미국 연방 준비 은행 (Federal Reserve)가 이자율을 또 75 basis points 상승시키면서, 제재목 가격은 지난 목요일에 6% 하락하였고, 이틀 연속으로는 10% 하락하였습니다. Fed의 공격적인 이자율 인상은 주택 융자 이자율의 계속적인 상승을 확고히 하게 되었습니다. 이달 초에 2008년이후 처음으로 6% 이상으로 상승하였고, 지난해보다 2배가 되었습니다. 목요일에 30년 고정 주택 융자 이자율 평균은 지난 주 6.29%에서 27 basis points 추가로 상승하였다고 Freddie Mac은 발표하였습니다. 주택 융자 이자율 급등으로 주택 판매는 의미 심장한 삭감이 되었고, 이로 인하여 가격 하락과 주택 건설 업자 정서 훼손을 이끌었습니다. 구매자들이 향후 전체적인 수요 하락을 예상하면서, 제재목 시장은 전반적인 불안간 상태가 계속 되고 있습니다. 이는 터무니 없는 지난 2년간의 시장에 긴급을 요하고 있습니다. 단기 반등의 원인이 되는 소수의 공급과 운송 공포가 있지만, 이들을 빠르게 떨쳐 버리게 되었습니다. 주택 가격은 높아지는 주택 융자 이자율을 반영하여 재정립되고, 이 과정은 약간의 시간이 소요 되었습니다. 그러나 주택 시장은 완전히 허물어 지지 않았고, 제재목 가격은 역사적 최고 수준에서 70% 이상 하락하였지만, 여전히 입찰이 진전되고 있습니다. 기존의 단독 주택과 공동 주택에 대한 밀린 주문 수요가 여전하였습니다. 특히, 공동 주택 수요는 매우 탄탄하고, 현재의 밀린 주문이 향후 2-3분기내에 시작될 것이라고 보고 하였습니다. 일부 생산업체들이 보통 수준의 감산을 하고 있는데, 제재목 가격 하락이 계속된다면 감산이 좀 더 팽배 해 질 것 입니다. 필수 건물 원자재의 꾸준한 수요가 잠재적 감산으로 인한 공급 하락과 결합되면 향후의 제재목 가격은 적어도 수요가 지속되는 동안 궁극적으로 상승세를 보여 줄 수 있습니다. 현재 좀 더 부진하고 지루하며, 도전적인 시장 환경입니다. 올해 초에 제재목 기준 가격이 이미 최고점에서 거의 70% 하락하였고, 하락세 정서가 만연하고 있고, 공급 하락의 확률이 존재하지만, 이 시점에 전반적으로 부정적 정서가 강합니다.                    

2022년 7월 스웨덴 제재목 수출 평균 가격은 전월 대비 15% 하락하여 $357/m³이었습니다. 2021년 7월 가격인 $346과 비교하면 3%, 팬더믹 이전인 2019년 7월 가격인 $206보다는 73% 높았습니다. 2022년 7월 스웨덴 제재목 전체 수출량의 25%는 미국으로 수출되었습니다. 2번째로 많이 수출한 국가는 이집트로 전체 수출량의 17%를 차지하였고, 그 다음은 10%의 일본, 9%의 노르웨이 이었습니다. 2022년 7월 스웨덴 제재목 전체 수출량은 전년 대비 26% 하락하여 466 thousand m³ 이었습니다.

전월 새로운 건설이 예상치 않은 반등을 보여주면서 주택 데이터가 크게 상승하면서 지난 화요일레 제재목 가격은 반등하였습니다. 8월의 주택 신축은 12.2% 상승하면서 1.575 million units이었다고 미국 상무부 (Commerce Department)이 발표하였습니다. 분석가들은 1.445 million로 예상하고 있습니다. 7월 경우 처음에는 1.446 million이었지만, 최종적으로 1.404 million units으로 개정되었습니다. 하지만 미래를 예측할 수 있는 잠재적 지표인 주택 건설 허가는 8월에 10% 하락하여 1.517 million units이었습니다.  

올해 현재까지 제재목 가격은 50% 이상 하락하였습니다. 하지만 화요일에 제재목 가격은 6%이상 상승하면서 $512.60/thousand board foot 이었습니다. 주요 자재의 가격은 8월 대부분을 $500 수준에서 오르락, 내리락 하였습니다. 이런 현상의 주요 원인은 주택 건설의 부진, 미국 철도 노동자들의 공포, 2008년이후 처음으로 6% 이상으로 상승한 주택 융자 이자율 때문 입니다. Pantheon Macroeconomics의 수석 경제학자인 Ian Shepherdson는 하락하는 허가 데이터를 경고하고, 추가적인 하락이 발생할 것으로 예측하였습니다. 그는 주택 신축이 12.2% 상승하는데 언론이 주목하지만 허가가 10% 하락하는 것은 무시하고 있다고 비판하였습니다.

