미국 노동 통계국(U.S. Bureau of Labor Statistics)의 구인과 노동 이동 설문(Job Openings and Labor Turnover Survey : JOLTS) 데이터의 Associated Builders and Contractors (ABC) 분석에 따르면 건설 산업은 7월말에 구인수가 248,000이라고 보고하여 6월보다 51,000 감소하였고, 2023년 7월과 비교하면 103,000 하락 하였습니다.

건설 구인은 7월에 2개월 연속으로 하락하였다고 ABC 수석 경제학자 Anirban Basu이 언급하였습니다. 주거용 분야에서의 하락이 주요 원인이었다고 그는 강조하였습니다. 2024년 6월의 주택 완공이 2007년 이래 가장 많았지만, 건설중인 주택수는 올해 시작이후 8% 하락하였습니다.

Basu는 비 주거용 분야도 어려움에 직면하고 있다는 것을 강조하였습니다. 비어있는 건설 일자리 비율이 2018년이후 가장 낮은 수준이었고, 상업용과 숙소와 같은 분야의  감소된 노동력 수요가 보여지고 있습니다. 구인 감소에도 불구하고 해고는 역사적으로 낮은 수준을 유지하였고, 계약업자의 15% 이하는 향후 6개월 안에 직원 수준 하락을 예상하고 있다고 ABC의 건설 신뢰 지수(Construction Confidence Index)가 보여 주고 있습니다.

2024년 상반기에 미국의 OSB 생산량은 하락하였지만 캐나다 OSB 생산량 증가를 능가하면서, 북미 구조용 판넬 생산량은 1.8% 감소하였습니다. APA와 공학용 목재 연합(Engineered Wood Association)의 데이터에 따르면, 2024년 상반기 생산량은 총 16.012 billion ft² (3/8-inch 기준)이었습니다.

2024년 상반기 OSB 생산량은 전년대비 0.9% 하락하여 11.243 bsf이었습니다. 캐나다 생산량은 전년대비 4.2% 증가하여 4.033 bsf이었지만, 미국은 생산량은 3.5% 감소하여 7.210 bsf이었습니다.

2024년 상반기동안 합판 생산량 경향은 2024년 1사분기의 분명한 경향을 강하게 반영하였습니다. 상반기동안 미국 합판 생산량은 2023년 상반기에 비하여 4.3% 하락하여 3.876 bsf이었고, 캐나다 합판 생산량은 2.3% 하락하여 893 million ft² 이었습니다. 전체적인 합판 생산량은 2023년 상반기와 비교하여 3.9% 감소하여 4.769 bsf이었습니다.

2024년 1사분기와 비교하면 2사분기 판넬 생산량은 1.2% 증가하여 8.053 bsf 이었습니다. OSB 생산량은 1.3% 증가하여 5.657 bsf이었는데, 미국은 1.1%, 캐나다는 1.7% 상승하였습니다. 합판 생산량은 1.0% 증가하여 2.396 bsf이었고, 미국의 0.4% 하락을 캐나다의 7.2% 상승으로 상쇄하였습니다.

2024년 상반기에 공학용 목재 생산은 구조용 판넬보다 더 강하게 추적하고 있습니다. 상반기에 북미 집성재 생산량은 2023년 상반기와 유사하게 5.0% 상승하여 144.2 million board feet이었습니다. I-joist 생산량은 11.5% 상승하여 326.6 million linear feet이었지만, LVL 생산량은 17.5% 하락하여 37.6 million ft³이었습니다.

2024년 6월 고밀화 바이오 매스 연료 미국 판매량은 0.16 million tons이었고, 평균 가격은 $251.91/ton이었습니다. 2024년 6월에 수출량은 0.73 million tons이었고, 평균 수출 가격은 $193.92/ton이었다고 미국 에너지 정보국(U.S. Energy Information Administration)의 보고서에서 발표하였습니다. 2024년 6월 현재까지 월간 데이터는 77개의 고밀화 바이오 매스 연료 운영 제조업체에서 수집하였습니다. 이들 제조업체들의 전체 생산량은 년간 13.34 million tons이었고, 2,568의 정직원을 고용하고 있습니다.

2024년 6월에 월간 응답업체들은 1.60 million tons의 바이어 매스 원자재 공급 원료를 구매하였고, 0.90 million tons의 고밀화 바이오 매스를 판매하였습니다. 공급 원료가 같은 보고 기간 동안에 생산량과 직접적으로 관련되지 않는 것에 주목해야 합니다.

2024년 8월 23일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western S-P-F 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$396 mfbm으로 전주 가격인 $390보다 $6, 2% 상승하였고, 전월 가격인 US$339 mfbm와 비교하여 $57, 17% 높았습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 $420와 비교하여 $24, 6% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $624와 비교하여 $228, 37% 낮았습니다.

