2024년 7월 미국의 주택 가격은 0.2%로 조금 상승하면서 2개월 연속으로 상승하였다고 Redfin이 발표하였습니다. 이는 2023년 1월 이후 가장 작은 전월대비 상승과 같았습니다. 년간 기준으로 7월 주택 가격은 6.8% 상승하였지만 6월 상승률인 7.3%보다는 낮았고 1월 이후 가장 작은 연간 상승을 기록하였습니다.

Redfin Home Price Index (RHPI)는 단독 주택 가격을 계절적으로 조정한 변화 가격으로 계산하는 반복 매매 가격 방법을 사용합니다. RHPI는 주어진 기간동안 판매된 주택 판매 가격과 동일 주택 판매의 마지막 시기이래 가격이 어떻게 변화하였는지를 측정합니다. 이는 S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices와 유사하지만 1달 이상 빨리 발표됩니다. 7월 데이터는 2024년 7월 31일 마감으로 3개월을 포함합니다.

주택 가격은 조금씩 계속 상승하여 역대 최고 수준을 기록하였지만 전월에 비하여 상승 속도가 좀 더 느려지고 있는데, 이유는 구매자 수요에 비하여 시장의 주택 수요가 여전하기 때문 입니다. 주택 융자 이자율은 최근 몇 주 들어 상당히 하락하였지만, 구매자의 의미 심장한 상승을 아직은 의미하지 못하고 있지만 결과적으로 좀 더 빠르게 가격이 상승하는 것을 방지하고 있습니다.

가격을 하락 시킬 수 있을 만큼 판매 주택 목록이 충분하지 않고, 가격 상승을 의미 있게 상승시킬 만큼의 경쟁을 만드는 구매자도 충분하지 않다고 Redfin의 선임 연구원인 Sheharyar Bokhari는 주장하였습니다. 두가지 경우 중에 하나가 변화하기전까지 상대적으로 낮은 판매와 점진적인 가격 상승으로 다달이 현상을 유지할 것이라고 Sheharyar Bokhari는 언급하였습니다.

2024년 7월 Redfin Home Price Index에 따르면, 미국의 50대 인구가 많은 대도시권에서 계절적 조정되어 전월대비 주택 가격이 하락한 지역은 20곳(40%) 이었고, 4곳이 상승하였습니다. 7월에 가장 큰 하락은 텍사스의 Austin(-1.6%)이었고, 그 다음은 San Francisco (-1.1%), 뉴욕주의 Nassau County(-0.7%)이었습니다. 전월대비 가장 큰 상승은 Indianapolis (1.2%), Miami (1.2%), 텍사스의 San Antonio(1.1%)이었습니다.

핀란드의 입목 판매가 가격 성장을 멈추었지만 인도 판매 가격은 계속적으로 상승하면서 7월 핀란드 목재 교역은 높은 가격을 유지하고 있습니다. Natural Resources Institute Finland (Luke)에 따르면 목재 교역량은 급격하게 증가하여 5년 평균보다 50% 높았습니다. 2024년 1월에서 7월까지 목재 교역량 총합은 전년대비 6%, 5년 평균보다 19% 증가하였습니다.

입목 판매의 경우 spruce 원목 가격 평균은 단지 Euro 83/M³이하이었고, pine 원목 평균 가격은 Euro 80/M³ 부근을 유지하였습니다. 이들 가격은 실재 가격 기준으로 지난해 평균보다 10% 이상 상승하였습니다. Birch 원목 가격은 꾸준하게 Euro 67/M³을 유지하였습니다. 입목 판매 Pulpwood 가격도 정체 상태를 유지하였는데, spruce 평균 가격은 Euro 34/M³이었고, birch와 pine 평균 가격은 대략 Euro 33/M³으로 2023년보다 24*28% 상승하였습니다.

인도 판매 pulpwood 평균 가격은 계속 상승하였는데, spruce는 거의 Euro 53/M³ 이었습니다. 그리고 birch와 pine는 Euro 52/M³이하 이었습니다. 가격은 6월보다 2-3% 상승하였고, 지난해보다는 10-14% 상승하였습니다.

