무더운 여름이 한참 진행되는 동안 건설 활동이 여전히 진행되고 있지만 제재목 판매는 부진합니다. 부진의 이유는 대부분의 소매업체와 최종 구매자들은 필요한 목재를 3사분기 이전에 비축하고 있고, 제재목 시장은 일반적으로 새로운 균형을 찾았습니다. 물론 여름 동안 목재 가격에 영향을 주는 다른 요인들이 존재하고 있습니다. 즉, 산불, 노동력 붕괴, 운송 문제등이 있습니다. 지난 몇달 동안 일반적인 가격 경향은 상당히 안정적이어서 올해는 양호한 균형을 보여 주고 있습니다. 산업계는 지난 2년동안 강력한 변동을 겪은 후에 어느 정도의 안정성이 회복되었다는데 안도 하였습니다. 미국 주택 시장은 약간 진정되었지만 여전히 2019년보다는 활발한 상황입니다. 그래서 좀 더 양호한 제재목 판매량이 단기간에 형성될 잠재성이 있습니다.

Eastern S-P-F 를 포함하는 새롭게 디자인된 제재목 선물은 이미 시장을 주초부터 혼동시키고, 지금까지 구매에 소극적인 다수의 구매자들이 구매를 시작하였습니다. 저등급 오퍼는 표준 등급만큼 거의 제한적 이었습니다. 제재목 선물 거래는 좀 더 유동적이었습니다. 거래량은 다른 원자재들에 비하면 적은 수준을 유지하였지만, 견적 가격은 즉각적으로 지난 주 수준 이상으로 상승하였습니다.

캐나다 회사인 West Fraser는 월요일에  BC 주에 위치한 Fraser Lake와 Williams Lake 제재소의 영구적인 감산을 발표하였습니다. 감산량은 대략 170 million board feet 입니다.  of combined production at its BC 주에 위치한 Fraser Lake와 Williams Lake 제재소의 감산을 발표하였습니다. 캐나다 BC주 제재소들은 주문 파일은 2-4주로 형성하고 있습니다. 가장 기본적인 Southern Yellow Pine 아이템에 대한 수요는 약간 주춤하였습니다. 특히 중부 지역에서 2X6 수요가 감소하였습니다. 표준 등급의 주문 파일은 1-3주 형성 하고 있습니다. 하지만 고등급은 9월 1주째로 형성하고 있습니다. Stud 판매는 제재목에 비하여 탄탄하였습니다.

2022년 8월 12일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$624 mfbm으로 지난 주 가격인 $610보다 $14, 2% 상승하였지만, 1개월 전 가격인 $671보다는 $47, 7% 하락하였습니다. 1년전 같은 시기 가격인 US$439 mfbm와 비교하면 $185, 42% 높았지만, 2년전 가격인 $746과 비교하면 $122, 16% 낮았습니다.

전세계 팬더믹으로 인한 거대 혼란이 일반적으로 전체 사회, 특히 비지니스에 충격을 주진 2년이 넘었습니다. 되돌아 보면 우리 삶의 변화가 COVID-19 팬더믹의 직접적인 결과라고 하기에는 어렵지만, 갑작스럽게는 아니지만 어떤 식으로 발생할 수 있는 일이었습니다. 건설용 구조재 침엽수 제재목 가격이 올해 초에 계속되는 운송 문제로 인한 제란된 공급과 계속되는 강한 수요로 인하여 최고조를 기록하였습니다. 그러다가 상당 수준으로 하락하다가, 6월 중순에 약간의 수요와 공급 균형이 이루어지면서 안정되었습니다. 지난 2년 넘게 제재목 시장이 외부 조건들에 큰 변화로 반응하였습니다. 즉 이전에 본 적이 없는 높은 가격과 변동성을 보여 주었습니다.    