2024년 8월 23일로 마감한 주의 Southern Yellow Pine East Side 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$395 mfbm으로 전주 가격인 US$395 mfbm와 비교하여 변화가 없었고, 전월 가격인 US$349 mfbm에 비하여 $46, 13% 높았습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 $423와 비교하여 $28, 7% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $800과 비교하여 $405, 51% 낮았습니다.

건강 관리와 교육에 대한 관심을 앞서는 주택 비용에 대한 불만이 부유한 국가에서 전례 없은 수준으로 상승하였습니다. FT가 발표한 갤럽 분석 수치에 따르면 OECD 국가에서 응답한 국가의 절반은 알맞은 가격의 주택 이용 가능성에 불만이었고, 중앙 은행이 수십 년 만에 가장 높은 인플레이션과 싸우기 위하여 이자율을 급상시킨 이후 불만이 급격하게 상승하였습니다. 상승한 이자율이 유럽 일부에서 부동산 가격을 가라 앉혀 지만 팬더믹 이전 수준보다는 훨씬 높게 유지되었습니다. 독일에서 주택 가격은 2020년이후 20% 상승하였고, 프랑스는 15% 상승하였습니다. 영국에서는 현재 주택 가격이 평균 연간 보증 임금보다 8배이고, 1997년과 비교하여 2배 이상 입니다.

이런 상황이 미국에서 특히 극심하여 미국 주택 가격은 Joe Biden이 취임한 2021년 1월이후 거의 38% 상승하였습니다. 미국 연방 준비 제도(Federal Reserve)의 이자율 상승에도 불구하고 중위 가격 주택에 대한 주택 융자 대출금 지불은 $2,000에서 $3,096으로 급등하여 잠재적 구매자를 압박하고 있습니다. 임대도 상승하여 1-침실 아파트의 임대는 지난해보다 14% 상승하였는데, 뉴욕과 샌프란시스코는 20% 넘게 상승하였습니다.

위기를 휘몰아치는 중요 요인은 새로운 주택의 부족입니다. OECD 경제학자인 Willem Adema는 개발업체가 호화 부동산에 우선 순위를 두고 있고, 저소득 가정을 위한 옵션을 낮추고 있다는 것을 강조하였습니다. 이는 기록적인 100,000이상의 영국 가정이 임시 거처로 몰리고 있습니다. 갤럽 데이터에 따르면 젊은 세대에서 불만이 가장 높았습니다. 30-49세의 나이대의 56%와 30세 이하의 55%가 주택 가용성에 불만을 표현하였습니다. 이런 상승하는 불만은 다가오는 선거, 특히 주택 가용성이 핵심적인 주제가 될 미국에서 영향을 줄 것이라고 예상합니다. 주택이외에도 부유한 국가의 약 30% 사람들은 건강 관리, 교육, 대중 교통에 불만을 표시하였습니다. 생황 수준에 대한 전반적인 불만도 상승하여 2023년 24%에서 2024년에 25%이었습니다

2024년 1월에서 7월까지 일본의 목재 가구 수입량은 전년대비 16% 감소하여 20.9 million개 이었고, 수입액도 17%로 심각하게 하락하여 $955 million 이었습니다. 수입한 목재 가구의 개당 평균 가격은 1.7%로 약간 하락하여 $46이었습니다.