전형적으로 7월은 목재 교역에서 부진한 시기이지만, 교역량은 여전히 평상시의 수준을 훨씬 넘어섰습니다. 7월의 핀란드 교역량은 작년 7월보다 2배 이상이었고, 5년 평균의 50% 이상을 증가하였습니다. 2024년 1월에서 7월까지 원목 교역량은 5년 평균보다 22% 증가하였고, pulpwood 교역량은 11% 상승하였습니다.

6월에 핀란드의 원목 벌목은 4% 증가하였지만 5년 평균에 뒤쳐지고 있습니다. 핀란드의 pulpwood 수입량은 2024년 상반기에 극심하게 38% 감소하였지만, wood chips 수입량은 4%로 완만하게 증가하였습니다.

2024년 8월 9일로 마감한 주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western S-P-F 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$374 mfbm으로 전주 가격인 $354에 비하여 $20, 6% 상승하였고, 전월 가격인 US$339 mfbm와 비교하여 $35, 10% 상승하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 $410와 비교하여 $36, 9% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $610에 비하여 $236, 39% 낮았습니다.

2024년 8월 9일로 마감한 주의 Southern Yellow Pine East Side 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$385 mfbm으로 전주 가격인 US$380 mfbm에 비하여 $5, 1% 상승하였고, 전월 가격인 US$349 mfbm와 비교하여 $36, 10% 상승하였습니다. 1년전 같은 시기의 가격인 $415와 비교하여 $30, 7% 하락하였고, 2년전 같은 시기의 가격인 $805에 비하여 $420, 52% 낮았습니다.

2024년 2사분기에 투자자들이 미국 주택 구매가 전년대비 3.4$ 상승하여 2022년 2사분기이후 가장 큰 상승이었다고 강한 기술력을 기반으로 하는 부동산 중개업체인 Redfin이 발표하였습니다. 투자자들이 구매한 주택 가격은 2사분기에 $43 billion으로 전년대비 13.7% 상승하여 지난 2년동안 가장 큰 상승이었습니다. 주택 시장에서 투자자 경기는 몇 년 동안의 극적인 성쇠이후에 안정되고 있습니다. 2021년에 팬더믹 주택 구매 호황동안 투자자들의 주택 구매는 2배 이상이었습니다. 그러나 지난해에 투자자 경기가 거의 50% 하락하였고, 하락하는 임대와 주택 가치는 잠재적인 이익을 얻고 있습니다.

부동산 투자자들이 동면에서 나오는 하나의 이유는 세입자의 강력한 수요의 이점을 얻기 위한 것이라고 Redfin 선임 경제학자인 Sheharyar Bokhari는 주장하였습니다. 상승한 주택 가격과 주택 융자 이자율때문에 다수의 미국인들은 자택 소유에서 멀어지고 있고, 이로 인하여 임대 수요를 부채질 하였습니다. 높은 주택 융자 이자율 피하여 현찰로 지불할 여력이 되는 투자자들은 수요에 편승하고 있다고 Sheharyar Bokhari는 언급하였습니다.

예상보다 약한 고용 보고서가 불황의 공포를 부추긴 이후에 지난 주 1년여만에 주택 융자 이자율이 가장 낮은 수준으로 하락하여 주택 구매자들은 수만 달러의 구매력을 얻는데 도움이 되었습니다. 하지만 여전히 다수의 미국인들은 자택 소유에서 벗어나 있습니다.

세입자 수요는 강하지만, 팬더믹동안 건설 호황 이후에 다수의 새로운 아파트가 시장에 타격을 가하면서 임대는 부진하였습니다. 부동산 소유주들은 세입자들과 경쟁하였고, 시세를 올릴 여유가 적었다는 것을 의미 합니다. 하지만 아파트 건설이 부진하기 시작하면서 내년에는 임대가 반등을 초래할 수 있고, 또 다른 요인은 다수의 투자자들이 사이드 라인에서 벗어나 본격적으로 시장에 참여할 것 입니다. 2023년 2사분기에 투자자 구매는 거의 저점이어서 전년대비 상승할 또 다른 이유 입니다. 그들은 팬더믹 이전으로 회복하는 것으로 보입니다.