밀레니엄 세대가 주택 구입 연령으로 현재 진입하면서 미국 주택 시장의 활기가 넘쳐났다는 것에는 의문의 여지가 없습니다. 참말로 지금 처음으로 주택을 구입하는 구매자들 중에 가장 거대한 단독 집단이 밀레니엄 세대 입니다. 밀레니엄 세대는 베이비붐 세대보다 더 많아서, 단순히 인구 통계때문에 15년동안 강한 주택 수요를 예상할 수 있습니다. 2006년 주택 붕괴와 2008년 경제 침체이후 10년 동안의 인구에 비하여 미국내 주택 건설은 부족하였다는 것은 말할 나이 없는 사실이었습니다. 모든 이런 상황에서 단 하나의 긍정적인 점은 믿을 수 없이 낮은 이자율로, 주택 융자가 좀 더 용이 하였습니다.밀레니엄 세대의 주택 취향은 이전 세대와는 차이가 있다는 것을 주목하는 것이 중요합니다. 가장 명백한 차이는 밀레니엄 세대는 단독 주택에 대한 관심이 떨어지고, 다세대 주거에 사는 것을 선호하였습니다. 즉 독립 주택대신에 밀레니엄 세대는 학교, 커피숍, 시장, 공원 등을 걸어 다닐 수 있는 지역 사회에 있는   아파트 (condos)와 타운 하우스 구매를 선호하였습니다. 새로운 주택 건설에 단독 주택이 가장 큰 부분을 차지하고 있고, 단독 주택 건설은 대부분 목재를 사용합니다. 다음 세대 혹은 2세대 후에는 이런 취향 전환이 과거 몇 세대 넘게 유지되어 온 기존 건설 사업에 어떤 충격을 줄지는 명백해 질 것 입니다. 그래서 현재 주택 건설 경향과 산림 생산물 산업에 어떤 의미로 다가올지를 지금 심도 있게 살펴보아야 합니다.   

주택 건설 업체와 제재목 제조 산업 양측은 모두 새로운 현실에 대하여 조정해가면서, 언제 제재목 가격이 정상으로 졸아 올 것인가에 대한 의문을 갖고 있습니다. 그 질문에 대한 답은 우리는 $250 2x4s를 다시는 보지 못 할 것 입니다. 이런 답변이 가능한 가장 큰 이유는 2006년부터 2017년까지 10년동안 미국은 인구에 비하여 주택 건설을 충분히 하지 못하였다는 것 입니다. 그래서 제재목 수요는 결과적으로 침체되었고, 이 때문에 가격은 낮게 유지되었습니다. 2020년 중반부터 제재목 가격은 빠른 속도로 심각하게 상승하자 일부는 제재소들이 협잡을 하였다고 언급하였습니다. 만약에 제재목 가격이 지난 10년간 단계적으로 상승하였다면, 즉 매년 10-15% 상승하였다면, 누구도 제재목 가격 상승이 특이하다고 생각하지 않습니다. 하지만 가격 상승이 급격하고 심각하게 상승하자, 일부는 이런 상황이 적당하지 않고, 가격은 반드시 예전 수준으로 하락할 것이라고 즉각적으로 생각하였습니다. 제재목 가격이 $250 2x4s으로 다시 돌아오지 않을 것이라는 또 다른 이유는 제재목 생산업체들의 비용 구조가 완전히 변화하였기 때문입니다. 지금 발생하고 있는 인플레이션이 단지 아니라, 작업 비용을 상당히 증가시키는 좀 더 근본적이고 구조적인 변화가 산림 산업에 발생하였습니다.

미국 주택 신축, 특히 단독 주택 신축이 제재소들에게 중요하다는 것은 과장된 사실이 아닙니다. 캐나다 침엽수 제재목의 65%는 미국에 수출되어 판매되고 있고, 새로운 주택. 건설에 많은 부분을 차지 하고 있습니다. 그리고 10%는 캐나다 자국 시장에서 판매 되고, 6%는 일본으로 수출됩니다. 일본은 캐나다 제재목의 #1/appearance 등급 혹은 프리미엄 목재를 수입하고 있고, 북미에서 사용되는 표준 등급 혹은 #2&Btr.는 수입하지 않고 있습니다. 지난 몇 년 동안 제재목 기준 가격인 2×4 가격과 미국 주택 신축 간의 근접한 상관 관계가 부각되었습니다.   