일본의 목재 가구 수입 시장에서 중국은 지배적이어서 전체 수입의 60%를 차지하였지만, 2024년 1월에서 7월까지 중국 목재 가구 수입량은 14% 하락하여 12.5 million개이었고, 수입액도 하락하여 $516 million이었지만, 평균 가격은 개당 $41로 안정적으로 유지되었습니다. 베트남은 전체의 18%르르 차지하였지만, 수입량과 수입액은 모두 17% 하락하여 3.7 million개, $198 million이었습니다. 말레이시아 목재 가구 수입량은 11%를 차지하였지만, 수입량은 14% 감소하여 2.4 million개, 수입액은 22%로 급격하게 하락하여 $46 million이었고, 평균 가격도 9% 하락하여 개당 $20 이었습니다. 인도네시아 목재 가구 수입은 4.3%를 차지하여 급격하게 하락하여, 수입량은 29% 감소하여 907 thousand개, 수입액은 28% 하락하여 $35 million 이었지만, 평균 가격은 1.2%로 약간 상승하여 개당 $38이었습니다. 태국의 시장 점유율은 4%로 수입량은 19% 하락하여 829 thousand개이었고, 수입액도 18% 감소하여 $26 million이었지만, 수입 평균 가격은 1.7% 상승하여 개당 $32 이었습니다. 대만과 필리핀의 시장 점유율은 각각 1.4%. 0.4%이었는데, 급격한 하락을 경험하였습니다. 대만 목재 가구 수입량은 29% 하락하여 291 thousand개이었고, 수입액도 29% 하락하여 $12 million이었습니다. 필리핀 목재 가구 수입량은 13% 감소하여 75 thousand개이었고, 수입액도 25%로 급격하게 하락하여 $46 million 이었고, 평균 가격은 14% 하락하였지만 개당 $606로 높게 유지되었습니다. 폴란드와 덴마크의 시장 점유율은 각각 0.3%, 0.2%으로 수입량과 수입액 모두 급격하게 하락하였습니다. 폴란드 목재 가구 수입량은 28% 하락하여 58 thousand개이었고, 수입액도 34% 하락하여 $3 million이었습니다. 덴마크 목재 가구 수입량은 13% 하락하여 33 thousand개이었고, 수입액도 18% 감소하여 $11 million이었지만, 평균 가격은 개당 $348로 높게 형성되었습니다. 이탈리아 목재 가구는 전체의 0.1%로 수입량은 가장 극심하게 46% 하락하여 21 thousand개이었지만, 평균 가격은 거의 38% 상승하여 개당 $1,007으로 좀 더 고급이고 비싼 가구 수입으로 전환하는 것을 주목해야 합니다.

제품 유통측면에서 의자 가구가 전체 수입량의 24%를 차지하여 수입량은 5.1 million 개이었고, 수입액은 $327 million, 평균 가격은 개당 $65이었습니다. 침실 가구는 전체의 7.5%이었고, 수입량은 1.6 million개, 수입액은 $124 million, 평균 가격은 개당 $79이었습니다. 부엌 가구는 단지 2%이지만 평균 가격은 가장 높아서 개당 $143이었고, 수입량은 421 thousand개, 수입액은 $60 million이었습니다. 사무용 가구 비율은 가장 낮아서 0.9%이었고, 수입량은 189 thousand개, 수입액은 $11 million, 평균 가격은 개당 $58이었습니다.

2024년 9월 1일 기준으로 스웨덴의 Sveaskog는 스웨덴 전역에서 목재와 pulpwood 가격을 상승시켰습니다. 목재 가격은 60에서 SEK 95/m3fub로 상승하였고, 모든 pulpwood 가격도 SEK 60/m3fub으로 상승하였습니다. 이는 1월과 5월이후 올해에 3번째로 Sveaskog가 가격을 상승시켰습니다.

스웨덴 산업에서 생재 원자재 수요는 여전히 강세이어서 산림 생산물의 가격 상승에 상당히 기여하였습니다. Sveaskog는 스웨덴 산림의 가치가 국가 전역에서 더 잘 반영되도록 가격 목록을 조정하였습니다. 이런 가격 상승은 사유림 소유주들의 산림이 수익성이 있는 더 좋은 조건을 창출하였다고 Sveaskog의 구매 매니저인 Jens Stenberg가 주장하였습니다.

Sveaskog’ 구매자들은 스웨덴 전역에 있고, Sveaskog는 추출 사이트와 인접한 지역에서 원자재를 가공하여 운송 거리를 단축시키고 있습니다. Sveaskog는 스웨덴의 주가 소유하고 있는 스웨덴 최대의 산림 소유주 입니다.

일본의 주택 건설은 지난 30년간 심각하게 하락하여 현재 건설된 주택수는 1994년과 비교하여 절반 수준입니다. 일본 국토교통성 관광청 (Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism)의 최신 데이터에 따르면 2024년 7월에 일본의 주택 신축은 전년대비 0.2%로 약간 하락하여 68,014 units이었지만, 목재 주택 신축은 7월에 0.7% 상승하여 40,420 units으로 7월의 모든 주택 신축의 약 59.4%를 차지하였습니다. 2024년 6월에서 7월까지 모든 주택 신축은 2.6% 증가하고, 목재 주택 신축은 5.4% 증가하였음에도 불구하고 전년대비 수치는 광범위하게 하락하였습니다.

2024년 1월에서 7월까지 전체 주택 신축은 3.9% 하락하였고, 목재 주택 신축도 1.6% 하락하였습니다. 그 기간동안 연간 비율 주택 신축은 787,033 units으로 2023년 같은 기간보다 4%, 10년 평균보다 12% 하락하였습니다. 아주 대조적으로 30년전인 1994년 일본은 1.57 million units의 주택을 건설하여 2024년에 비하여 2배 높았습니다.