투자자들은 2사분기에 판매된 미국 주택의 16.8%를 구매했는데, 이는 2022년을 제외하고 사상 최고의 2사분기 점유율입니다. 이는 팬데믹 기간 동안 기록한 역대 최고치인 20.8%보다는 감소했지만, 전년 동기의 16%보다는 증가한 수치입니다. 투자자들은 개인 구매자들보다 더 빨리 사이드 라인에서 벗어났기 때문에 시장 점유율이 조금 더 상승했습니다. 2사분기에 투자자 주택 구매가 3.4% 증가한 반면, 상승한 주택 융자 이자율과 가격이 구매자들을 억제하면서 미국 전체 주택 구매는 1.9% 감소했습니다. 투자자들은 대부분(69%)이 현금으로 지불하기 때문에 일반 구매자들보다 주택 융자 이자율 변동에 덜 민감하지만, 주택 개량 및 다른 비용을 충당하기 위해 종종 다른 대출을 받기 때문에 여전히 다소 민감합니다.

투자자들의 단독 주택 구매는 2사분기에 전년대비 6.7% 증가하여 지난 2년동안 가장 큰 상승이었습니다. 그러는 동안 투자자들의 다세대 주택(2-4 units), 콘도/협동 조합, 타운 하우스의 구매는 각각 5%, 3.3%, 1.9% 하락하였습니다. 2사분기에 투자자들이 구매한 전체 주택에서 단독 주택 비율은 69.4%로 2022년 중반이후 가장 높은 비율이었습니다. 그러는 동안 콘도/협동 조합은 19.4%, 타운 하우스는 6.5%, 다세대 주택은 4.7%로 올해 초반보다 모두 하락하였습니다. 투자자들은 단독 주택 분야에서 시장 점유율을 얻었는데 1사분기 투자자들이 구매한 전체 주택에서 단독 주택의 비율은 16.4%로 전년대비 15.2% 상승하였습니다. 콘도/협동 조합 시장 점유율도 약간 상승하여 17.2%이었지만, 다세대 부동산 비율은 약간 하락하여 30.7%이었고, 타운 하우스 시장 점유율은 15.1%로 변화가 없었습니다. 다세대 유형의 건물은 전형적으로 너무 비싸고 정기 주택 구매자들에게 실현 가능성이 없고, 아파트는 임대 소득으로 커다란 이익의 잠재력을 제공하기 때문에 투자자들은 다세대 분야에서 비교적 커다란 시장 점유율은 가졌습니다.

2024년 2사분기에 판매된 저가 주택의 24.1%는 투자자들이 구매하여 작년 같은 시기의 22.7%에서 상승하였습니다. 그러는 동안 판매된 고가 주택의 14.7%, 중간 가격 주택의 12.1%는 투자자들이 구매하였습니다. 저가 주택은 투자자들의 전체 구매에서 45.2%를 차지하였고, 고가 주택은 30.9%, 중간 가격 주택 구매는 23.9% 이었습니다.

스웨덴 건축 자재 상인 연합(Association of Swedish Building Materials Merchants)의 건축 자재 지수(Building Materials Index)에 따르면 2024년 2사분기 스웨덴의 건축 자재 매출은 2023년 같은 시기와 비교하여 6.1% 하락하였습니다. 인플레이션을 고려하면 실재로는 9.8% 하락이었습니다. 이런 하락에도 불구하고 하락 속도는 늦어지고 있지만 긍정적인 성장은 아직 관찰되지 않고 있습니다.