미국 인구 통계국 (U.S. Census Bureau)과 미국 주택과 도시 개발부 (U.S. Department of Housing and Urban Development)는 2022년 8월 미국 거주용 주택 건설 통계 자료를 합동으로 발표하였습니다.

건축허가 (Building Permits)

2022년 8월 사유 주택 건축 허가는 1,517,000 (SAAR : Seasonally Adjusted Annual Rate) 으로 2022년 7월 (1,685,000) 보다 10.0% 하락하였고, 2021년 8월 (1,772,000)과 비교하여 14.4% 하락하였습니다. 2022년 8월 단독 주택 건축 허가는 899,000 (SAAR)로 2022년 7월 (932,000)과 비교하여 3.5% 하락하였습니다. 5가구 이상의 다중 건물의 8월 허가는 571,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 신축 (Housing Starts)

2022년 8월 사유 주택 신축은 1,575,000 (SAAR)으로, 2022년 7월 (1,404,000) 보다 12.2% (±14.9%) 상승하였고, 2021년 8월 (1,576,000) 보다는 0.1% (±9.6%) 낮았습니다. 8월의 단독 주택 신축은 935,000 (SAAR)으로 7월 (904,000)과 비교하여 3.4% (±10.1%) 상승하였습니다. 5가구 이상의 다중 주택 8월 신축은 621,000 (SAAR) 이었습니다.

주택 완공 (Housing Completions) 2022년 8월 사유 주택 완공은 1,342,000 (SAAR)으로 2022년 7월 (1,419,000)과 비교하면 5.4%(±12.1%) 하락하였고, 2021년 8월 (1,302,000) 보다 3.1% (±10.5%) 상승하였습니다. 2022년 8월 단독 주택 완공은 1,017,000 (SAAR) 으로 2022년 7월 (1,013,000)에 비하여 0.4% (±12.8%) 상승하였습니다. 8월의 5가구 이상의 다중 주택 완공은 318,000 (SAAR) 이었습니다.  

시즌내에 마무리하기 위하여 많은 주택 건설 활동이 진행되지만, 한해의 이맘 때는 북미 건설 골조용 침엽수 제재목 가격이 하락하는 것이 정상적인 시기 입니다. There are times when the weather is good so a bump in 주택 리모델링과 Do-It-Yourself 분야애서의 순간적인 수요 상승이 소매업체에서 발생하면서 가격이 잠재적으로 약간 상승하고 있습니다. 물론 지난 2년은 정상적이지 않고, 이런 예외적인 계절적 순환이 올해도 돌아 올지 여부는 여전히 알 수 없습니다. 현재 기준 제재목 가격은 지난 몇달 동안 어느정도 미적대고 있었습니다. 하락의 신호인지? 정상인지? 가을에 휴일동안 실제 연간 부진을 보여 줄지는 다음달이 되면 알 수 있을 것으로 예상합니다.

미국내 Western S-P-F 거래인들은 수수께끼 같은 노동절 휴가 주간이후의 시장 방향성에 대하여 확신을 못하고 있습니다. 재고 수준이 빈약하지만, 구매자들은 8월달보다도 더 급한 것이 없다는 입장입니다. 시장은 누군가 먼저 움직이는 것을 기다리고 있는 상황 같습니다. 북미 제재목 시장을 전체적으로 한단어로 표현하면 혼동과 두려움 이었고, Western S-P-F 도 예외는 아니 없습니다. 제재소 수준에서의 실질적인 할인으로 구매자들이 움직였다는 산발적인 보고가 있었습니다. 그러는 동안 유통망은 잠시 동안 적절한 공급을 보여주었습니다. 최종 구매자들은 급한 운송이 필요한 경우 2차 유통체계를 주로 이용하였습니다. 비교적 순조로운 운송 시간과 연료 값이 계속 안정되면서 하락하는 운송비로 인하여 운송은 최근에 괜찮은 분야 입니다. Green Douglas-fir 수요가 다시 부진해 지면서, 더 나은 사업이 잠재적으로 시작 될 시기를 9월로 기대한 공급업체들의 바램에 충격을 주었습니다.  

2022년 9월 9일로 마감한 한주의 침엽수 제재목 기준 가격인 Western Spruce-Pine-Fir 2×4 #2&Btr KD (RL)의 가격은 US$520 mfbm으로 전주 대비 $34, 6% 하락하였고, 전월 가격인 $603보다도 $83, 14% 하락하였습니다. 2021년 같은 시기의 가격인 US$480 mfbm와 비교하면 $40, 8% 높았지만, 2년전 가격인 $960보다는 $440, 46% 낮았습니다.  

