44%를 차지하여 176 thousand m³이었고, 수출액은 $68 million이었습니다

30년 고정 주택 담보 대출 금리(30-Year Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균은 2025년 3월 13일 현재 지난주 6.65%에서 지난 주 6.63%에서 거의 변화가 없이 보합세 이었습니다. 1년 전 30년 고정 주택 담보 대출 금리(30-Year Fixed-Rate Mortgage : FRM)은 6.74%보다는 낮습니다. 15년 고정 주택 담보 대출 금리(15-Year Fixed-Rate Mortgage : FRM)도 5.80%로 지난주 5.79%보다 상승하였지만, 1년 전 6.16%에 비해 낮았습니다.

시장 변동성에도 불구하고 주택 담보 금리는 최근 몇 주 동안 비교적 안정적으로 유지되었다고 Freddie Mac의 수석 경제학자인 Sam Khater가 언급하였습니다. Sam Khater는 주택 구매자들이 이러한 조건에 긍정적으로 반응하였으며, 구매 신청 건수가 작년 같은 기간에 비해 5% 증가했다고 강조하였습니다. Sam Khater는 이러한 개선이 주택 담보 금리가 소폭 하락하고 재고가 개선된 것이 중요한 봄 주택 구매 시즌에 대한 긍정적인 신호라고 설명하였습니다.

미국 전역의 건설업체들은 캐나다, 멕시코, 중국산 수입품에 대한 관세로 인한 잠재적 가격 인상을 피하기 위해 제재목, 창문, 기타 필수 자재를 비축하고 있습니다. 이 전략은 미래 비용을 최소화하는 것을 목표로 하지만 신규 건설에 대한 수요가 감소할 경우 재정적 위험을 초래합니다. 아이다호(Idaho)에 본사를 둔 계약업체 Steve Martinez는 대출 기관이 구매 자금 조달을 거부한 이후에 재고를 거의 3분의 1로 늘리고 수십만 달러를 주머니에서 지출했습니다. Steve Martinez는 현재 관세 영향을 받는 국가에서 자주 수입하는 경우가 많은 이러한 자재를 보관하기 위해 현재 추가 저장 공간을 임대하고 있다고 Wall Street Journal은 보도하였습니다.

목재 제품은 관세 위험에 직면한 건축업자들의 주요 관심사입니다. 전미 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders : NAHB)에 따르면 주거용 건축에 사용되는 수입되는 침엽수 제재목의 70% 이상이 캐나다에서 생산되며, 건식 벽체(drywall)에 필수적인 수입 석고의 거의 3분의 1이 멕시코에서 공급됩니다. 관세가 그대로 유지되면 이러한 자재 비용이 크게 상승할 수 있습니다. NAHB는 그 결과 단독 주택 건설 비용이 $7,500에서 $10,000까지 증가할 수 있다고 추정합니다. 이러한 비용을 완화하기 위해 일부 건설업체는 대안을 모색하고 있습니다. 클리블랜드(Cleveland)에 본사를 둔 개발업체 Andrew Gotlieb은 캐나다산 Douglas fir에서 보다 저렴한 국내 옵션인 Southern Pine으로 전환합니다. Southern Pine은 비용 효율적인 솔루션을 제공하지만 구조적 용도를 위하여 추가적인 처리나 수정이 필요할 수 있습니다. 건축업자들은 자재를 조정하는 것 외에도 건설 비용을 줄이기 위해 더 작은 주택을 설계하고 있습니다. WSJ에 따르면 플로리다(Florida)에 본사를 둔 개발업체 René Bello는 효율성을 높이고 비용을 통제하기 위해 모듈식 건설 방식으로 전환하고 있습니다.

이러한 노력에도 불구하고 관세 정책에 대한 불확실성은 건설업체들을 계속 좌절 시키고 있습니다. 트럼프 대통령이 최근 멕시코와 캐나다산 수입품에 대한 25% 관세 부과를 중단한 것은 잠시 안도감을 주었지만, 향후 가격 인상에 대한 우려는 여전히 남아 있습니다. 건설업체들은 자금 조달과 프로젝트 예산 관리에도 어려움을 겪고 있습니다. 1월 주택 가격이 이미 평균 $500,000를 넘어섰기 때문에 개발자들은 관세 정책이 장기화되면 비용이 상승하여 잠재 구매자의 가용성이 더욱 부담스러워질 수 있다고 경고합니다.