2024년 상반기동안 현재 가격으로 매출은 9.9% 감소하였고, 고정 가격으로는 12.9% 하락하였습니다. 건축 자재 가격 지수(Building Materials Price Index)는 2사분기에 전년대비 4.1% 상승하였습니다.

올해 초반의 하락 경향은 2사분기에도 지속되었지만 느려지는 속도가 현저합니다. 거래는 새로운 건축 하락과 이자율 하락과 ROT 세금 감면 상승을 기대하고 있는 소비자들의 신중한 행보에 영향을 받았습니다. 기존 주택 매출량은 낮게 유지되었고, 주택 개조와 보수 경기에도 영향을 주었습니다. 하지만 이번 봄에 주택 가격 상승 예상으로 주택 개조와 보수 경기가 이번 가을에 증가할 수 있다고 Association of Swedish Building Materials Merchants의 CEO인 Monica Björk이 주장하였습니다.

2사분기에 지수의 대부분의 하부 범주는 하락을 계속하였습니다. 가장 최대의 하위 범주에서 시트 자재, 단열, 부엌 가구는 심각한 하락을 보여 주었습니다. 반대로 창문과 유리 생산물은 약간 향상되었습니다. 정원 생산품, 정원과 산림 기계류와 장비와 같은 계절적 하위 범주는 상승 성장 하였습니다. 압력 처리 목재는 2024년 1사분기와 2사분기에 전년대비 계속 하락하였습니다. 하지만 이런 하락은 팬더믹 동안의 높은 수준의 매출량 이후에 좀 더 정상적 수준으로 복귀하고 있습니다.

미국 주택 담보 은행 연합(Mortgage Bankers Association : MBA)의 다세대 대출 시장에 대한 보고서에 따르면 2023년 2,520의 다세대 대출업체는 5가구 이상 아파트 건물을 위하여 총 $246.2 billion을 제공하였습니다. 작년의 다세대 대출량 $246.2 billion은 2022년보다 49% 감소하였고 활동중인 대출업체의 51%는 올해 5 혹은 그 이하의 다세대를 융자하였습니다. 매매 거래가 하락하면서 2023년에 다세대 융자는 거의 절반으로 하락하였고, 훨씬 적은 부동산 소유주들이 자신들의 대출을 리파이낸싱 하였다고 MBA의 상업용 부동산 연구(Commercial Real Estate Research)의 수장인 Jamie Woodwell이 언급하였습니다. 분석에 따르면 경기는 하락하였고, 다세대 대출 시장은 넓고 깊게 유지되었습니다.

with more than 2,500이상의 대출 기관은 $10,000-$100,000 범위의 다세대 부동산 36,000 주택 융자 대출을 하였습니다. 2023년에 비롯된 다세대 주택 융자 $246.2은 다수의 투자자에게로 돌아갔습니다. 액수 기준으로 Government Sponsored Enterprises (GSEs) Fannie Mae and Freddie Mac이 가장 큰 비율인 전체의 42%를 차지하였습니다. 액수 기준으로 2023년에 다세대 대출 기관으로 최고 5위는 Berkadia, Walker & Dunlop, JP Morgan Chase & Company, CBRE, Greystone이었습니다.

2024년 상반기에 EU의 침엽수 제재목 수입량은 전년대비 4% 하락하여 1,262 thousand m³이었고, 수입액도 8% 감소하여 $341 million이었습니다. 상반기동안 침엽수 제재목 수입 평균 가격은 5% 하락하여 $271/m³이었습니다,

우크라이나가 가장 최대의 공급 국가로서 전체의 39%를 차지하였지만, 운송량은 9% 감소하여 491 thousand m³이었고, 수입액도 14% 하락하여 $103 million이었습니다. 그리고 우크라이나 침엽수 제재목의 평균 가격도 6% 하락하여 $209/m³이었습니다. 그 다음은 노르웨이로 전체의 32%이었고, 운송량은 4% 감소하여 405 thousand m³이었고, 수입액은 1%로 약간 하락하여 $104 million이었습니다. 평균 가격은 4% 상승하여 $256/m³이었습니다.