캐나다 제재목 회사인 Canfor는 캐나다 British Columbia (BC)에서의 제재공장들이 시장 조건들로 인하여 잠정적인 생산 감소를 발표하였습니다. 감산은 2022년 9월 26일부터 시작하여 2주를 예상하고 있고, 그 이후에는 2022년 말까지 축소된 작업 스케줄을 유지할 계획입니다. 이로 인하여 생산량이 대략 200 million board feet의 감소를 의미합니다. Canfor의 최고 경영자인 Don Kayne에 따르면 감소하는 시장 수요때문에 BC에서의 감산을 결정하였고, 우리 구매자들의 요구 사항을 최우선으로 하는 국제 운영 플랫폼을 레버리지로 사용 할 것이라고 발표하였습니다. 고용인들의 충격을 최소화 하기 위하여 감산 기간동안 유지 점검 프로젝트와 다른 현장 작업을 완료할 기회를 줄 예정입니다.

2021년 오스트리아의 제재목 생산량은 10.9 million m³이었고, 2022년은 약간 증가하여11 million m³으로 예상된다고 오스트리아 제재목 산업 연합 (Austrian Timber Industry Association)이 발표하였습니다. 인근 국가에서의 목재 수입이 하락하면서, 작년의 벌목양은 거의 10% 상승하였고, 이런 경향은 올해도 계속되고 있습니다.     

오스트리아는 국제 제재목 무역에서 여전히 아주 유리한 입장입니다. 2022년 1사분기에 오스트리아는 침엽수 제재목 흐름에 있어서 전세계 최고 10개국에서 2위를 차지하였습니다. 오스트리아의 가장 큰 구매국은 이탈리아로 전체의 45%를 차지하였고, 그 다음은 독일로 19% 이었습니다. 이 다음 몇 달 동안 생산 에너지, 원자재, 운송 비용 증가를 경험하게 되었습니다. 하지만 제재 산업은 탄탄하고, 위기에 대비하는 분야 입니다. 그렇지만 경기 침체와 상승하는 인플레이션으로부터 제재 산업 자체를 분리 할 수는 없습니다.    

2022년 1월에서 8월까지 중국 전국 부동산 개발 투자액은 전년 대비 7.4% 하락하여 9,080.9 billion yuan이었고, 주거용 투자도 전년 대비 6.9% 하락하여 6,887.8 billion yuan이었다고 중국 국가 통계청국 (National Bureau of Statistics of China)이 발표하였습니다.  

2022년 1월에서 8월까지 중국 부동산 개발 회사들의 주택 건설 지역은 전년 대비 4.5% 하락하여 8,686.49 million m²이었습니다. 그중에 주거용 건설 지역도 4.8% 감소하여 6,136.04 million m²이었습니다. 주택의 새로운 신축 지역도 37.2% 하락하여 850.62 million m²이었습니다. 그 중에서 새로운 거주 지역은 38.1% 감소하여 624.14 million m² 이었습니다. 주택 완공 지역도 21.1% 하락하여 368.61 million m² 이었습니다. 그 중에서 완공된 거주 지역도 20.8% 하락하여 267.37 million m² 이었습니다.

2022년 1월에서 8월까지 상업용 건물 판매 지역은 전년 대비 23% 감소하여 878.9 million m²이었고, 거주용 판매도 26.8% 하락하였습니다. 상업용 주택 판매는 27.9% 하락하여 8,587 billion yuan이었고, 거주용 판매도 30.3% 감소하였습니다.

8월말 상업용 주택 판매 면적은 전년 대비 8% 증가하여 546.05 million m²이었고, 이 중에서 거주용 판매 면적은 15.1% 증가하였습니다.

주택 가격은 재고, 지리, 수요 그리고 건설 과정 사용되는 자재들과 같은 여러 요인들에 영향을 받습니다. 자재들 중에 가장 중요한 자재는 제재목이고, 2년 대부분의 시간 동안은 제재목 가격은 극도로 시소 같이 이랬다 저렜다 하면서 개발업자들과 주택 구입자들에게 불만을 가중시켰습니다. 여름이 끝나가면서 제재목 비용이 같은 방향의 경향을 보여주고, 최근의 변동성이 건설에 어떤 영향을 미칠지 그리고 시장에 나와 단번에 판매는 되는 주택이 어떻 것인지에 대한 추측이 더해졌습니다.       

NASDAQ의 제재목 가격 자료에 따르면, 제재목 선물 가격은 8월말에 $476으로 하락하였습니다. 이는 8월 17일의 가격 대략 $600에서 하락한 것 입니다. 8월 17일 전주에는 제재목 선물 가격이 더 높았습니다. 그리고 1월의 제재목 선물 가격은 $1,300 이상이었습니다.