제재목 시장과 현재 가격에 관하여 말하자면, 6월 중순에 상당한 가격 하락이 침엽수 제재목의 새로운 수요를 창출하는데 성공적이었습니다. 그러면서 가격이 이전 주의 가격 수준으로 거의 상승 하였습니다. 하지만 판매량은 여전히 적절하지 않았고, 구매에 대해 보수적인 구매자들에게 어느 정도 동기를 부여하는 계절적 감산이 어렴풋이 나타나기 시작하였습니다. 그런 판매 증가는 생산업체들이 가격을 상승시키기에 충분하였습니다. 이중의 Canada Day와 미국 독립 기념일의 장기 휴일 기간은 침엽수 제재목 판매 부진과 연간 최저 가격으로 접근하는 때 입니다. 주택 신축 그리고 폭풍, 홍수, 산불과 같은 기후 위기 상황과 같은 거시 경제의 다수 조건에 의하여 결정되는 일반적인 계절적 가격 사이클이 올해도 발생했는지의 여부가 아직 정확하게 알려지지는 않습니다. 6월 24일 마감한 주의 제재목 가격은 이전 주의 큰 하락에서 반등하여, 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 $630 mfbm이었습니다. 이는 전주 가격인 $535보다 $95, 18% 상승하였고, 전월 ($945) 대비 $315, 33% 하락하였습니다. 작년 같은 시기의 가격인  $900 mfbm와 비교하면 $270, 30% 낮았지만, 2년전 가격인 $436 가격보다는 $194, 44% 높았습니다.

2022년 2사분기이후 주택 구매와 주택 건설이 강력하게 증가하면서, 제재소들은 재가동과 수많은 판매를 하였습니다. 제재소들이 다시 가동하는데 약 18개월이 소요된 경우도 이었습니다. 올해가 시작되면서 제재목 생산량은 즉각적으로 증가하기 시작하였습니다. 그리고 2000년 초반의 새로운 혹은 업그레이드가 되기 시작되었고, 근래에 주목할 만한 시설 변화가 정상화되어 갔습니다. 기본적인 제재목의 생산량을 증대 시키기 보다는 CLT, glulam, LVL, LSL과 같은 고부가가치 생산물인 공학 목재에서 studs까지 다양한 특수 아이템들을 생산하는데 집중을 하고 있습니다.    

2022년 7월 미국의 기존 주택 판매량은 6개월 연속으로 하락하였습니다. 미국의 4대 중요 지역의 판매량은 전월 대비 그리고 전년 대비 하락하였다고 전국 부동산 협회 (National Association of Realtors)는 발표하였습니다. 즉 거래가 종료된 기존 주택 7월 총판매량은 6월보다 5.9% 하락하여 4.81 million (SAAR)이었고, 2021년 7월 6.03 million보다 20.2% 하락하였습니다.

2022년 7월 마지막 날에 등록된 주택 재고량은 6월보다 4.8% 증가하여 1,310,000 units이었고, 전년과 변화가 없었습니다. 현재 판매 속도 기준으로 판매 안된 재고는 3.3개월 재고량으로 2022년 6월에는 2.9개월, 2021년 7월에는 2.6개월 이었습니다.

2022년 7월 모든 형태의 기존 주택 중간값은 2021년 7월 ($364,600)보다 10.8% 상승하여 $403,800 이었습니다. 이는 전년 대비 125개월 연속 상승이고, 이는 가장 장기적 기간 기록을 새로 수립하였습니다.

2022년 7월 단독 주택 판매량은 6월 (4.56 million)보다 5.5%, 전년 대비 19.0% 하락하여 4.31 million(SAAR)이었습니다. 그리고 기존 단독 주택 중간 값은 전년 대비 10.6% 상승하여 $410,600이었습니다. 7월 기존 아파트 (condominium)와 조합 (co-op) 주택 판매량은 전월 대비 9.1%, 전년 대비 29.6% 하락하여 500,000 units(SAAR) 이었고, 중간 값은 전년 대비 9.9% 상승하여 $345,000이었습니다.

미국 동북부의 기존 주택 7월 판매량은 6월보다 7.5%, 전년 대비 16.2% 하락하여 620,000이었고, 중간 값은 전년 대비 8.1% 증가하여 $444,000이었습니다. 중서부 기존 주택 7월 판매량은 전월 대비 3.3%, 전년 대비 14.4% 하락하여 1,190,000이었고, 중서부 중간 값은 전년 대비 7.0% 상승하여 $293,300이었습니다. 미국 남부 지역의 기존 주택 7월 판매량은 전월 대비 5.3%, 전년 대비 19.6% 하락하여 2,130,000이었고, 중간 값은 14.7% 증가하여 $365,200이었습니다. 미국 서부 지역 기존 주택 7월 판매량도 전월 대비 9.4%, 전년 대비 30.4% 감소하여 870,000이었고, 중간 값은 전년 대비 8.1% 증가하여 $614,900이었습니다.  