Japan Housing Starts, 1989 – 2024

Freddie Mac는 주요 주택 융자 시장 설문조사 결과를 2024년 8월 29일에 발표하였는데, 30년 고정 주택 융자 이자율 (Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균이 6.35% 로 전주의 6.46%와 비교하여 약간 하락하였고, 30년 FRM 평균은 7.18%입니다. 그리고 15년 고정 주택 융자 이자율 (Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균은 5.91%로 전주 평균인 5.62%보다는 하락하였고, 1년전 15년 고정 주택 융자 이자율 (Fixed-Rate Mortgage : FRM) 평균 6.55%보다는 낮았습니다.

Fed의 이자율 하락이 예상되면서, 주택 융자 이자율은 이번 주에 다시 하락하였다고 Freddie Mac의 수석 경제학인 Sam Khater는 언급하였습니다. 이자율이 하락을 계속할 것으로 예상되고, 잠재적인 주택 구매자들은 세세히 관찰하고 있습니다. 추가적인 이자율 하락이 될 때까지 구매 경지 반등은 힘들 것 입니다.

2024년 7월에 판매된 미국의 전형적인 처음으로 사기 알맞은 주택은 주택 구매자의 연간 수입으로 $79,252가 요구되어서 지난해에 비하여 4.4% 증가하여 지난 10월의 역대 최고보다 바로 아래 이었습니다. 그러한 주택의 월간 납부금은 현재 $1,981을 유지하고 있습니다. 이런 수치들은 상승한 주택 가격과 주택 융자 이자율을 반영하고 있다고 Redfin의 새로운 보고서에서 강조 하고 있습니다.

주택 가격이 기록적으로 상승하면서 전형적인 처음으로 사기 알맞은 주택 가격은 $250,000으로 전년대비 4% 상승하였습니다. 이런 상승은 주택 가용성에 압박을 주고, 수 많은 저임금 미국인을 시장에서 배제시켰습니다. 전형적인 미국 가구 소득은 $83,966으로 처음으로 사기 알맞은 주택의 문턱입니다. 하지만 중간 값 소득인 $67,173의 80% 혹은 그 이하는 이에 미치지 못 합니다. 7월에 평균 시급이 3.6% 상승하였지만, 주택 구매에 필요한 임금 상승의 속도에는 보조를 맞추지 못하고 있습니다.

전국적으로 처음으로 사기 알맞은 주택의 가용성은 하락하여 중위 소득 가정이 접근 가능한 주택은 단지 70%로 작년의 73%에서 감소하였습니다. 이런 주택에 대한 수요가 강화되면서 7월에 진행중인 판매는 전년대비 10% 상승하여, 지난 거의 2년간 가장 높은 수준이었습니다. 증가하는 경쟁은 주택을 확보하기 위한 비 금전적인 인센티브의 구매자 오퍼와 같은 창조적인 오퍼를 이끌어 내고 있습니다.

소득과 주택 가격간의 차이가 가장 확연한 지역은 캘리포니아 남부 지역입니다. Anaheim과 Los Angeles지역의 경우 구매자들은 처음으로 사기 알맞은 주택의 가용성을 위한 지역 중위 소득이 2배 이상 필요 합니다. 예를 들어서 Anaheim의 중위 소득은 $122,192이지만, 처음으로 사기 알맞은 주택의 가격은 $251,302 입니다. 이런 편차가 캘리포니아 다른 지역에서는 약간 작아지지만 여전히 심각한 수준입니다.

반대로 Rust Belt 도시 지역의 처음으로 사기 알맞은 주택의 가격은 좀 더 가용적 입니다. Detroit의 경우 중위 소득은 $63,937이지만, 처음으로 사기 알맞은 주택을 구매할 때 단지 $24,590만 필요하여 중요 대도시에서 가장 가용성이 좋은 지역 입니다. St. Louis와 이 지역의 다른 도시들도 비교적 가용적인 처음으로 사기 알맞은 주택을 제공하고 있습니다.

텍사스의 Austin만이 주택 가격이 2.5% 하락하면서 처음으로 사기 알맞은 주택의 가용에 필요한 소득이 하락한 유일한 대도시입니다. 하지만 지역 중위 소득은 $103,945으로 텍사스 주도에서 처음으로 사기 알맞은 주택을 가용하기 여전히 부족합니다.

이런 난관에도 불구하고 잠재적인 구매자들에게 일부 긍정적인 신호가 있습니다. 사기 알맞은 주택의 목록이 7월에 전년대비 거의 20% 증가하였습니다. 부가적으로 주택 융자 이자율이 점진적으로 하락하고 있어서 8월 22일 기준으로 평균 이자율은 6.46% 이었습니다. 이런 전환과 사기 알맞은 주택의 가용에 필요한 소득의 느려진 성장률과 합쳐져 가용성 위기를 약간 완화나는 신호일 수 있습니다.