보스니아와 헤르체고비나 침엽수 제재목의 수입량은 의미심장하게 증가하여 91% 상승하여 133 thousand m3이었지만, 수입액은 4% 하락하여 $18 million이었습니다. 평균 가격은 49%로 급격하게 하락하여 $132/m³이었습니다.

또 다른 공급 국가인 캐나다의 침엽수 제재목 수입량은 173%로 놀랄 만한 상승으로 59 thousand m3이었고, 수입액도 71% 증가하여 $46 million이었습니다. 하지만 평균 가격은 37% 하락하여 $770/m³이었습니다.

수종별로 살펴보면, spruce와 fir 제재목이 EU 침엽수 제재목 전체 수입량의 48%를 차지하여 600 thousand m³이었고, 수입액은 $148 million 이었습니다. Pine 제재목 수입량은 전체의 41%로 521 thousand m³이었고, 수입액은 $140 million이었습니다. Spruce, pine, & fir (SPF)는 전체의 6%로 적은 비율을 차지하여 73 thousand m³ 이었습니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2024년 7월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2024년 7월 사유 주택 건축 허가는 1,396,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2024년 6월 (1,454,000) 보다 4.0% 하락하였고, 2023년 7월 (1,501,000)과 비교하여 7.0% 하락하였습니다. 2024년 7월 단독 주택 건축 허가는 938,000 (SAAR)로 2024년 6월 (939,000)과 비교하여 0.1% 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 7월 허가는 408,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2024년 7월 사유 주택 신축은 1,238,000 (SAAR)으로, 2024년 6월 (1,329,000) 보다 6.8% (±10.3%) 하락하였고, 2023년 7월 (1,473,000) 보다는 16.0% (±10.5%) 낮았습니다. 7월의 단독 주택 신축은 851,000 (SAAR)으로 2024년 6월 (991,000)과 비교하여 14.1% (±8.3%) 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 7월 신축은 363,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions)

2024년 7월 사유 주택 완공은 1,529,000 (SAAR)으로 2024년 6월 (1,696,000)과 비교하면 9.8%(±8.4%) 하락하였고, 2023년 7월 (1,343,000) 보다 13.8% (±13.9%) 상승하였습니다. 2024년 7월 단독 주택 완공은 1,054,000 (SAAR) 으로 2024년 6월 (1,049,000)에 비하여 0.5% (±10.4%) 상승하였습니다. 7월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 473,000 (SAAR) 이었습니다.

중국 정부의 성장 부흥에도 불구하고 경제 회복은 여전히 부진하였습니다. 목요일에 발표된 공식 데이터에 따르면 부진한 진전, 특히 전세계 2위 규모 경제의 중요 원동력이었던 부동산 분야와 고정 자산 투자의 부진을 보여 주고 있습니다. 2024년 상반기동안 고정 자산 투자는 전년대비 3.9% 증가하였지만, 1월부터 7월까지로 고려하면 3.6% 상승하였습니다. 같은 기간 동안 부동산 투자는 10.2% 하락하여 부동산 분야의 계속되는 어려움을 강조하고 있습니다.

소비자 지출은 일부 긍정적인 신호를 보여주고 있습니다. 소매 매출은 7월에 전년대비 2.7%, 전월대비 2% 상승하였습니다. 이런 상승은 경제학자 예상을 뛰어 넘는 수준이어서 가구 소비를 진흥 시키려는 최근 소비 정책이후에 소비에서의 점진적인 상승을 반영하고 있습니다. Jones Lang LaSalle의 경제학자인 Bruce Pang은 중국의 친 투자 정책의 영향은 약화되고 있지만, 친 투자 정책의 효과는 천천히 상승하고 있다는 것을 주목해야 한다는 주장을 WSJ가 인용하였습니다. 하지만 소비자 초점은 자동차와 보석 같은 비싼 아이템에 대하여는 감소하고 식사와 오락에 집중하고 있다는 우려가 유지되고 있습니다.