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2022년 7월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2022년 7월 사유 주택 건축 허가는 1,674,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2022년 6월 (1,696,000) 보다 1.3% 하락하였고, 2021년 7월 (1,655,000)과 비교하여 1.1% 상승하였습니다. 2022년 7월 단독 주택 건축 허가는 928,000 (SAAR)로 2022년 6월 (970,000)과 비교하여 4.3% 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 7월 허가는 693,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2022년 7월 사유 주택 신축은 1,446,000 (SAAR)으로, 2022년 6월 (1,599,000) 보다 9.6% (±8.6%) 하락하였고, 2021년 7월 (1,573,000) 보다는 8.1% (±11.9%) 낮았습니다. 7월의 단독 주택 신축은 916,000 (SAAR)으로 6월 (1,019,000)과 비교하여 10.1% (±10.8%) 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 7월 신축은 514,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2022년 7월 사유 주택 완공은 1,424,000 (SAAR)으로 2022년 6월 (1,409,000)과 비교하면 1.1%(±14.8%) 상승하였고, 2021년 7월 (1,376,000) 보다 3.5% (±15.5%) 상승하였습니다. 2022년 7월 단독 주택 완공은 1,009,000 (SAAR) 으로 2022년 6월 (1,017,000)에 비하여 0.8% (±12.2%) 상승하였습니다. 1월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 412,000 (SAAR) 이었습니다.

산림 소유주들은 지난 몇 주 동안 제재목 수요가 급격히 하락하였다고 보고하였습니다. 그러면서 다수의 산림 소유주들은 제재 산업과의 협상에서 가격 하락을 수용하였습니다. 3분기동안 spruce 2b의 가격 하락은 20-25 euros/m3이었지만, 목재 가격은 여전히 양호한 수준이었습니다. 생재 spruce 2b의 3분기 가격은 주로 90-100 euros/m3로 판매 되었고, 2개월 전에는 여전히120 euros로 판매 되었습니다. 그리고 beetle wood는 65-70 euros/m3로 판매 되었습니다. 하지만 지역적인 가격 차이는 전년보다 컸습니다. Pine 2b BC가격은 이전에 언급한 것과 같이 70-75 euros/m³ 이었습니다. 다른 한편 Pallet wood 가격은 변화가 없이 매우 굳건하여 거의60 euros / FM 이었습니다. 제재용 원목과는 반대로 모든 산업용과 에너지 목재 수요는 여전히 높고, 가격은 계속 상승하였습니다. 그러면서 품질이 떨어지는 제재목용 원목이 산업용 혹은 에너지 목재로 사용하는 것이 가능하게 되었습니다.

화석용 에너지 생산물의 확보가 제한되고, 가격이 급상하면서, 모든 종류의 에너지 목재 수요가 상승하였습니다. 가스, 전기, 난방용 원유 가격이 여전히 높게 형성되면서, 에너지 목재와 난방용 목재 수요는 계속 상승합니다.  양질의 난방용 목재를 만들기 위해서는 건조 시간때문에 2년이 소요됩니다. 그래서 많은 지역에서 현재 수요가 공급을 초과한 상황입니다. 다수의 구매자들은 연간 필요량 이상으로 난방용 목재를 축적하고 있는 상황입니다. 다수의 소비자들이 가스와 원유 난방 시스템에서 목재용 난방 시스템으로 전환하고 있어 수요가 더 증가하고 있습니다.

이와는 반대로 건설 산업의 수요는 급격하게 감소하고 있습니다. 건설용 목재와 제재목 판매는 극심하게 감소하였습니다. 2사분기에 운송이 개선되면서 제재 산업은 충분한 재고를 확보하였습니다. 그러면서 제재소들은 휴가를 연장하거나 여름 동안 점검을 위한 운영 중단을 하고 있습니다.

COVID-19 팬더믹이후에 다세대 주택 개발업자와 시공 업체들은 필요한 제재목을 위한 예산 확보가 쉽지 않아지면서 시공 작업이 감소되었습니다. 한달 동안의 심각한 변동이후에 제재목 선물 가격은 2022년 8월 초에 NASDAQ의 제재목 선물 가격 정보에 따르면 가장 낮은 수준으로 형성되었습니다. 역코스이후에 현재는 $600이하를 유지하고 있습니다. 제재목 시장의 2차례 팬더믹 시대의 가격 거품이후에 가격이 하락하였습니다, 즉 가격이 $1,000이상으로 상승하였다가 $500이하로 하락하였습니다.