올해의 부동산 시장은 가격 변동성으로 함축 됩니다. 이런 변동은 제재목, 특히 침엽수 제재목에는 특이한 경우 입니다. 목재는 주택 건설 특히 골조, 내장 몰딩, 창문 설치에 제일로 사용하는 자재 입니다. 6월에 침엽수 생산자 가격 지수(Producer Price Index : PPI)는 5월과 비교하여 22% 하락하였습니다. 제재목 전체의 PPI는 7월에는 3월과 비교하여 35% 폭락하였습니다.   tumbled 35% comparing July to March. 월단위로 가격 변동성은 2020년이후 25-30%에서 맴돌았습니다. NAHB에 따르면 편차는 1927년이후 역사적으로 10%를 넘지 않았습니다. 제재목 가격의 급격한 하락은 초인플레이션의 환경 그리고 거의 모든 자재들의 가격들이 상승하고 있을 때 발생하였다는 것이 아마도 흥미로운 측면 입니다. 예를 들어서 2사분기에 지붕 자재 가격은 2021년 같은 시기와 비교하여 11% 높았고, 전기 부품 가격은 12%, 가전 제품은 5%, 단열재는 10% 상승하였지만, 그 기간동안 제재목은 5% 하락하였습니다.    

NAHB의 경제학자 David Logan에 따르면 COVID-19가 미친 영향은 경제 다른 측면에서 보여준 것과 같이 주택 시장과 건축 자재에도 조울증 성향을 일으켰습니다. 팬더믹으로 제재소의 작업 중단이 되면서 생산에 영향을 주었고, 공급망에 좋지 않은 영향이 지속되었습니다. 그러는 동안 구매자 수요는 상승하고 공급업체들은 상승하는 수요에 놀라면서 가격의 급격한 상승을 유도하였습니다. 그러면서 다수가 제재목의 거대 재고 유지를 원하지 않으면서 가격의 커다란 상향 변동의 초기 원인을 제공하게 되었다고 Logan은 설명하였습니다. NMHC에서 건설, 개발, 토지 사용 정책의 부회장인 Paul Cino에 따르면 하락하는 제재목 가격은 인플레이션 충격의 징후라고 주장하였습니다. 상승하는 이자율에 기인하여 주택 판매 부진에 계속된다면, 제재목 가격의 추가적 하락이 가능할 것 입니다. 7월에 기존 주택 판매는 6개월 연속으로 하락하였다고 전국 부동산 중개인 연합 (National Association of Realtors)이 발표하였습니다. 시공업체들이 구매 하락 중에 재고를 강화하느냐 아니면 반대 방향으로 유지하느냐에 따라 제재목 가격 하락이 좌우될 것 입니다.

지난 수요일레 미국 주택 융자 이자율이 지난 14년동안 가장 높은 수준을 기록하고, 철도 파업 가능성에 대한 공포로 초반의 가격 상승이 후퇴하면서 제재목 가격은 하락하였습니다. 주택 융자 은행 협회 (Mortgage Bankers Association)의 자료에 따르면 30년 융자 고정 이자율은 9월 9일 주에 6.01%를 기록하면서 전주 보다 7 basis points 상승하였습니다. 이는 주택 버블이 터지면서 대공황에 싸우던 2008년이후 가장 높은 수준입니다. 그러면서 제재목 가격은 6% 하락하여 $532.30/thousand board feet 이었고, 올해 이후 50%넘게 하락하였습니다. 인플레이션 상승에 맞서 싸우는 연방 준비 위원회가 이자율을 공격적으로 상승시키면서 주택 시장이 부진해지고 중요 건축 자재는 압력을 받고 있습니다. 다음 주 중앙 은행 정책 미팅에서 Fed는 기준 금리를 추가로 75 basis points 상승시킬 것으로 예상됩니다. 최근의 인플레이션 보고서에 따르면 8월에 가격 압력은 단지 완만하게 진정되고 있지만, 중심이 비둘기파 쪽으로 가기에는 아직은 여전히 높은 수준입니다. 그러는 중에 철도 노동자들의 파업 가능성이 제재목 가격과 철도 운송에 의존하는 다른 원자재들의 추가적인 가격 변동성을 줄 수 있습니다. 철도 운송을 위한 100,000명 이상을 대표하는 2개의 철도 노동자 노조는 새로운 계약 운영에 대하여 불화를 유지하고 있습니다. 아무런 협정없이 중요 철도 파업은 지난 30년동안 미국에서 처음입니다. 제재목의 미국내 운송되는 제일의 방법은 철도 입니다.