주택 시장은 여전히 심각한 문제를 가지고 있습니다. 중국의 70대 도시에서 새로 건설된 주택 가격은 7월에 전년대비 5.3%하여서 6월의 4.9% 하락에서 가속화 되고 있습니다. 7월에 새집 판매 가격은 25.9% 하락하였지만, 6월 하락에 비하면 약간 회복되었습니다. J.P. Morgan의 수석 중국 경제학자인 Haibin Zhu에 따르면 부동산 투자의 하향 경향은 몇년간 계속될 것이라고 경제학자들은 예상하고, 그의 전망은 2024년 중국 GDP 성장을 5.2%에서 4.7%로 하향 조정하여 실재 부동산 시장의 계속되는 어려움을 반영하고 있습니다.

주택 잔량을 감소시키기 위한 $42 billion 전대 프로그램을 포함한 북경의 노력에도 불구하고 흡수는 늦어지고 있습니다. 은행들이 주 소유 회사에 대출을 꺼려하면서 6월말에 할당된 예산의 단지 4%만 사용되었습니다. 중국 지도부는 대형 경기 부양책에 대하여 신중함을 유지하고 있으면서 상승하고 있는 정부 부채와 하락하는 토지 매매 수익과 같은 직면한 문제 해결을 위한 표적 대책에 초점을 두고 있습니다. 국제 통화 기금(International Monetary Fund : IMF)의 최근 제안인 $1 trillion 주택 구조 계획을 중국 당국은 거절하였는데, 중국 당국은 미래 정부 개입 예상 설정을 경계하고 있기 때문 입니다.

경제적 문제들은 가정과 기업 지출에 계속적으로 영향을 주고 있습니다. 대형 기술업체인 Tencent Holdings는 가격을 중시하는 소비자들의 소비 지출 부진으로 인하여 약화된 수익을 보고하였습니다. 추가적으로 중국 실재 경제에 대한 7월의 대출은 지난 19년동안 처음으로 줄어들면서 경제 부진의 장기화 공포에 부채질 하였습니다. 다른 경제 지표들도 더딘 회복을 반영하고 있습니다. 산업 생산량 성장은 6월 5.3%에서 7월에는 5.1%로 부진하였고, 도시 실업률은 6월 5.0%에서 7월에 5.2%로 약간 상승하였습니다.

2024년 6월 캐나다 제조 매출은 21 하부 분야 중에서 17분야가 하락하여 전체적으로 2.1% 감소하여 $69.6 billion이었다고 캐나다 통계청(Statistics Canada)은 발표하였습니다. 가장 큰 하락 분야는 교통 장비(-2.9%), 화학 생산품(-5.8%), 1차 금속(-2.7%) 이었습니다. 분기 기준으로 2024년 2사분기 전체 매출은 0.3% 하락하여 3분기 연속으로 하락하였습니다. 이런 분기 하락의 중요 요인은 석유와 석탄 생산품 하위 분야(-4.0%)와 자동차 산업 그룹(-3.8%)의 하락이었습니다. 전년대비 6월 매출은 1.8% 하락하였습니다.

경상 달러로 전체 매출도 6월에 2.1% 하락하였지만, 산업 생산품 가격 지수는 변화가 없었습니다. 그러는 동안 재고 수준은 0.1%로 약간 상승하여 $121.1 billion이었는데, 주요 요인은 화학(+6.6%)과 목재 생산품(+1.6%) 하부 구조의 재고 상승 때문 입니다.

제조 분야에서 설비 가동률은 5월 79.7%에서 약간 상승하여 6월에는 80.2%이었는데, 주요 요인은 석유와 석탄 생산품(+5.2% points)와 교통 장비(+4.1% points) 하부 구조의 상승한 비율 때문입니다. 목재 생산품 제조 설비 가동률은 77.9%로서 전년대비 1.3% 포인트 하락하였지만, 전월대비 1.3% 포인트 상승하였습니다.