2022년 6월 생산자 가격 지수 (Producer Price Index : PPI)는 22.6% 하락하였고, 2022년 3월에서 7월까지 전체적으로 35.0% 하락하였다고 NAHB 수석 경제학자 David Logan이 보고하였습니다. 1947년 미국 통계청에서 침엽수 제재목 생산자 가격 지수 (PPI)가 기록된 이후에 제재목 가격이 20% 상승한 2020년 초반 보여준 10% 이상 변동성을 한번도 보여 준 적이 없었습니다. 그때 이후 가격 변동성은 25-30% 이었습니다.

NAHB 경제학자David Logan에 따르면 이런 가격 변동은 지속된 COVID-19 팬더믹 충격에 기인하고 있습니다. 2020년 3월과 4월에 팬더믹으로 인하여 일주 제재소들은 가동을 중단하다가 7월과 8월에 생산을 정상적으로 하였습니다. 이런 상황 때 주택 수요 상승을 만나게 되었지만,제재목 산업은 이를 예측하지 못하였습니다. 당시 제재소들은 거대한 재고를 원하지 않았고, 이는 2020년에 가격 상승의 큰 원인을 제공하였습니다. 그리고 2021년 미국의 주택 수요는 극심한 강세를 보여주었지만, 제재목 생산업체들은 생산량을 증가시키지 않고 이전과 같은 수준의 생산량을 유지하였습니다. 가격 상승 혹은 제재목의 잠정적인 공급 부족에 대한 대처 방법에 관한 설문조사에 따르면, 소수만이 설계 변경 혹은 대체 자재를 사용하고 있습니다. 거의 절반인 48%는 제재목 선물 가격 변동에 따라 구매와 제재목 스케쥴을 변화시키고 있습니다. 38%는 아무런 반응을 보여주고 있는데, 이는 전분기에 비하여 18% 상승하였습니다.

2020년 6월 EU의 제재목 수입량은 전년 대비 67% 감소하여 638 thousand m³이었지만, 제재목 평균 가격은 전년 대비130% 상승하여 $528/m³ 이었습니다. 여전히 러시아는 유럽의 최대 제재목 공급 국가인데, 러시아 제재목 수출량은 전년 대비 43% 하락하여 250 thousand m³이었습니다. 우크라이나 제재목 수출량도 41% 하락하여 109 thousand m³ 이었지만, 노르웨이 수출량은 6% 증가하여 64 thousand m³ 이었습니다.

2022년 4월 EU의 5차 제재 조치이전에 계약된 러시아와 벨라루스 제재목이 2022년 7월 10일까지 유럽에 공급되었습니다. 2022년 7월에 러시아 북서 지역의 제재소들은 감산을 시작하였습니다. 2021년 상반기 러시아 제재목의 EU 수출액은 $616 million 이었지만, 2022년 상반기 수출액은 수출량이 26% 하락하면서 $596 million 이었습니다. 2022년 상반기 러시아 제재목의 EU 수출 평균 가격은 30% 상승하여 $371/m3 이었습니다. 제재목 가격 상승은 러시아 제재목의 유럽 수출 하락을 상쇄하였습니다.

러시아 제재목 UK의 2022년 1사분기 수출량은 전년 대비 83% 하락하여 30 thousand m³ 이었고, 2사분기 수출은 3월 25일에 시작된 제재로 인하여 거의 완전히 중단되었습니다. 2022년 1월에서 6월까지 러시아 제재목의 영국 수출액은 전년 ($81 million) 대비 85% 하락하여 $12 million 이었고, 수출량도 91% 하락하여 32 thousand m³이었습니다. 2022년 6월 스웨덴은 영국 제재목 공급 최대 국가가 되어서, 수출량은 244 thousand m³이었고, 2번째 국가는 라트비아로써 19% 하락하여 111 thousand m³ 이었습니다. 그 다음은 핀란드인데 26% 하락하여 86 thousand m³이었습니다. 2022년 6월 영국의 제재목 총 수입량은 전년 대비 18% 하락하여 630,000 m³이었고, 수출액도 11% 하락하여 $317 million이었습니다. 제재목 수입 평균 가격은 8% 상승하여 $503/m³ 이었습니다.

미국 상무부 (U.S. Department of Commerce)가 논란 많은 관세에 대한 제3차 연간 행정재심사에서 최종적으로 다수의 캐나다 침엽수 제재목 관세를 8.59%로 낮추었다고 National Lumber and Building Dealers Association (NLBMDA)는 보고 하였습니다. 즉 현재 관세율 17.91%에서 8.59%로 상당한 수준으로 감소하였습니다. 2022년 초반 미국 상무부의 예비 결정은 11.64% 이었습니다.

NLBMDA는 캐나다 침엽수 제재목 관세 8.59%에 환영의 뜻을 보여주었지만, 미국 소비자들에게는 미국 주택 시장을 약화시키고, 제재목 공급망이 불안정화되어 적당한 가격의 주택 소유 접근을 방해하게 하는 가혹한 조세입니다. NLBMDA는 캐나다 제재목 관세 경감과 새로운 침엽수 제재목 조약 (Softwood Lumber Agreement) 협상을 위하여 바이든 행정부의 무역 관료들에게 많은 로비를 하였습니다. 미국 시공업체들은 사용하는 제재목의 ¼ 이상을 캐나다 수입목을 이용하고 있고, 2017년 이후 극심하게 변동하는 과도한 관세에 타격을 받았습니다.

7월이 시들면서, 북미 제재목 가격은 보합세를 유지하였습니다. 하지만 잠잠한 수요와 충분한 공급은 곧 가격 하락이 발생할 것이라는 것을 의미한다고 다수가 경고하였습니다. 현장 재고는 충분한 상황이고, 여전히 불만스럽지만 운송 문제는 개선되어 지고 있습니다. 전통적으로 중요한 건축 활동이 형성되는 높은 인구가 밀집된 지역이 폭염의 날씨가 대부분의 건설 작업을 방해하면서 현재 잠잠합니다. 제재소들은 일반적인 연간 부진을 대비하면서, 감산과 직원 휴가를 시행하고 있습니다. 가격이 약세라는 사실을 인지하고 있는 것이 사실이고, 제재소들의 주문 파일은 잠잠하지만 양호하게 2주정도를 형성하고 있습니다.

미국의 Western S-P-F 제재목과 stud 공급업체들은 잠잠해진 수요에 크게 놀라지 않습니다. 대부분의 현장 재고는 적절한 상황이고, 구매자들은 단기적으로 필요한 소량 구매에 부담을 느끼지 않고 있습니다. 전국적으로 다수의 지역에서의 건설이 잠깐 숨을 돌리고 있고, 지독히 더운 날씨는 야외 작업을 제한하고 있습니다.

캐나다 Western S-P-F 시장에서 구매 활동이 눈에 띄게 감소하였습니다. 7월 마감은 월 시작과는 상당히 다른 분위기 이었습니다. 즉 월초의 강한 수요와 판매 활동과는 반대되게 월말 혹은 현재 시장은 부진함을 보여 주었습니다. 소비자들은 즉각적으로 필요한 물량만 구매하고, 그 이외는 잠잠하였습니다.

Green Douglas-fir 생산업체들은 한동안 가격을 유지하였지만, 머지않아 가격 조정을 해야 한다는 소리가 점점 커지고 있습니다. 최근 몇 주 동안 주요 건설 시장이 더 잠잠해 졌고, 폭염이 북미 전역을 감싸고 있습니다. 수요 부진에도 제재소들은 2주 정도의 주문 파일을 형성하고 있습니다.    

2022년 7월 29일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$684 mfbm으로 지난 주 가격과 변화가 없고, 전월 가격인 $625보다 $59, 9% 상승하였습니다. 전년도 가격인 US$545 mfbm와 비교하면 $139, 26%, 2년전 가격인 $620보다는 $64, 10% 높습니다.

주택 건설은 복잡한 사업입니다. 미국내의 주택 부족에도 불구하고, 시장 수요를 마추는 생산량 증가를 빠르게 실행하는 것은 어려운 일 입니다. 이런 어려움에는 다양한 요인이 때문입니다. 제재목 관세의 처리, 노동력 부족, 주택 융자 이자율 상승, 인플레이션으로 인한 건축 자재 상승. 주택 시공업자 정서의 급락, 잠잠한 구매자 등의 이유들이 있습니다. National Association of Home Builders의 수석 경제학자인 Robert Dietz는 주택 시공업체에 영향을 주는 5개 요인인 “5 L’s”을 발표하였습니다.

노동력

건설 노동자를 찾는 것은 현재 어려운 일입니다. 이런 부족을 채우기 위하여, 좀 더 많은 여성 인력이 건설 분야에 참여하여야 한다고 주장하였습니다. 그리고 이민법을 개편하여 좀 더 많은 이민자들이 건설 직업에 유입되어야 한다고 주장합니다. Associated Builders and Contractors의 분석에 따르면 2022년 수요에 부응하기 위하여는 650,000 이상의 노동력이 필요합니다. 건설이 부진할 거라는 가정이라도, 2023년 수요를 만족시키기 위해서는 산업은 590,000이상의 노동력이 필요합니다. 현재 노동 공급은 대학살의 수준입니다. 시간당 $30의 임금을 오퍼하여도 노동력 확보가 어려운 상황입니다.   

 

제재목 (다른 건축 자재들)

제재목 가격은 상승을 유지하였습니다. 지난 해 제재목 가격은 거친 움직임을 보여 주었습니다. 새로운 최고 기록을 경신하다가, 급격하게 하락하였지만, 전체적으로 침엽수 제재목 가격은 팬더믹 이전보다는 높은 수준이었습니다. 침엽수 제재목 가격 상승으로 평균적인 단독 주택 건설 비용이 $14,345, 평균적인 새로운 아파트 건설 비용이 $5,511 상승하였다고 NAHB는 추산하였습니다. 만약에 당신이 아파트를 렌트한다면, 제재목 때문에 한달 렌트 비용을 $51더 지불 해야 합니다.

 

대출

이자율은 주택 건설 업자와 개발 업자들의 차입관련 재무 비용에 영향을 줍니다. 3월 이후 연방 준비제도 이사회 (Federal Reserve)는 4차례 이자율을 상승시켰습니다. 이로 인하여 주택 시공 업자와 주택 구매자의 비용은 상승하였습니다. 높아지는 이자율은 공급과 수요에 영향을 준다고 Dietz는 주장하였습니다. 높아지는 주택 융자 이자율로 구매 구매가 지연되거나 기다리게 되고, 이는 수요에 영향을 주며, 주택 건설 사업을 부진케 한다고 그는 언급하였습니다. 7월 28일로 마감한 주의 30년 고정 주택 융자 이자율은 5.3%라고 Freddie Mac은 발표하였습니다. Dietz에 따르면 이자율 상승은 건설 업자와 개발 업자 융자 비용 상승을 의미하고, 이는 토지 개발과 주택 건설 비용 상승으로 연결 됩니다.

법규

지역 설정에서 노동력 요구 조건 비용까지의 관련 법규는 건설 업자 비용에 추가되게 됩니다. NAHB 발표에 따르면 5월에 정부가 부과하는 법규 비용은 신축된 단독 주택 판매를 위한 가격에 거의 $94,000을 추가하게 됩니다. 또한 님비주의 문제가 발생합니다. 즉 새로운 건설로 인한 교통량 증가, 공해, 다른 걱정거리 등에 대하여 지역에서 거부감을 느끼고, 새로운 건설 시작에 제약이 됩니다. 현재 주택이 부족한 상황이지만, 이런 상황이 계속 될 것 이라고는 대부분의 미국인들이 생각하지 않습니다. Harvard의 주택 연구를 위한 연합 센터의 책임자인 Christopher Herbert에 따르면 2006년 MarketWatch와 인터뷰에서 주택 시공 업체들은 수요 이상의 주택을 건설한다는 것을 기억하였습니다. 하지만 Great Recession이후에, 규제와 법규 환경은 변화하였습니다. 관할권은 좀 더 엄격해 졌고, 금융적인 측면에서 좀 더 신중해 졌습니다.  

부지/토지

최근에 건설 업자는 건설을 위한 부지가 필요하지만, 부지 부족을 경험하고 있습니다. 지난 10월 NAHB의 설문에 의하면, 건설 업체 67%가 개발 부지 전체 공급의 하락을 보고하였고, 이는 역사상 가장 낮은 수준입니다. 7월 설문 조사에 따르면 건설 업체 13%는 판매를 개선하거나 취소 흐름을 막기 위하여 6월에 주택 가격을 하락 시켰습니다.